Выкуп закладной перед банкротсвом

Содержание
  1. Вашу закладную продали. Стоит ли переживать?
  2. Продажа закладной
  3. А как же заемщики узнают о том, что произошла продажа закладной?
  4. Новые реквизиты для оплаты
  5. Возникнут ли новые расходы?
  6. Подписывайтесь на наш Телеграм канал “Ипотека и недвижимость“
  7. Способы срочного выкупа ипотечных квартир
  8. Как можно продать ипотечную квартиру?
  9. Выкуп по программе Trade-in
  10. Выкуп закладной у банка
  11. Выкуп  у банка на торгах
  12. Какую документацию готовить
  13. Выкуп  залогового жилья у Сбербанка
  14. Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ
  15. Выкуп ипотеки в Альфа банке
  16. Этапы  выкупа ипотечной жилплощади
  17. Риски при выкупе
  18. Выгода выкупа ипотечных квартир
  19. Продажа залогового имущества при банкротстве физического лица: особенности, порядок процедуры и этапы реализации
  20. Какими правовыми нормами регулируется
  21. Особенности реализации залогового недвижимого имущества
  22. Особенности реализации залогового движимого имущества
  23. Порядок процедуры продажи
  24. Этапы процедуры
  25. Как легально сохранить имущество при банкротстве?
  26. Кто и как изымает имущество должника?
  27. Какое имущество банкрот может сохранить за собой?
  28. Что происходит с ипотекой при банкротстве банка?
  29. Как происходит расчет ипотечного кредита, если банк обанкротился?
  30. Куда платить ипотеку, если банк лишили лицензии?
  31. Как происходит переход ипотеки из одного банка в другой?
  32. Как снять обременение с залога в банке-банкроте?
  33. Рекомендации заемщикам

Вашу закладную продали. Стоит ли переживать?

Выкуп закладной перед банкротсвом

В общем виде система ипотечного кредитования выглядит так.

Банки выдают гражданам ипотечные кредиты на покупку жилья. Права по этим кредитам чаще всего удостоверены закладными. Удостоверены закладными означает, что в сделке вместе с кредитным договором и договором об ипотеке (договором купли-продажи) оформляется еще и закладная.

Что такое закладная и зачем она нужна можно прочитать здесь.

Для того, чтобы иметь деньги на следующие выдачи, банки зачастую накапливают кредиты на своем балансе и потом оптом (пулом) продают их большому инвестору. Тут мы вспомним слово “ипотечная секьюритизация”, но про это расскажем потом. В общем, у банков появляются “свободные” деньги и они могут снова выдавать кредиты. Продают и по несколько закладных и кредитов. Когда банк небольшой.

Продают закладные и коллекторам, когда есть проблемы по выплате долга.

Вашу закладную продали. Стоит ли переживать?

Куда можно жаловаться на коллекторов?

Продажа закладной

Нужно понимать, что банк может продать закладную любому лицу. Продажа закладной не может быть запрещена, любая подобная запись на закладной – ничтожна. Продажа закладной сопровождается записью на ней с отметкой  о новом владельце.

Ваш текущий кредитор поставил на закладной отметку, новый кредитор оплатил ваш долг и все, продажа кредита свершилась. Новый собственник закладной может зарегистрировать свои права, а может и не регистрировать. Как ни странно, но это тоже его право. Он считается законным владельцем вашего кредита на основании сделанной на закладной отметки о передаче прав.

Правда, на продажу закладной не кредитной организации вы должны дать свое согласие. Но это, как правило, явным образом заранее фиксируется либо в вашем заявлении на кредит, либо, что скорее всего, в кредитном договоре. То есть вы такое согласие даете автоматом при оформлении ипотечной сделки.

Продать ваш кредит могут неограниченное количество раз.

Продажа закладной предполагает и передачу персональных данных обязанных лиц, т.е. тех, кто подписал закладную и кредитный договор, причем без их согласия. Но новый кредитор по закону обязан обеспечивать режим их конфиденциальности.

А как же заемщики узнают о том, что произошла продажа закладной?

После продажи закладной ваш первичный кредитор обязан уведомить вас о состоявшейся передаче.

Уведомить не по телефону, не смс-кой, не по электронной почте, а письменно. Например, отправив вам заказное письмо. Если у вас появились сомнения при получении такого письма, вы можете позвонить своему первичному кредитору и уточнить, так ли это.

Не у всех кредиторов есть офисы по всей стране. Тогда новый владелец кредита назначает местного агента по сопровождению, о чем уведомляет вас письменно. Обязательно письменно. Агент по сопровождению может производить определенные операции, собирать платежи, например.

Тогда вас должны письменно уведомить о новых реквизитах. Собирать разные документы от вас, выдавать вам документы от имени кредитора. Все это прописывается в заключаемом между кредитором и агентом договоре. Или в доверенности.

А вы вправе потребовать, чтобы вам показали эти документы.

Новые реквизиты для оплаты

Когда ваш кредит “уходит” к новому кредитору меняются и банковские реквизиты. Платить вы должны уже в другой банк.

Новые реквизиты, наверное, единственное неудобство при продаже вашей закладной. Потому что все остальное не меняется. В одностороннем порядке, без вашего согласия, никакие изменения не возможны по закону.

Теоретически, вы можете вносить деньги там же, где всегда. Вы же наверняка приходили в свой банк, пополняли счет, с этого счета в определенную дату списывали средства для погашения кредита.

Для того, чтобы деньги списали, вы скорее всего изначально оставляли в банке долгосрочное поручение на списание.  Теперь вам нужно изменить это поручение, указав нового получателя и новые реквизиты.

И платить можете, как всегда, приходя в свой банк или через личный кабинет в интернете.

Важно! Если ранее ваш платеж оставался в банке, то теперь ему нужно будет «прогуляться», чтобы добраться до нового владельца закладной. Ведь счет у последнего наверняка открыт в другом банке. Т.е.

если раньше списание денег с вашего текущего счета и зачисление на кредитный счет проходило одновременно, то сейчас потребуется некоторое время. В отдельных случаях от списания денег в одном банке до зачисления их на ссудный счет в другом банке может потребоваться несколько дней.

А это может повлечь для вас так называемую техническую просрочку и пени.

Чтобы избежать этого, пополняйте свой счет в вашем «старом» банке заранее и в долгосрочном поручении на списание указывайте не последний срок платежа, а на пару дней раньше. Либо открывайте счет в новом банке – кредиторе, если он есть в вашем населенном пункте.

Возникнут ли новые расходы?

Могут возникнуть.

И вот почему. Раньше вы платили своему кредитору, в одном банке, и он с вас денег за погашение кредита не брал. Теперь прошла продажа закладной и вы должны платить третьему лицу, новому владельцу закладной.  Счет у него, как мы уже говорили, вообще может быть в другом банке.

Для вашего банка, где вы обслуживаетесь, появляется новая работа по перечислению ваших денег. В большинстве случаев это платная операция.  Размер комиссии устанавливается банком, который по вашему поручению перечисляет деньги.

А у вас появляется новая задача – выбрать оператора (банк), который наиболее дешево переправит ваши деньги новому кредитору.

✅ Что еще почитать:

Как узнать, кто запрашивал информацию о вашей недвижимости

Получаем имущественный налоговый вычет, не выходя из дома

Подписывайтесь на наш Телеграм канал “Ипотека и недвижимость

Источник: https://ipotekahouse.ru/zakladnuyu-prodali/

Способы срочного выкупа ипотечных квартир

Выкуп закладной перед банкротсвом

Ипотечные обязательства – серьезная нагрузка на бюджет, ведь выплаты растягиваются на десятилетия. За такое время всякое может случиться – потеря работы или инвалидность, повлекшие ухудшение платежеспособности, смена места жительства, развод и другие непредвиденные проблемы вынуждают заемщика выходить из программы.

При  желании улучшить свои жилищные условия и приобрести квартиру в более престижном районе, большей площадью  реализация ипотечного жилья также поможет решить вопрос.

Если планы относительно жилья изменились, его надо продать. Выкуп ипотечных квартир у банка избавляет от долгов заёмщика, а для нового покупателя предоставляет шанс сэкономить. Все сделки с недвижимостью сопряжены с разной степенью риска, поэтому важно знать все особенности процедуры. Когда появляется угроза кредитной задолженности, квартиру как можно скорее надо выставлять на продажу.

Как можно продать ипотечную квартиру?

Выкупают такое жилье по-разному: при непосредственном участии кредитора, у собственника без посредников или с помощью торговой площадки банка и аккредитованного риэлторского агентства.

  1. Непосредственно у собственника. Продавать свою квартиру будет ее владелец, но все свои действия он согласовывает с банком. Стоимость такого жилья будет адекватной, если поджимают сроки – на продажу дают 3 месяца.  Обычно  хозяин жилья просит максимальную цену. Продавец может продавать недвижимость с долгами, но это рискованный для покупателя способ, так как продавец после получения задатка и снятия обременения может сбежать, заболеть, умереть. Оформление договора поможет выиграть вопрос, но его решение явно затянется.
  2. Через агентство. Продавать жилье будет риэлтор, у банка дополнительной прибыли нет. Поэтому и цену можно назначать любую. Сначала заключают договор, по которому жилье переходит к кредитору. После продажи погашают долг и передают бывшему владельцу остаток денег (если они есть). Иногда проблемное жилье предлагают новым претендентам на ипотеку. Преимуществом для них будет сниженный тариф по кредиту.
  3. Открытый аукцион. Банк выкупает залоговую недвижимость, если есть серьезные нарушения графика выплат, у клиента снизилась платёжеспособность, а самостоятельно заниматься продажей арестованного жилья у него возможности нет. Аукцион проводят по решению суда, поэтому риски для обоих сторон минимальные. Срок реализации такого жилья – до 2-х месяцев с момента ареста.

Выкуп по программе Trade-in

Trade-in представляет собой программу, разработанную для обмена жилплощади с помощью взаиморасчетов. Если сравнивать с привычными сделками купли-продажи, то выкуп недвижимости таким способом происходит параллельно с  покупкой другой собственности.

Ипотечные квартиры также подходят для этой программы. Кредитор забирает недвижимость покупателя и выставляет ее на торги. Вырученные деньги используют для покупки новой квартиры. Если для первого взноса своих  денег достаточно,  кредит не потребуется.

Важно учитывать, что жилье, которое принимает участие в программе trade-in, продают на 25% дешевле! Среди других ее достоинств:

  • Выкуп жилья за один день;
  • На всю сделку уходит не более трёх дней;
  • Покупатель получает жилье сразу в собственность без всяких обременений.

Из серьезных минусов можно назвать разве что занижение стоимости жилья на четверть, поэтому этот вариант можно рекомендовать как крайний. Для начала стоит попытаться продать недвижимость самому или с помощью услуг риэлторов, но обычным способом – по договору купли-продажи.

Выкуп закладной у банка

Владелец  подобных ценных бумаг обладает правом:

  1. Залога на ипотечную жилплощадь;
  2. Получения  денег в счет оплаты долга заёмщика в соответствии с договором по жилищному  займу.

При выдаче ипотечного кредита  банк иногда продаёт закладную третьим лицам – независимой финансовой компании или специальному фонду. Для кредитора такая продажа дает шанс вернуть свои инвестиции в долгосрочный проект, чтобы заставить деньги снова работать на банк. Важно, что согласие заёмщика для продажи закладной не нужно.

Выкупая закладную, покупатель фактически приобретает право получать ежемесячный доход от выплат по ипотеке. Для этого кредитор отправляет клиенту уведомление с реквизитами нового владельца закладной, на которые  в дальнейшем  надо переводить выплаты.

Для заёмщика важно, что выкуп закладной – не повод изменить условия договора: процентная ставка, сроки и другие его параметры остаются прежними. Если клиент добросовестный, то выкуп закладной не должен создавать ему дополнительных проблем.

Досрочное погашение или пролонгацию – все нюансы можно обсуждать с новым  владельцем ценных бумаг.

Выкуп  у банка на торгах

Кредитор  принимает решение о  размещении залоговой жилплощади на торговой площадке, если она стала собственностью кредитора по его решению. Или клиент решил продавать квартиру, а найти покупателя не смог.

Жилье, которое выставляют на  аукцион,  реализуют по  привлекательным ценам. Перед продажей банк проверяет объект, чтобы он был юридически чистым.

Алгоритм участия в торгах банка:

  • Оформление  цифровой подписи;
  • Регистрация на  площадке;
  • Выбор своего варианта;
  • Подача заявки на участие (можно личном кабинете);
  • Перевод задатка (до 20% от первоначальной цены жилья);
  • Участие в торгах: цену недвижимости определяет спрос;
  • Объект достается покупателю, предложившему максимальную цену;
  • Закрытие торгов;
  • Оплата второй части стоимости жилья.

Следует учесть, что  участникам, не выигравшим торги,  задаток возвращается полностью. Если покупатель, выигравший квартиру, откажется от сделки, то он свой задаток потеряет.

Какую документацию готовить

Для грамотного проведения сделки надо подготовить и проверить следующие документы:

  • Разрешение кредитора (когда ипотечную квартиру продает ее владелец – заёмщик);
  • Паспорт хозяина жилья;
  • Выписку из домовой книги – все жильцы, включая детей, должны быть выписаны;
  • Справка ЖЭКа, подтверждающая отсутствие коммунальных долгов;
  • Разрешение органов опеки (если есть несовершеннолетние дети – продажа жилья не должна ухудшать их жилищные условия);
  • Нотариально заверенное разрешение супруга (в том числе и бывшего) на продажу жилплощади, если она приобреталась в период брака.

При  переоформлении ипотечного жилья надо приглашать экспертов для независимой оценки жилья. Наличие и проверка комплекта документов существенно снижает риск покупателя при переоформлении залоговой квартиры.

Выкуп  залогового жилья у Сбербанка

При оформлении ипотеки в этом банке в договоре указывается и возможность продажи залоговой квартиры. Здесь же прописывают и условия такой сделки.

  Вопрос реализации ипотечной  жилплощади надо согласовать с банком. Чаще всего он сам реализовывает такое имущество на своих площадках.

 Если новый заёмщик платежеспособен, имеет положительную финансовую репутацию, кредитор переоформит на него ипотеку без проблем.

Выкуп ипотечной квартиры у ВТБ

Недвижимость, которая находится в залоге у этого банка, реализуют путем переоформления ипотечных обязательств на покупателя. Кредитор может продать жилье и за наличные, если долг по ипотеке будет погашен полностью. ВТБ продаёт  проблемную жилплощадь и на торгах. Подготовка документации и  ведение сделки находятся в компетенции банка.

Выкуп ипотеки в Альфа банке

Реализацией ипотечной недвижимости финансовое учреждение не занимается, но и не препятствует  подобным сделкам. Если заёмщик решил продать квартиру с невыплаченными ипотечными долгами, вопрос надо согласовать с банком. Разрешение выдают в письменной форме.  Выбор  покупателя, подготовка документации, проведение сделки – все этапы в этом случае находятся в компетенции заёмщика.

Этапы  выкупа ипотечной жилплощади

Для начала о намерении продать ипотечный объект надо поставить в известность кредитора. После всех согласований заёмщик готовит сделку самостоятельно.

Процесс можно разбить на несколько шагов:

  • Поиск подходящего покупателя;
  • Составление предварительного  договора о намерениях;
  • Оформление задатка в сумме, которая необходима для погашения  кредитного долга;
  • Погашение ипотечных обязательств;
  • Выдача заёмщику закладной;
  • Визит представителя банка и клиента в Регистрационную палату, чтобы снять с объекта обременение;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Передача остатка денег (через банковскую ячейку или лично покупателю);
  • Регистрация  прав нового владельца.

После регистрации сделки бывший владелец жилья получает доступ к своим деньгам из  ячейки.

Если у покупателя недостаточно денег, чтобы выкупить  недвижимость,  жилищный кредит можно переоформить. Владелец жилплощади получает  свою часть выплаченных денег, остаток ипотечной задолженности переходит к новому заёмщику. Переоформление возможно при условии достаточной платежеспособности покупателя.

Алгоритм продажи недвижимости при участии банка:

  • Выдача  письменного разрешения на продажу;
  • Уточнение размера ипотечных обязательств;
  • Размещение денег в  ячейках: в одной – часть долга для банка, в другой – остаток для продавца;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Регистрация сделки;
  • Вскрытие одной банковской ячейки для погашения задолженности;
  • Получение закладной;
  • Снятие с залоговой квартиры обременения;
  • Переоформление прав собственности;
  • Вскрытие другой ячейки для передачи продавцу средств, оставленных покупателем.

Риски при выкупе

Всякая сделка с недвижимостью потенциально опасна. При продаже залоговой квартиры могут выявиться досадные недоразумения:

  1. На обремененной жилплощади зарегистрированы  дети или жильцы, которые там временно не проживают (учатся за границей, служат в армии и т.п.) – для проверки юридической чистоты жилья потребуется выписка из домовой книги.
  2. Претензии  супругов на свою долю в недвижимости – без нотариально заверенного согласия  совладельца (в том числе и бывшего супруга) сделка не состоится.
  3. Кто-то из жильцов может отказаться выезжать из проданной квартиры, и проблему придется решать новому владельцу. Сложнее всего выселять детей,  инвалидов и других прописанных иждивенцев.
  4. Оспаривание законности сделки –  для продажи необходимо официальное разрешение, выданное кредитором. При судебных разбирательствах между кредитором и клиентом продажу жилья придется отложить. Если прежним владельцам удается оспорить в суде решение банка о продаже ипотечного жилья, его придется вернуть. Случай редкий, но средства, потраченные на переоформление, возврату не подлежат.
  5. Имущество, купленное в ипотеку, иногда закладывают несколько раз и без уведомления основного кредитора. После продажи жилья «пострадавшие» банки будут требовать через суд компенсацию.

Чтобы свести риск к минимуму, продавать залоговую квартиру лучше всего при участии банка. Кредитор обязательно проверит все документы, учтет все нюансы.

Выгода выкупа ипотечных квартир

При  такой сделке  есть возможность получить дисконт. На банковских торгах недвижимость можно купить с 15%-й скидкой.  С учетом цены квартиры  экономия будет существенной – до 500 тысяч руб. Если торговаться с владельцем жилплощади, тоже можно рассчитывать на положительный результат.

Часто люди продают ипотечную недвижимость из-за невозможности оплачивать кредит (потеря работы, развод, ухудшение состояния здоровья) или из-за переезда на ПМЖ. В такой ситуации можно рассчитывать на скидку за срочность. Государство заинтересовано решать спорные вопросы оперативно, поэтому формальности удаётся  уладить быстро.

Российское законодательство предлагает несколько вариантов выкупа ипотечной недвижимости. Осталось оценить свои возможности, взвесить все «за» и «против» и принять оптимальное решение.

(5 4,80 из 5)
Загрузка…

Источник: https://Bizneslab.com/vykup-ipotechnyh-kvartir/

Продажа залогового имущества при банкротстве физического лица: особенности, порядок процедуры и этапы реализации

Выкуп закладной перед банкротсвом

Процедура банкротства физических лиц предполагает прохождение должником двух основных этапов: этапа реализации имущества и реструктуризации задолженности. Залоговое имущество также подлежит реализации, но с учетом особого статуса залогового кредитора в деле о несостоятельности.

Какими правовыми нормами регулируется

Залоговое имущество выступает формой обеспечения оплаты задолженности по кредиту. Оно реализуется в случае неисполнения должником своих обязательств по ипотеке. К указанной процедуре можно прибегнуть, если остальные способы возврата долга не принесли результата.

Процесс реализации предмета залога регулируется положениями:

  1. Гражданского кодекса.
  2. ФЗ «О залоге» от 1992 года.
  3. ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года.
  4. 127-ФЗ «О финансовой несостоятельности».

Продажей залогового имущества в делах о банкротства занимается управляющий.

Согласно законодательным нормам, залоговое имущество подвергается взысканию при соблюдении следующих условий: размер просрочки превысил 3 месяца, задолженность по залоговому кредиту превысила 5% от цены залога. Залогодержатель не может реализовать имущество самостоятельно в обход установленной процедуры.

Сведения о наличии залогового имущества должник в обязательном порядке представляет суду в момент подачи заявления на банкротство. В списке кредиторов гражданину следует прописать ФИО залогодержателей, местонахождение предмета залога, сведения о действующих закладных.

Особенности реализации залогового недвижимого имущества

Говоря о залоговом имуществе, обычно подразумевается именно недвижимость, которая была приобретена в ипотеку или стала залогом в рамках получения потребительского кредита. Это наиболее распространенный залог для оформления кредита, так как другое имущество не является ликвидным.

Недвижимость обладает некоторыми особенностями, связанными с их специфическим статусом, при оформлении залога. При передаче недвижимости в залог составляется специальный документ – закладная. Это ценная бумага, которая удостоверяет возможность передачи имущества третьим лицам и продажи при обращении взыскания.

Предмет залога продолжает находиться у залогодателя, но право на распоряжение им как собственника у него отсутствует. Любые сделки с недвижимостью допустимы только при согласии залогодержателя.

Если предметом залога выступает дом, то в закладную в обязательном порядке включается и земельный участок.

Граждане, которые проходят процедуру банкротства физлиц, имеют шансы сохранить принадлежащую им собственность, но с некоторыми особенностями.

В ГПК приведен перечень имущества, которое не может быть взыскано для направления его в конкурсную массу и последующей реализации на торгах.

Сам 127-ФЗ содержит отсылку на Гражданско-процессуальный кодекс при определении перечня имущества, на которое не распространяется взыскание. Здесь сказано, что на единственную квартиру не может быть наложено взыскание в рамках исполнительного производства или дела о банкротстве.

На залоговое имущество правила ГПК не распространяются и с ним должнику в любом случае придется расстаться, чтобы расплатиться по счетам с залогодержателем. Даже если речь идет о единственном жилье, которое было куплено в ипотеку, оно подлежит взысканию и последующей реализации. Судебная практика не на стороне должника: такая недвижимость будет изъята, даже если другого места для проживания у гражданина нет.

Многие должники в преддверии банкротства стремятся максимально полно избавиться от принадлежащего им имущества. Для этого они переписывают имущество на своих родственников и заключают договоры купли-продажи в отношении собственности. Управляющий может оспорить такие сделки, но удается это ему не всегда (он должен доказать факт причинения ущерба кредиторам).

Но с залоговой недвижимостью такая схема выведения имущества из конкурсной массы не работает. При нахождении квартиры в залоге у банка право собственности на нее ограничено. Физлицо не вправе ею свободно распоряжаться, пока не погасит задолженность перед банком.

Как можно избежать продажи ипотечной квартиры в ходе банкротства? Единственный вариант – не допускать возникновения задолженности. Можно попытаться договориться с банком-залогодержателем о заключении мирового соглашения и оформления графика реструктуризации.

До начала процедуры банкротства должник может предпринять попытки достичь договоренности с банком для самостоятельной продажи имущества по рыночной цене. Это может быть более выгодно, так как в ходе торгов не всегда удается продать собственность на рыночных условиях. По результатам продажи деньги поступят на счет залогодержателя, что позволяет получить снятие с имущества обременения. Если после продажи имущества и оплаты долга в пользу банка у гражданина остались свободные средства, то он может оставить их себе.

Есть еще один способ сохранить ипотечную квартиру по результатам банкротства: для этого нужно, чтобы банк-залогодержатель не включил свои требования в реестр кредиторов. Для этого должнику необходимо своевременно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. В указанной ситуации другие кредиторы не смогут обратить взыскание на ипотечную недвижимость.

Особенности реализации залогового движимого имущества

Другой распространенный объект залога – автомобиль, который был приобретен в автокредит. Реализации авто в собственности физлица можно избежать, если ему удастся доказать, что он служит для получения основного дохода. Например, если должник занимается пассажироперевозками и работает на своем автомобиле.

Если у лица есть проблемный автокредит, по которому автомобиль является предметом залога, то избежать его реализации не получится, даже если должник зарабатывает на нем. Он подлежит взысканию и продаже на торгах.

Согласно положениям ст. 334-360 Гражданского кодекса, залогодатель не вправе отчуждать залог без согласия на это залогодержателя. В законе есть одна оговорка: если иное не предусмотрено договором. Но в реальности договоры с прописанным правом заемщика на свободную продажу заложенного имущества не заключаются.

Если же, вопреки договору, должник продал заложенный автомобиль, то кредитор через суд может потребовать признания недействительной сделку купли-продажи или потребовать от должника досрочного погашения задолженности.

Порядок процедуры продажи

Залоговое имущество может быть реализовано двумя способами:

  1. В стандартном порядке.
  2. С использованием привилегий залогового кредитора.

Залогодержатель обладает преимуществом перед остальными кредиторами. Он имеет возможность досрочной реализации залога и погашения задолженности. Но также он по 127-ФЗ может избрать и другой вариант и погасить свои претензии на общих основаниях с другими кредиторами (то есть отказаться от своих привилегий). Второй вариант практикуется чаще.

Если залоговый кредитор отказался от привилегий, то он может участвовать на собраниях с правом голоса. При этом численность его устанавливается пропорционально размеру требований.

Регулирующая функция в деле о банкротстве принадлежит управляющему под контролем суда. Он предоставляет регулярные отчеты и всю необходимую кредиторам информацию о ходе дела о банкротстве.

Этапы процедуры

Если у собственника есть залоговая недвижимость или другое имущество, то оно продается в ходе этапа реализации вместе с другой собственностью (если иной порядок не был избран залогодержателем). Реализация происходит по общей схеме:

  1. Осуществляется оценка и определение минимальной стоимости залогового имущества с учетом рыночной цены на аналогичные объекты. В случае возникновения между участниками процесса разногласий по вопросу стоимости предмета залога они вправе привлечь к процедуре независимого оценщика. Расходы  на оценку несет должник.
  2. Управляющий назначает дату проведения торгов и публикует соответствующую информацию в открытом доступе. Ему необходимо провести торги в течение 2 месяцев с даты утверждения описи имущества.
  3. Торги проводятся в форме электронного аукциона. К участию в нем приглашаются все желающие, но обычно на условии внесения задатка (обеспечения заявки) в размере до 5% от стартовой цены контракта. Организатором торгов может стать управляющий или специализированная организация.
  4. Первоначально торги проводятся с шагом на повышение в размере 5-10% от стоимости залога. Победителем становится лицо, которое предложило самую высокую цену. Только если торги не состоялись, допускается выставить залог на торги повторно при условии снижения первоначальной цены на 10-30%. Если и второй этап не увенчался успехом, то управляющий вправе назначить процедуру с шагом на понижение.
  5. Вырученные средства от продажи имущества в залоге направляются кредиторам.
  6. Управляющий отчитывается перед судом о результатах этапа реализации.

В процессе распределения денежных средств, которые были выручены в результате залогового имущества, используются следующие правила:

  • 80% от вырученной суммы уйдет на реализацию предмета залога;
  • 15% – на удовлетворение обязательств перед кредиторами первой и второй очередей;
  • 5% – на погашение судебных расходов.

Если основанием для залогового соглашения выступает не кредитный договор, а залоговое соглашение, то пропорции распределяются следующим образом: 70%/20%/10% соответственно.

На практике может возникнуть ситуация, что в деле участвует несколько залогодержателей:

  1. В случае если в деле участвуют разные залогодержатели и разные предметы залога, то действует принцип: каждый из кредиторов получает средства от продажи имущества, в отношении которого он выступает залогодержателем.
  2. В деле участвуют разные залогодержатели на один предмет залога. В этом случае все будет зависеть от того, кто из них заключил договор залога первым. Если залогодержатели имеют равные позиции по срокам, то деньги распределяются между ними в равных долях. Если же после погашения обязательств перед первым по времени кредитором остались деньги, то остаток направляется второму.

Таким образом, заложенное имущество в любом случае будет реализовано в ходе процедуры финансовой несостоятельности. Ограничения ГПК на собственность в залоге (движимую и недвижимую) не распространяются. Имущество реализуется на общих основаниях.

Но залоговый кредитор может воспользоваться своей привилегией на досрочную продажу предмета залога и не участвовать в деле о несостоятельности. Но многие кредиторы предпочитают отказаться от привилегированного статуса и продолжать участие в процессе.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/bankrotstvo/fizicheskix-lic/realizacia-imusestva-2.html

Как легально сохранить имущество при банкротстве?

Выкуп закладной перед банкротсвом

   Почти 90% дел о банкротстве физлица завершается реализацией его имущества. Многие представляют этот процесс практически грабежом: какие-то незнакомые люди ворвутся без приглашения, опишут квартиру и машину, вынесут семейные ценности и исчезнут, оставив судебную повестку.

   На самом деле, это происходит куда более цивилизованно. А ряд лазеек в законе о банкротстве могут сохранить вам жилье и автомобиль.

Кто и как изымает имущество должника?

   Процедура банкротства требует от должника раскрыть сведения о своем имуществе уже при подаче заявления в арбитражный суд. Заемщик обязан предоставить документы, подтверждающие наличие у него ряда материальных активов. Это может быть выписка по счетам и вкладам в банке, договор о купли-продаже квартиры и другие свидетельства об имуществе.

По теме: Как собрать все документы для банкротства? Полная инструкция

   Но должник не может указать только то имущество, которое ему «не жалко» отдать на растерзание кредиторам. Дело в том, что финансовый управляющий в обязательном порядке проверит достоверность поданных документов. Ведь сумма конечного вознаграждения управляющего напрямую привязана к величине реализованного имущества банкрота.

   Кроме того, намеренное сокрытие имущества может стать поводом для отказа должнику в банкротстве.

   Однако для проверки вашей честности никто не будет врываться к вам в дом и потрошить все в поисках фамильного серебра. Вначале финуправляющий сделает оценку имущества из предоставленного должником списка.

А затем перепроверит наличие сделок купли-продажи за последние 3 года через запросы в различные госструктуры.

К примеру, Росреестр, Единый государственный реестр недвижимости, ГИБДД, ГИМС, Гостехнадзор, Федеральную налоговую службу и так далее.

По теме: Какие сделки оспариваются при банкротстве физлиц?

   Опись и оспаривание имущества длится примерно месяц. Затем управляющий выставляет на торги те объекты, чья стоимость превышает 100 тысяч рублей.

   Обратите внимание, что залоговое имущество (жилье в ипотеку, машина в автокредит) также входит в конкурсную массу на продажу в счет долгов. Заемщик может лишь взять на себя ответственность в реализации квартиры или автомобиля, если уверен, что сумеет продать их дороже.

   После продажи залога вырученные средства распределяются в следующей пропорции: 70% направляются залоговому кредитору, 20% — на погашение требований других кредиторов, а 10% уходят на вознаграждение для управляющего.

   В среднем срок реализации всей конкурсной массы составляет 6-7 месяцев.

Какое имущество банкрот может сохранить за собой?

   В первую очередь, все, что входит в перечень ст. 446 ГПК РФ. В частности, этот список включает предметы домашнего обихода, единственное жилье и вещи, которые необходимы должнику для работы.

   Последним пунктом можно воспользоваться для сохранения машины. Если стоимость вашего автомобиля не превышает 100 МРОТ, и вы можете доказать его необходимость для профессиональной деятельности, то у вас есть возможность ходатайствовать об исключении вашего автомобиля из конкурсной массы.

По теме: Какими последствиями грозит банкротство для должника?

   Стоит заметить, что в будущем сохранить единственное жилье может быть сложнее, поскольку оно также может стать предметом торга. В конце 2018 года Минюст предложил законопроект, разрешающий забирать у должников единственное жилье, если его стоимость превышает 30 млн рублей, а на одного жильца приходится не менее 30 кв. м.

По теме: Что изменится в законе о банкротстве физлиц в 2019 году?

   Также примечательно, что совместное с супругой или детьми имущество управляющий вправе включать в конкурсную массу (половина вырученной стоимости все же будет возвращена мужу или жене).

Но при этом в случае совместного владения определенным объектом с родственниками или третьими лицами такое имущество не продается, а только выделяется доля должника.

Однако реализовать лишь долю практически не представляется возможным, поэтому нередко она остается за должником и после банкротства.

Какие ошибки допускают должники в сокрытии имущества?

   Напоследок мы решили выделить распространенные ошибки, которые допускают заемщики, пытаясь сохранить ценное для себя имущество перед банкротством:

  • отчуждение имущества в пользу близких родственников через договор дарения. Такая сделка скорее всего будет оспорена финуправляющим, если она были заключена в течение последних 3-ех лет.
  • продажа имущества по заниженной стоимости. Зачастую должник попросту указывает в договоре купли-продажи заниженную стоимость имущества, а остальные средства передаются наличными по расписке. Финуправляющий также может оспорить эту сделку.
  • проведение расчетов по долгам с одним из кредиторов в ущерб остальным. Обычно расценивается как нарушение интересов всех кредиторов и рискует привести к отказу судом в банкротстве.

Пройти тестПодписатьсяКонсультация

Источник: https://bankrotstvo-fizlic.ru/poleznoe/nuansi_bankrotstva/kak-legalno-sohranit-imushhestvo-pri-bankrotstve/

Что происходит с ипотекой при банкротстве банка?

Выкуп закладной перед банкротсвом

В последнее время все больше встречается случаев, когда Центральный банк лишает лицензии кредитное учреждение. В такой ситуации начинает нервничать не только руководство банка, но и его постоянные клиенты. Вопрос, что будет с ипотекой при банкротстве банка, не теряет своей актуальности ввиду нестабильной экономической ситуации в стране.

Причем случиться это может не только с малоизвестной небольшой финансовой организацией, но и с крупным игроком рынка. Главное в этой ситуации не поддаваться панике. Согласно действующему законодательству при банкротстве банка выплачиваться ипотека должна в обычном режиме.

Кроме того, самовольное прекращение платежей приведет к штрафным санкциям, негативному кредитному рейтингу и даже потере имущества.

Как происходит расчет ипотечного кредита, если банк обанкротился?

Внезапный форс-мажор в виде банкротства банка не отменяет кредитных обязательств по ипотеке. Многие люди ошибочно думают, что это шанс получить жилье бесплатно. Денежные средства, предоставленные банковским учреждением, являются объектом собственности банка и основным источником формирования его активов, которые нужно рано или поздно пополнять.

Нередки случаи в судебной практике, когда должник не платит ипотеку после банкротства банка. Связано это с тем, что граждане берут ссуды в кредитных организациях с плохим финансовым положением в надежде, что погашать долг не придется. Однако их ожидания не оправдываются, и дело доходит до суда.

Кроме этого, ипотечное имущество нельзя использовать на полных правах. Для продажи квартиры, например, потребуется сначала снять с нее залог и получить соответствующий документ. Но на этом этапе начнутся разбирательства, и заемщику нужно следить, чтобы все платежи были засчитаны.

Если ежемесячные выплаты будут прекращены, должник лишится всех прав на имущество, купленное в ипотеку.

Согласно действующему законодательству при передаче ипотечных прав другой организации все условия кредитования остаются прежними. То есть правопреемником не увеличиваются проценты и порядок внесения платежей, если это не предусмотрено в ранее заключенном соглашении. Поэтому важно всегда внимательно читать каждый пункт договора перед подписанием.

Куда платить ипотеку, если банк лишили лицензии?

Самая главная задача заемщика обанкротившегося банковского учреждения – продолжать выполнение всех обязательств, предусмотренных условиями кредитного договора. Все клиенты будут проинформированы о новых реквизитах для оплаты временной администрацией. Однако юристами рекомендуется до этого времени по-прежнему вносить платежи на старый счет с сохранением всех чеков.

Если отсутствует кредитор, то заемщик может перечислять денежные средства за ипотеку на депозит нотариуса согласно договору, заключенному с банком-банкротом. Услуга это предназначена для клиентов, имеющих внушительный долг. Таким образом, они предотвратят появление просрочек. Выглядит весь процесс следующим образом:

1. Заемщик составляет письменное заявление, в котором указывает причину обращения к нотариусу (банкротство банка), а также прописывает все условия кредита и добавляет к нему ипотечные документы.

2. Какое-то время деньги аккумулируются на депозитном счете.

3. Когда будет определен банк-правопреемник, накопленные платежи переведутся на его расчетный счет.

При таком расчете какой-то промежуток времени денежные средства не будут вноситься на погашение ипотеки, но это не будет расценено как просрочка. Практика показывает, что за последнее время у многих кредитных организаций отозвали лицензии, поэтому весь процесс перевода долгов в другой банк занимает короткий период.

Неизбежны проблемы у лиц, которые находятся в ожидании нового кредитора, при этом не погашают кредитные долги и игнорируют все письма с требованием выполнять долговые обязательства.

В таком случае агентство, выступающее в роли управляющего при банкротстве банка, имеет полное право требовать от должника выполнения всех условий договора кредитования.

Если требования не будут выполнены, то заемщику вышлют уведомление об обязательном погашении всей ссуды за короткий срок.

Как происходит переход ипотеки из одного банка в другой?

Вся процедура банкротства банковского учреждения делится на 3 основных этапа:

1. Банк лишается прав осуществления банковских операций и объявляет себя банкротом (дальше управление на себя берет временная администрация).

2. Все полномочия банка передают агентству страхования вкладов.

3. Реализуется кредитный портфель правопреемнику, которому в дальнейшем будут поступать ипотечные платежи от заемщиков.

Иногда банк-правопреемник предлагает перезаключить договор кредитования, но решение остается за заемщиком, так как это не является обязательным мероприятием. Если банк требует досрочное погашение всей суммы кредита, не нужно волноваться: чаще всего такое условие невыгодно заемщику, а в одностороннем порядке вносить изменения в договор по закону запрещается.

Как снять обременение с залога в банке-банкроте?

Обременение с залога снимается обязательно, так как без этого не получится сделать ни одну операцию с имуществом. Этот процесс проводится после внесения последнего платежа. С документальным подтверждением нужно обратиться в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии со следующими бумагами:

1. Заявлением, заключенным между банком и заемщиком, в котором указано, что все обременения сняты.

2. Справкой, подтверждающей полную выплату долга по ипотеке.

3. Выпиской из банковского учреждения о состоянии счета (это нужно, чтобы охарактеризовать платежеспособность).

4. Оригиналом и ксерокопией договора на получение ипотеки.

5. Свидетельством, подтверждающим право собственности на имущество заемщика.

6. Договором купли-продажи.

Оформляется все бесплатно, только оплатить придется государственную пошлину за выпуск нового свидетельства, в котором отсутствуют отметки об ипотеке. При возникновении любых вопросов обращаться нужно к временной администрации или банку-правопреемнику.

Рекомендации заемщикам

Банкротство банка больше невыгодно для вкладчиков, чем для заемщиков, но разобравшись во всех правилах и четко выполняя свои обязанности, можно избежать неприятных ситуаций. Если банковское учреждение, в котором взята ипотека или хранятся вклады, лишили лицензии, важно учитывать следующие нюансы:

1. Заемщик не прекращает вносить кредитные платежи пока идет процесс лишения лицензии банка.

2. Администрация банка обязательно уведомляет всех клиентов о новых реквизитах для оплаты.

3. Все имеющиеся штрафы отменяются до тех пор, пока не закончится процесс банкротства.

4. Сохранив все квитанции о внесении платежей на погашение ипотеки, можно в будущем использовать их в качестве доказательства оплаты.

5. При отказе от оплаты ипотеки к заемщику применят штрафные санкции сразу после стабилизации положения.

6. Внося денежные средства на погашение кредитного долга в банке-правопреемнике, рекомендуется взять справку о выплаченной сумме по ипотеке, а после отправления денег проследить, чтобы они дошли до адресата.

Оформляя ипотечный договор, важно убедиться, что в нем отсутствует пункт о досрочном погашении основного долга, на случай банкротства банка. Если такой будет присутствовать, то лучше обратиться в другое банковское учреждение за получением ипотеки.

Кроме всего вышеперечисленного следует отметить, что если банк по каким-то причинам не уведомляет о новых реквизитах, то следует самостоятельно обратиться с просьбой о предоставлении актуального номера счета.

В противном случае просрочки по платежам приведут к лишению имущества и потере ранее выплаченных денег по кредиту.

Источник: https://flexfin.ru/chto-proishodit-s-ipotekoj-pri-bankrotstve-banka/

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: