Уже построеный желой дом попал в СЗЗ

Содержание
  1. Инструктаж → Моя земля попала в санитарно-защитную зону. Что делать?
  2. Что такое санитарно-защитные зоны?
  3. Кто и как устанавливает СЗЗ?
  4. Рядом со мной строится мусороперерабатывающий завод. Возможно, моя пашня попадёт в его СЗЗ. Смогу ли я использовать этот участок по-прежнему?
  5. Какие ограничения влечёт СЗЗ, если воздействие объекта всё-таки влияет на безопасность сельхозпродукции?
  6. Как же тогда использовать участок?
  7. Цветы не принесут мне такой прибыли, как пшеница или подсолнечник! Кто компенсирует убытки?
  8. С какого момента можно требовать компенсации ущерба?
  9. Как определяется размер убытков?
  10. Мне не нужны деньги, я хочу работать. Можно ли требовать замены участка на равноценный, но без ограничений?
  11. Покупка участка в зоне, определенной как санитарно-защитная — сложности и нюансы
  12. Санитарно-защитные зоны — и их режим
  13. Влияние СЗЗон, которое необходимо учитывать
  14. Установление и изменение размеров СЗЗон
  15. Приобретение участка, отяжеленного СЗЗоной
  16. Обзор законодательных изменений: самовольные постройки, ИЖС и санитарно-защитные зоны
  17. Снос или трансформация самовольных построек
  18. Как будут приниматься решения о сносе «самовола»
  19. Порядок сноса объектов капитального строительства
  20. Уведомление о строительстве индивидуальных жилых и садовых домов
  21. Процедура уведомления в переходный период – льгота для желающих узаконить свои дома
  22. Законы о публичном сервитуте и санитарно-защитных зонах
  23. 2 хитрости чиновников с зонами санитарной охраны и как их обойти
  24. Кадастровая стоимость участка в зоне санитарной охраны должна быть ниже
  25. Липовая зона санитарной охраны источников водоснабжения. 
  26. Как устанавливаются ЗСО?
  27. Почему чиновники юридически не оформляют утверждение ЗСО?
  28. Зоны санитарной охраны ограничивают права на земельный участок
  29. Зоны санитарной охраны относятся к «сведениям» государственной тайны.
  30. Как использовать зоны сан охраны для своей выгоды?
  31. Как проверить законность утверждения ЗСО?
  32. Следующим шагом целесообразно проверить сайты органов региональной власти на предмет опубликованного приказа (постановления) об утверждении зон санитарной охраны
  33. Что можно сделать в такой ситуации?
  34. Можно ли построить жилой дом в СЗЗ предприятия?
  35. Чем грозит появление жилого дома в СЗЗ предприятия?
  36. Почему сложилась такая практика?
  37. Может ли застройщик сократить СЗЗ предприятия?
  38. Какие могут быть подводные камни?
  39. Вывод

Инструктаж → Моя земля попала в санитарно-защитную зону. Что делать?

Уже построеный желой дом попал в СЗЗ

В связи с “мусорной реформой” некоторые аграрии могут столкнуться с наложением на их сельскохозяйственные участки санитарно-защитных зон. Это может повлечь ограничения в использовании земли. Рассказываем, как компенсировать ущерб и избежать конфликтов с проверяющими органами.

Что такое санитарно-защитные зоны?

Санитарно-защитная зона (СЗЗ) — это условная “граница” вокруг объекта капитального строительства, который имеет вредное воздействие на среду обитания человека.

СЗЗ устанавливают затем, чтобы сохранить санитарно-эпидемиологическое благополучие населения.

СЗЗ регистрируется в Едином государственном реестре недвижимости, а на земельные участки, попавшие в неё, накладываются определённые ограничения. Например, запрет на строительство жилых домов, образовательных и медицинских учреждений, спортивных сооружений открытого типа.

Кто и как устанавливает СЗЗ?

Правила установления санитарно-защитных зон закреплены в постановлении Правительства РФ от 3 марта 2018 года № 222.

Инициатором разработки СЗЗ, как правило, является владелец опасного объекта. Он заказывает проектную документацию на установку СЗЗ, а дальше согласует этот проект с рядом ведомств.

Решение об установлении или изменении СЗЗ принимает Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) или её территориальные органы (в зависимости от класса опасности объекта).

В решении об установлении СЗЗ Роспотребнадзор указывает, какие земельные участки попадают в эту зону и какие ограничения на них накладываются.

Санитарно-защитная зона и ограничения использования земельных участков считаются установленными со дня внесения сведений о такой зоне в Единый государственный реестр недвижимости.

Рядом со мной строится мусороперерабатывающий завод. Возможно, моя пашня попадёт в его СЗЗ. Смогу ли я использовать этот участок по-прежнему?

Всё будет зависеть от того, какое воздействие (“выбросы”) производит объект.

Если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие этого объекта приведёт к нарушению качества и безопасности сельскохозяйственной продукции, то на ваш участок будут наложены ограничения.

Если же воздействие объекта никак не повлияет на качество и безопасность продукции, которую вы выращиваете, участок можно будет использовать так же, как и раньше.

Какие ограничения влечёт СЗЗ, если воздействие объекта всё-таки влияет на безопасность сельхозпродукции?

В этом случае производить или перерабатывать сельхозпродукцию, которая в дальнейшем будет использоваться в пищевых целях, запрещено.

То есть в СЗЗ нельзя будет выращивать пшеницу или подсолнечник, любые кормовые культуры, которые идут в пищу сельхозживотным. Вам запретят разместить на участке цех по производству, например, крупы, или склад сельхозпродукции.

Как же тогда использовать участок?

Можно выращивать всё, что не идёт в пищу: цветы, коноплю с целью получения пеньки, хвойные деревья.

Цветы не принесут мне такой прибыли, как пшеница или подсолнечник! Кто компенсирует убытки?

Порядок компенсации убытков определён в Постановлении Правительства РФ от 7 мая 2003 года № 262.

Согласно этому документу, возмещать убытки должны компании или лица, деятельность которых вызвала необходимость установления СЗЗ и повлекла ограничение прав собственников земли или арендаторов.

С какого момента можно требовать компенсации ущерба?

Основанием для возмещения убытков собственникам земельных участков является:

  • соглашение о временном занятии земельного участка между собственником земельного участка и лицом, в пользу которого осуществляется временное занятие земельного участка;
  • акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ограничении прав собственника земельного участка, соглашение о сервитуте;
  • акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об ухудшении качества земель в результате деятельности других лиц;
  • решение суда.

Когда получен любой из этих документов, можно говорить с собственников опасного владельца о компенсациях.

Размер убытков определяется по соглашению сторон. Если стороны не пришли к соглашению, вопрос решается через суд.

Как определяется размер убытков?

При определении размера убытков, причиненных собственникам земельных участков ограничением их прав, учитываются разница между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав и рыночной стоимостью земельного участка с учетом этих ограничений.

Кроме того, в размер ущерба включаются убытки, которые собственники земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, а также расходы, связанные с ограничением прав.

Мне не нужны деньги, я хочу работать. Можно ли требовать замены участка на равноценный, но без ограничений?

В принципе, такая договорённость может быть достигнута в ходе переговоров. В случае несогласия второй стороны можно обратиться в суд.

Источник: https://agrobook.ru/instruction/moya-zemlya-popala-v-sanitarno-zashchitnuyu-zonu-chto-delat

Покупка участка в зоне, определенной как санитарно-защитная — сложности и нюансы

Уже построеный желой дом попал в СЗЗ

В Гос.

фонд данных землеустройства, созданный Управлением Росреестра входят акты, которые обязательно устанавливают границы территорий, отличающихся специальными условиями (водоохранных, охранных зон, и земель, определяющихся в качестве санитарно-защитные зон). И в соответствии с такими актами, участок, который ранее не был никакой специальной зоной, теперь может быть «награжден» ограничениями и прочими неудобствами.

статьи:

Как же такие ущемления налагаются в связи с этим, и, что самое главное — как можно определить, что земля включена в специальную зону, требующую особых условий эксплуатации и использования?

Санитарно-защитные зоны — и их режим

Территории, признающиеся как санитарно-защитные (а, проще говоря, СЗЗ) — это земли, обладающие особым режимом. Их предназначением считается уменьшение влияния различного рода вредных воздействий (загрязнений разного типа — начиная от химического, биологического, и заканчивая физическим) на показания воздуха. Обычно эти значения устанавливаются нормативами гигиены.

Прямым назначение таких земель (определенным в законе) является создание своеобразного барьера, благодаря которому население будет защищено от вредного воздействия любого промышленного объекта, действующего в штатном режиме. При этом воздействием является не только выбросы загрязняющих веществ — к таким действиям относится и электромагнитное, акустическое, и радиационное воздействие.

Правила и гигиенические нормы, благодаря которым определяется размер таких зон, основания их пересмотра, а также особые требования — как к организации такой территории, так и ее благоустройству, устанавливаются специальными Санитарно-эпидемиологическими нормами (а, проще — СанПиН).

СЗЗ призвана для того, что бы отделять землю площадки, которая является промышленной, от разного рода застроек, рекреационных территорий и зон отдыха — при этом границы СЗЗ должны быть четко обозначены особыми знаками.

К подобным знакам относится линия, отделяющая размещение строений и разных зданий жилого фонда, а также других сооружений наземного плана. Она должна отстоять от линии, отделяющей границу улично-дорожной сети (красная линия) от остальных городских строений, на определенном расстоянии, которое устанавливается отдельными градостроительными нормами.

Стоит отметить, что за пределы красных линий здания и сооружения не могут выступать — в ином случае это карается довольно неприятными последствиями для нарушителя.

Ширина же зон, признанных санитарно-защитными, определяется специальной санитарной классификацией, а также при этом учитываются ожидаемое загрязнение воздуха и друге воздействия. Для действующих предприятий к этим факторам еще добавляется и натурные исследования.

Влияние СЗЗон, которое необходимо учитывать

Начиная любое строительство, или приобретая участок с целью его начала, рекомендуется обратить внимание на влияние СЗЗон, отражающееся в двух направлениях:

  • Проектирование объекта строительства — и, соответственно, расчет его СЗЗон

Поскольку СЗЗона признана законом необходимым и обязательным элементом строительного объекта любого вида — если он относится к источнику вредного воздействия — как на здоровье человека, так и на окружающую среду.

При этом немаловажным является тот факт, что СЗЗона может включать в себя территорию земельного участка, но также вполне способна выходить за его границы.

В случае выхода за границы участка потребуется проведение дополнительной гос.экспертизы документации по проекту — а это, естественно, не для всех является приемлемым и удобным.

  • Учитывание СЗЗон, относящихся к другим объектам

В случае приобретения участка земли или планировании постройки на нем необходимо принимать во внимание и близлежащие объекты — а, точнее, их СЗЗоны.

Так, закон запрещает размещение в СЗЗоне следующих объектов:

  • жилые постройки (дома),
  • зоны отдыха,
  • ландшафтно-рекреационные территории,
  • курорты, санатории,
  • коттеджные постройки и товарищества (садоводческие),
  • дачные участки (в том числе и садово-огородные),
  • спортивные и детские площадки,
  • учреждения образования.

Установление и изменение размеров СЗЗон

Следует учитывать тот факт, что размеры СЗЗ в любой момент могут быть изменены в порядке и по решению органов, установленных в законе.

Руководствуясь Законом под номером 78-ФЗ «О землеустройстве» решение о изменении границ объекта (в том числе и зоны, отличающейся специальными условиями) принимается органами власти либо местного самоуправления на основании специального заявления правообладателей.

Периодичность внесения подобных изменений (речь идет о Гос.Кадастре недвижимости) законом не предписана.

Основаниями о внесении границ особых зон в Кадастр законом признана землеустроительная документация, которая подготавливается на основании соответствующего решения уполномоченного органа — а также отдельное заявление лиц, обладающих правами на соответствующий объект.

Приобретение участка, отяжеленного СЗЗоной

Последнее время территории, рассчитанные под жилую постройку, осваиваются столь активно, что участков, которые не имеют каких-либо ограничений на строительство, уже практически нет в наличии.

Поэтому если вдруг в поле вашего зрения попал участок, граничащий с промышленной территорией, для его успешного освоения с целью строительства вам потребуется разработать специальные проекты основания для СЗЗон предприятий, мешающих строительству.

Основываясь на таком проекте, можно будет установить важные детали: расположен ли участок в СЗЗоне, разрешено ли на нем строительство, и дозволено ли сокращение размера СЗЗоны (скажем, за счет внедрения специальных природоохранных мероприятий).

Любой владелец участка земли в состоянии получить нужную информацию с указанием местоположения особых зон, куда попадает и принадлежащая ему территория, на ресурсе Росреестра под названием Публичная Кадастровая Карта.

Источник: https://pravo-doma.ru/zemlya/pokupka-uchastka-v-zone-opredelennoj-kak-sanitarno-zashhitnaya-slozhnosti-i-nyuansy.html

Обзор законодательных изменений: самовольные постройки, ИЖС и санитарно-защитные зоны

Уже построеный желой дом попал в СЗЗ

В августе 2018 года в России принят пакет законов, предполагающих внесение ряда изменений в Гражданский, Земельный и Градостроительный кодексы.

Нововведения касаются самовольных построек, индивидуального жилищного строительства, а также нового подхода к определению санитарно-защитных зон промышленных объектов.

Разобраться в законодательных изменениях DomostroyNN помог руководитель ЮК «Войнов, Маслов и партнеры» Александр Маслов.

Снос или трансформация самовольных построек

Законы №339-ФЗ и №340-ФЗ от 3 августа 2018 года, как следует из пояснительной записки, призваны упростить возможность легализации самовольных построек в случае, если нарушение незначительно.

Ранее действующий закон предлагал два варианта: сносить постройку или сохранить ее. Сейчас добавлена третья процедура – «приведение постройки в соответствие».

Допустим, постройка не соответствует каким-то требованиям – выпирает часть здания за границы земельного участка. Технически можно снести только часть объекта, а не все строение. Например, убрать выступ, снести лишние этажи или достроить что-либо.

На мой взгляд, это изменение можно только приветствовать. Ранее у нас в Нижнем Новгороде был прецедент, когда снесли два этажа здания на улице Керченской, рядом с тем местом, где сейчас расположен стадион «Нижний Новгород».

Это было сделано из-за того, что слишком высокое строение портило вид на собор Александра Невского.

То есть на практике уже поднимались похожие вопросы, и нововведения являются попыткой урегулировать их, установить понятную для всех процедуру.

Здесь механизм приведения постройки в соответствие регулируется как реконструкция объекта.

Однако в главе, посвященной реконструкции, в пакете документов для получения разрешения на реконструкцию, требуется предоставить правоустанавливающие документы на существующий объект.

Есть только одна проблема: если этот объект является самовольной постройкой, то документы на него предоставить невозможно! Получается, что полностью процедура в законе не проработана.

Как будут приниматься решения о сносе «самовола»

Надеюсь, что рано или поздно практика каким-то образом наладится, но сейчас, читая этот закон, я прихожу к выводу, что выполнить новые требования для сноса во внесудебном порядке почти нереально. Да и само решение вопроса о судьбе самовольной постройки оставляет много открытых вопросов.

Дело в том, что нет даже примерных критериев в каком случае сносить, а в каком приводить в соответствие с обязательными требованиями.

Это всегда вводит в ступор конкретных правоприменителей, так как они не любят открытые формулировки. Например, здесь нет даже фразы, что считать нарушением серьезным или незначительным.

Просто есть право суда или администрации принять решение снести или привести в соответствие, а в каких случаях не говорится.

Кроме того, нет порядка взаимодействия между инспекцией Госстройнадзора и муниципалитетами. При этом в положении закона написано, что на основании некоего письма, заключения особой формы, орган местного самоуправления может принять решение о сносе самовольной постройки, приведении ее в соответствие с требованиями, или обращении в суд с иском о сносе.

Я и мои коллеги задались вопросом: а может ли глава местного самоуправления распорядиться ее снести, если он сам (без участия Госстройнадзора) видит, что возводится самовольная постройка? Может ли принять решение о приведении ее в соответствие с обязательными требованиями?

Получается, что полномочия у него есть, но процедура не установлена. Мы приходим к выводу, что в отсутствии такой процедуры все будут бояться принимать какие-либо решения – блокировать, сносить или приводить в соответствие.

Суть в том, что судебное разбирательство является достаточно продолжительным по времени. Пока суд идет, эта постройка может достроиться, ею будут пользоваться – не получится просто так блокировать, либо привести в соответствие.

Как обычно, большинство государственных и муниципальных органов ждут разъяснений сверху. На мой взгляд, это неконструктивная позиция, потому что все равно применять придется здесь, «на земле», а не где-то в Москве. Тогда мы столкнемся с необходимостью определиться, что и как делать.

Например, выявили, что постройка является самовольной. Чтобы привести ее в норму, нужно что-то убрать, достроить, либо внести другие технические изменения. Если нет такого уведомления или взаимодействия с Госсройнадзором, то процедура приведения в соответствие с нормами пока закрыта.

Еще один нюанс: инспекция Госстройнадзора может посчитать, что ее внимание должно охватывает не все объекты, а только те, над которыми она осуществляет надзор по другим статьям – строения площадью более 1,5 тыс. квадратных метров, выше определенной этажности и т.д. В таком случае, на более мелкие объекты она может не давать уведомления «о самовольности».

Порядок сноса объектов капитального строительства

Ранее снос объектов не регулировался вообще. Здесь новеллой является детальное регулирование данного процесса, чему посвящена  целая глава как элементу градостроительной деятельности – «Снос объектов капитального строительства».  Ранее после фактического сноса БТИ просто составляло акт о том, что объект снесен, а как сносили не имело принципиального значения.

Сейчас требуется наличие проекта организации работ по разрушению объекта, и это правильно: если это серьезное здание, и его нужно ликвидировать, логично, чтобы это осуществлялось по проекту организации соответствующих работ.

Но может также возникать комичная ситуация – когда объект строился без проекта, а сносить его обяжут по проекту (например, по решению суда).

Уведомление о строительстве индивидуальных жилых и садовых домов

Отдельно следует отменить изменения с 4 августа 2018 года, внесенные Федеральным законом № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». Теперь в ГрК РФ предусмотрен уведомительный порядок возведения индивидуальных жилых домов или садовых домиков, чему посвящена отдельная статья – 51.1.

Есть два порядка – разрешительный (когда ты спрашиваешь у госоргана разрешение) и уведомительный (когда посылаешь письмо и строишь).

Нужно понимать, что этот новый порядок не является уведомительным в полном смысле слова. На самом деле он разрешительный, потому что в течение 10 дней администрация имеет право вернуть это уведомление, и тогда оно считается неполученным.

Как может быть уведомление неполученным? Это юридическая фикция и, по сути, мы имеем дело с разрешением: ты уведомляешь о начале строительства, и если госорган молчит, то ты можешь строить. Таким образом, гражданам все равно дается некое разрешение в форме молчания.

А если у госоргана есть возражения, то уведомление возвращают, и ты не имеешь права строить.

Является ли это либерализацией? Пожалуй, да. Видимо представители государства устали бороться со строительством без разрешений, ведь их все равно получают единицы. По смыслу закона, упрощенный порядок получения должен увеличить количество обращений граждан с такими уведомлениями.

Процедура уведомления в переходный период – льгота для желающих узаконить свои дома

Здесь гражданам необходимо знать, что до 1 марта 2019 года установлен льготный период – можно послать уведомление, как будто вы только начали строить свой дом, даже если он давно построен. Наверное, данный закон является разновидностью дачной амнистии – когда ты в ближайшие несколько месяцев можешь получить согласование в форме умолчания.

Рекомендую гражданам, которые еще не зарегистрировали свои дома, направить до 1 марта уведомление о начале строительства. Даже если дом давно существует, и разрешение на него вы до сих пор не оформили. Каким должно быть уведомление и какой необходим перечень документов, указано в статье 51.1 Градостроительного кодекса РФ.

К уведомлению прилагаются документы на землю, а также описание внешнего облика строения, если его возведение запланировано на территории исторического поселения. Если дом строится не на территории исторического поселения, то потребуются только документы на землю.

Законы о публичном сервитуте и санитарно-защитных зонах

Принят в августе также закон №341-ФЗ о публичном сервитуте. Он призван снизить стоимость и сроки оформления линейных объектов. Сейчас время оформления земельных участков для их строительства может достигать трех лет. Кроме того, значительная часть линейных объектов возводится с нарушением, что также требует урегулирования.

Наконец, четвертый закон из «августовского пакета» – №342-ФЗ. В нем прописано все, что касается зон с особыми условиями использования территорий, в частности санитарно-защитных зон.

В будущем, в системе кадастра недвижимости (когда она будет оцифрована) на земельном участке должны быть нанесены ограничения – где проходят важные коммуникации, где есть разного рода особо охраняемые территории и т.д.

Если вы владеете землей, то в кадастровой выписке вы должны видеть, где можете строить сооружение, и какой оно может быть этажности. Необходимо также учитывать какой-нибудь водовод или газопровод, проходящий в этой местности. Такие сведения государство планирует свести в единую систему, загрузить в кадастр.

По мнению авторов закона все это должно предотвратить ситуацию, когда граждане строят свои дома, а потом оказывается, что рядом проходит магистральный газопровод, и потом эти дома нужно будет сносить по судебному решению.

Беседовала Елена Карал

При использовании материалов ссылка на Domostroyrf.ru обязательна.

Источник: https://www.DomostroyNN.ru/statyi/obzory/izmeneniya-v-grazhdanskiy-kodeks-samovolnye-postroyki-izhs-i-sanitarno-zashhitnye-zony

2 хитрости чиновников с зонами санитарной охраны и как их обойти

Уже построеный желой дом попал в СЗЗ
материал обновлен 11 января 2020 года

Зона санитарной охраны водных объектов ограничивает в обороте земельные участки, которые в нее попали.

Участок, ограниченный в обороте не может передаваться в частную собственность[1].

Иными словами, владельцы участков в зоне санитарной охраны, НЕ могут:

  • выкупить землю в собственность, даже если на участке есть их недвижимость,
  • прирезать к своему участку прилегающую территорию,
  • другим способом получить участок в собственность.

Любые ограничения раздражают.

Однако у них есть и положительная сторона.

Например, более низкая кадастровая стоимость.

Кадастровая стоимость участка в зоне санитарной охраны должна быть ниже

Другими словами,  земля в зоне сан охраны дешевле, чем за пределами ЗСО.

Снижение кадастровой стоимости автоматически влечет уменьшение платы за землю.

Проще говоря, владельцы участков в зоне санитарной охраны должны платить меньший земельный налог или арендную плату.

Однако, некоторые региональные власти не хотят терять часть платежей за землю и начинают хитрить.

Рассмотрим 2 хитрости чиновников, а также способы, как владельцам участков обратить их себе на пользу.

Липовая зона санитарной охраны источников водоснабжения. 

Уловка состоит в том, что власти применяют режим зон санитарной охраны, но при этом юридически их не оформляют.

Разберемся в этой хитрости, чтобы понимать, как из этого извлечь выгоду.

Как устанавливаются ЗСО?

В отношении водных объектов (рек, озер, водохранилищ и т.д.), которые используются для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны[2].

Порядок установления ЗСО определяется законом.

Суть порядка[3] сводиться к 2-ум аспектам:

  • наличие санитарно-эпидемиологического заключения о соответствии санитарным правилам;
  • утверждение таких зон органами исполнительной власти субъекта РФ.

Другими словами, зоны санитарной охраны водных объектов питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения утверждаются органами региональной власти при наличии санитарно-эпидемиологического заключения.

Обратите внимание: ЗСО утверждаются не органами местного самоуправления, а органами исполнительной власти субъекта РФ, то есть региональной властью.

Для справки.

Как правило, зоны санитарной охраны в населенных пунктах включаются в Правила землепользования и застройки.

На этом основании, чиновники считают, что ЗСО установлены.

Однако, это лукавство, потому что Правила землепользования застройки принимают органы местного самоуправления.

А зоны сан. охраны утверждает региональная власть, а не местная.

Безусловно, муниципалитеты должны отражать в Правилах землепользования и застройки зоны санитарной охраны.

Но должны это делать на основании правовых актов министерств (управлений) региональных правительств или администраций.

Вывод: наличие в ПЗЗ сведений о зонах санитарной охраны не доказывает, что ЗСО установлены законно.

С этим разобрались, двигаемся дальше.

Почему чиновники юридически не оформляют утверждение ЗСО?

Наверняка, вы уже поняли, что дело в деньгах.

Не берусь со 100-процентной уверенностью утверждать, что дело именно в финансовой стороне вопроса.

Однако, анализ законодательства в этой области свидетельствует именно об этом.

Объясню подробнее.

Любые органы власти обязаны[4] направлять в Росреестр документы и сведения, в случае принятия решений об установлении зоны с особыми условиями использования территорий.

Для сведения.

Зона санитарной охраны является одним из видов[5] зон с особыми условиями использования территорий.

Иными словами, в случае принятия региональной властью решения об утверждении ЗСО, данное решение и сведения из него должны быть переданы в Росреестр.

Решение передается в Росреестр в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

При этом, Росреестр, получив такое решение, вносит в ЕГРН сведения об ограничении земельного участка в виде зоны санитарной охраны.

Идем дальше.

Одним из ценообразующих[6] факторов, который учитывается при определении кадастровой стоимости, является наличие обременений (ограничений), зарегистрированных в ЕГРН.

Зоны санитарной охраны ограничивают права на земельный участок

Я не очень разбираюсь в методике расчета кадастровой стоимости.

Но что-то мне подсказывает, что ограничение не может увеличивать стоимость участка.

Наоборот, должно её  уменьшать.

Таким образом, юридическое оформление региональной властью решения об установлении зоны санитарной охраны приведёт к появдению в ЕГРН информации об ограничении земельных участков, попавших в ЗСО.

Чтобы эта информация не появилась в ЕГРН и не учитывалась при определении кадастровой стоимости, чиновники просто не оформляют решение в виде правового акта (приказа, постановления и т.д.).

С их точки зрения, всё до безобразия просто: нет документа об утверждении ЗСО, следовательно, нет записи в ЕГРН об ограничении участков.

Как следствие, нет факторов, снижающих кадастровую стоимость земли.

При этом, в государственных информационных системах (ГИС) и Правилах землепользования застройки (ПЗЗ) сведения о зонах санитарной охраны, каким-то волшебным образом появляются.

А поскольку сведения о зонах содержаться в ГИС и ПЗЗ, то чиновники направо и налево «лепят» отказы:

  • в выкупе земельных участков из аренды под объектами ИЖС и другой недвижимостью,
  • отказы в перераспределении (прирезке) участков,
  • отказы по другим процедурам, предусматривающим передачу участков в частную собственность граждан и организаций.

Согласитесь, хитрый подход: плата за землю не снижается, но ограничение на практике применяется. Очень «удобно».

Что с этим делать и как использовать с выгодой для себя, расскажу ниже.

А пока рассмотрим 2-ую хитрость, к которой прибегают власти.

Зоны санитарной охраны относятся к «сведениям» государственной тайны.

Иногда органы власти могут идти на такую уловку.

Сообщают, что нормативный акт об утверждении (установлении границ) зоны санитарной охраны принят, но не опубликован, потому что якобы сведения о ЗСО относятся к сведениям государственной тайны.

Подобные утверждения не имеют ничего общего с действительностью, потому что ни Указом[7] Президента РФ, ни законом[8], зоны санитарной охраны не отнесены к сведениям государственной тайны.

Как использовать зоны сан охраны для своей выгоды?

Должен предупредить о следующем: у меня нет информации, что абсолютно во всех регионах РФ власти применяют вышеописанные хитрости с зонами санитарной охраны.

По этой причине, целесообразно предварительно проверить: хитрят ли власти в вашем регионе с установлением зон санитарной охраны или действуют законно.

Как проверить законность утверждения ЗСО?

Проверку следует начать с получения выписки из ЕГРН.

Обратите внимание.

Изначально исходим из того, что земельный участок расположен поблизости от водоема и/или уже был получен отказ по причине наличия зоны санитарной охраны.

Получить выписку можно в Росреестре или через онлайн сервис.

В полученном документе нас интересует строка – «Особые отметки».

Если в этой строке отсутствуют сведения о зоне санитарной охраны, то это может означать одно из 2-х:

  • зона не устанавливалась, и соответственно нет правовых оснований передавать сведения в Росреестр,
  • зона фактически установлена, но власти не передали сведения в Росреестр.

В первом случае, когда ЗСО не устанавливалась, то есть вы не испытываете никаких ограничений в виде отказов в выкупе участка, прирезке дополнительной земли и т.д.,  следует вывод, что все законно.

Во втором случае, когда зона фактически установлена, то есть вам отказали в выкупе участка, в прирезке земли или в ином способе получения участка в собственность по причине наличия ЗСО, то данное обстоятельство 1-ый признак того, что власти хитрят в этом вопросе.

Следующим шагом целесообразно проверить сайты органов региональной власти на предмет опубликованного приказа (постановления) об утверждении зон санитарной охраны

Особое внимание уделите сайту министерства (управления) ЖКХ вашего региона, потому что чаще всего утверждение ЗСО передают в компетенцию данного органа.

Проверку сайта можно проводить следующим образом.

В разделе «Поиск по сайту» вводите поочередно следующие запросы:

  • зона санитарной охраны,
  • утверждение зоны санитарной охраны,
  • ЗСО,

полученные результаты проверяйте на наличие правовых актов об утверждении ЗСО.

Не лишним будет направить письменный запрос на имя главы региона (губернатору) с просьбой сообщить – утверждался ли проект либо границы зоны санитарной охраны.

Примерный вариант запроса может быть таким.

Правительство Тьмутараканской области

Губернатору Пыжикову Соломону Альбертовичу

от

Иванова Ивана Ивановича,

проживающего: Тьмутараканская область,

Беспросветный район,

с. Прощайнадежденское,  ул. Пустая дом 5.

 Уважаемый Соломон Альбертович!

           Прошу сообщить, утверждались ли проект и/или границы зоны санитарной охраны для с. Прощайнадежденское.

            В случае, если зоны санитарной охраны утверждались, прошу сообщить:

  • номер, дату и наименование нормативного правового акта, которым были утверждены зоны санитарной охраны,
  • источник официальной публикации указанного нормативного правового акта, в том числе, наименование источника, номер и дата периодического издания официальной публикации.

Кроме этого, прошу сообщить, по какой причине сведения об утвержденных зонах санитарной охраны до сих пор в порядке межведомственного информационного взаимодействия не переданы в Росреестр.

 Дата. подпись.

Результаты проведенной проверки могут быть разными.

Но условно их можно свести к 2 знаменателям:

  1. зоны фактически установлены и есть нормативный акт региональной власти об установлении зон.
    Данный акт официально опубликован, вступил в силу и с полным текстом можно ознакомиться, чтобы проверить в самом ли деле ваш участок находится в пределах ЗСО.
  2. зоны фактически установлены, но нет нормативного акта об их установлении.
    Чиновники могут говорить, что такой акт есть, но найти его не возможно. Текст нигде не опубликован.

Второй вариант уже более убедительно свидетельствует о том, что власти хитрят в вопросе юридического оформления зон санитарной охраны.

Что можно сделать в такой ситуации?

Ответ во многом зависит от ваших целей.

Первый вариант.

Если вы хотели выкупить участок либо прирезать прилегающую землю или иным способом перевести участок в частную собственность, но получили отказ по причине наличия зоны санитарной охраны, то можно обжаловать данный отказ в суде.

Основание для обжалование — зона санитарной охраны не была утверждена в установленном законом порядке.

По данному вопросу есть положительная судебная[9] практика, которую следует использовать, чтобы обжаловать отказ и добиться перевода земли в собственность.

Обжалование осуществляется в порядке административного судопроизводства, на основании статей[10] Кодекса административного судопроизводства.

Важно учитывать, что срок на подачу административного иска составляет 3 месяца с момента получения отказа.

Если вы пропустили 3-х месячный срок, то это не страшно, потому что можно снова обратиться в орган, который вам выдал отказ, с повторным заявлением.

На данное заявление вы получите новый отказ, который будет датирован новой датой, и его вы сможете обжаловать, не пропустив 3-месячный срок.

Второй вариант.

Требовать снижения кадастровой стоимости, с целью уменьшить плату за земельный участок, если такая плата зависит от размера кадастровой стоимости.

Мне не приходилось реализовывать на практике данный вариант.

Но для его практической реализации я бы действовал по следующему алгоритму.

  • направил в региональную прокуратуру заявление о проведении проверки законности фактического установления зоны санитарной охраны, без принятого в законном порядке нормативного акта органа исполнительной власти субъекта РФ.
  • оценил бы перспективы снижения кадастровой стоимости, установленной без учета фактически существующего ограничения в виде зоны санитарной охраны.

Судебный или иной конфликт с органами власти не имеет заведомо положительного исхода.

Тем не менее, позволять «дурить» себя, не самый лучший выбор.

Желаю хорошего дня и успешного обхода зон санитарной охраны.

Источник: https://paruslex.ru/zona-sanitarnoy-ohrani/

Можно ли построить жилой дом в СЗЗ предприятия?

Уже построеный желой дом попал в СЗЗ

В соответствии с санитарной классификацией наше предприятие относится к III классу опасности с ориентировочным размером санитарно-защитной зоны (далее — СЗЗ) 300 м. Недавно в СЗЗ началось строительство жилого дома. Застройщик готов за свой счет разработать проект СЗЗ для нашего предприятия.

Стоит ли соглашаться на разработку проекта СЗЗ? Какие могут быть подводные камни? Как обоснованно отказать застройщику в разработке такого проекта?

В вопросе описана типичная ситуация: с одной стороны, существуют санитарно-защитные зоны (далее — СЗЗ), обеспечивающие защиту населения от негативного воздействия производства, с другой — на эту, по сути, отчужденную землю есть желающие.

Парадокс, но также есть желающие жить в СЗЗ.

Только это не те желающие, которые хотят дышать промышленным воздухом, а те, которые по каким-то причинам не учитывают данный фактор при покупке жилья (например, сыграл роль ценовой фактор), а потом начинают писать жалобы на предприятие во все инстанции.

Чем грозит появление жилого дома в СЗЗ предприятия?

Законодательство допускает сокращение СЗЗ. Однако по умолчанию предприятие, в нормативной СЗЗ которого построен жилой дом, имеет больше претензий и проблем со стороны надзорных инстанций и общественности. Жители пишут жалобы, невзирая на сокращенную СЗЗ. А жалоба — основание для внеплановой проверки, которая редко обходится без штрафа[1].

По идее, предприятие должны проверять только на предмет жалобы, но проверяющие часто выходят за ее пределы. Тем более что такая проверка детально не регламентирована, и прямого запрета на выход за ее пределы нет.

Более того, согласно подп. 1 п. 1 ст. 28.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях поводом к возбуждению дела об административном правонарушении является непосредственное обнаружение должностными лицами, уполномоченными составлять протоколы об административных правонарушениях, достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения.

Таким образом, если проверяющий пришел на предприятие по жалобе жителей на запах и попутно увидел другой недостаток — он вас оштрафует.

Почему сложилась такая практика?

Ранее в «Справочнике эколога» был опубликован цикл статей, посвященных СЗЗ[2]. В первой статье цикла мы подробно рассматривали, почему институт СЗЗ, строго говоря, не соответствует принципам права.

Да, в России пространства большие, и можно позволить себе защиту расстоянием. Но — в отношении новых (!) предприятий, строящихся на неосвоенных территориях.

Распространив этот принцип на предприятия, существующие в уже сложившейся застройке, Роспотребнадзор поставил сам себя в безвыходную ситуацию.

Экономически и исторически невозможно было заставить предприятия расселить за свой счет всех, кто оказался в их СЗЗ.

Создавалось-то это законодательство в СССР, где было «все вокруг колхозное, все вокруг мое». Где хотело государство соблюдать законодательство, там соблюдало, где не хотело — не соблюдало.

Вот и жило себе население в СЗЗ, да еще и радовалось, живя рядом с работой. И детским садикам у проходной завода тоже радовалось — отвел ребенка в детский сад и пошел на работу.

Было ведомственное жилье, ведомственные садовые товарищества, ведомственные детские сады, поликлиники, учебные заведения — все вдоль забора предприятия.

А потом в одночасье все рухнуло. Социальные объекты отошли к городу, предприятия перешли в частную собственность.

И оказалось, что эти дома, детские сады, учебные заведения не могут находиться у забора предприятия, и, более того, предприятие, когда-то построившее их за свой счет, должно их за свой счет еще и вывести.

Но предприятие-то уже постперестроечное, у него уже нет таких средств, чтобы вывести даже те объекты, которые оно когда-то построило. Что уж говорить о тех объектах, которые ему построили в его СЗЗ.

Но закон есть закон. У надзорного органа появилось право и желание требовать его соблюдения. Особенно когда был выигран суд против России в Европейском суде по правам человека.

Однако политическая воля не пошла дальше требования разрабатывать проект СЗЗ, закрывать предприятия никто на себя ответственность не взял. Мы не Япония, и экономическая ситуация у нас не та.

В итоге все свелось к понятию «сокращение СЗЗ»: в СЗЗ есть запрещенные к размещению объекты — СЗЗ нужно сократить по их границе. Вот и получилось, что иметь жилье в СЗЗ нельзя, но если очень хочется, то можно.

Вот хочется застройщику построить жилье в вашей СЗЗ, и он готов сократить вашу СЗЗ за свой счет.

Может ли застройщик сократить СЗЗ предприятия?

По собственной инициативе не может. Сокращение СЗЗ пока что право, а не обязанность предприятия. Участок, по вине предприятия обремененный запретом на строительство определенных объектов, платежами не облагается. Теоретически ст.

57 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) возмещение убытков предусматривает, но на практике в части СЗЗ ею пока не пользуются. Была попытка взимания земельного налога, но она провалилась, т.к.

земельный налог можно налагать только на собственника земельного участка.

Почему и говорится, что институт СЗЗ сформирован санитарными врачами без учета принципов права. Получается странная ситуация: земля обременена деятельностью предприятия, но оно за это не платит, не терпит никаких неудобств. Этот способ защиты расстоянием ему, можно сказать, дарится.

Значит, предприятию выгодно застолбить за собой как можно больший участок территории, чтобы не получить жилье к своему забору и, соответственно, жалобщиков. То есть СЗЗ — это защита не только населения от предприятия, но и предприятия от населения.

Таким образом, предприятие может отказать застройщику без объяснения причин, его никто не обязывает сокращать СЗЗ.

Какие могут быть подводные камни?

Хорошо заявлять о своих правах, когда у предприятия все в порядке: надлежащим образом разработан проект СЗЗ, на него получено положительное санитарно-эпидемиологическое заключение (далее — СЭЗ), есть решение об установлении СЗЗ, сведения о СЗЗ внесены в государственный кадастр недвижимости. В этом случае можно судиться со всеми, кто посягает на вашу СЗЗ.

Если каких-то из перечисленных выше документов нет, вам нужно срочно их оформить. Если не можете (нет денег), это уже другой вопрос.

КСТАТИ

В нашей практике была подобная история. Застройщик разработал проект СЗЗ и получил на него положительное СЭЗ за свой счет. И когда прокуратура вызвала предприятие в суд с намерением «принудить к разработке проекта СЗЗ», мы нашли в базе СЭЗ данное заключение и выиграли суд.

В таком случае предприятию выгодно, что застройщик оформляет все требуемые документы за свой счет и сокращает СЗЗ только под свою застройку. Однако жителей под бок предприятие все равно получит.

Помимо этого, застройщик может догадаться использовать ст. 57 ЗК РФ.

В случае если у вас не установлена СЗЗ надлежащим образом, можно также бороться за чистоту своей нормативной СЗЗ, но это уже сложнее. Суд может отказать по основанию, что СЗЗ не установлена, границы ее не обозначены. Тогда, наоборот, вы окажетесь уязвимы для надзорного органа и самого застройщика, как организация, не разработавшая проект СЗЗ.

Это если вы относитесь к объектам I–III классов опасности, для которых обязательна разработка проекта СЗЗ. Если нет, тогда смело спорьте. Настолько смело, насколько позволяет риск использования застройщиком ст. 57 ЗК РФ. Да, нам пока неизвестен такой вариант, однако никто не мешает вашему застройщику стать первопроходцем.

Вывод

По нашему мнению, вам не следует идти навстречу застройщику, который хочет построить жилье на заведомо запретной для проживания людей территории.

[1] Подробнее см.: Дудникова А.Г. Проверка надзорного органа: штраф неизбежен // Справочник эколога. 2016. № 10. С. 10–13. [2] Подробнее см.:

– Дудникова А.Г. Санитарно-защитные зоны: история, проблемы и перспективы // Справочник эколога. 2014. № 4. С. 6–8;

Источник: https://www.profiz.ru/eco/12_2017/dom_v_SZZ/

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: