Таунхаус на ИЖС

Содержание
  1. Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы
  2. Что такое таунхаус?
  3. Историческая справка
  4. Особенности
  5. Инфраструктура поселка
  6. Приобретение таунхауса: стоит рассматривать этот вариант или нет?
  7. ИЖС: что это, в чем плюсы и минусы, как оформить участок
  8. Плюсы ИЖС:
  9. Минусы ИЖС:
  10. Ипотека под ИЖС
  11. Как построить дом на участке ИЖС
  12. Налоги и льготы
  13. Как перевести СНТ в ИЖС
  14. Как построить таунхаус на земле ИЖС?
  15. Таунхаус –индивидуальный дом
  16. Таунхаус – квартира
  17. ДНП
  18. Заключение редакции
  19. Пять причин, почему таунхаус хуже обычного дома (и даже квартиры)
  20. 1. Юридическая сторона
  21. 2. Соседи
  22. 3. Уборка общей территории
  23. 4. Возможные проблемы с коммуникациями
  24. Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио
  25. Особенности таунхаусов как формата недвижимости
  26. Строительство таунхаусов за участках ИЖС
  27. Юридическое оформление таунхаусов
  28. Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом
  29. Заключение
  30. Сделки с недвижимостью
  31. Многоквартирный дом на участке ИЖС
  32. Возможности использования участков
  33. Правовые основания
  34. Многоквартирный дом на участке под ИЖС
  35. Возведение дома без разрешения
  36. Как избежать мошенничества

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы

Таунхаус на ИЖС

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос.

Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Что такое таунхаус?

Таунхаус (Townhouse) произошло от английских слов town и house в переводе означает жилое здание в небольшом городе. Такому типу строений свойственен территориям средней плотности застройки, поэтому чаще всего располагается на окраинах городов или в небольших населенных пунктах.

Таунхаус — это комплекс двух или трехэтажных домов, совмещенных единой архитектурной концепцией, владелец каждой такой секции дома имеет индивидуальный вход, подъезд, систему отопления, гараж и небольшой участок перед домом. Остаются общими только стены между домами и крыша.

Такие дома имеют свои разновидности в зависимости от количества секций. Распространенной из них является дом дуплекс — два коттеджа, объединенные между собой, или дом на два хозяина (подробнее — что такой дуплекс).

Триплекс имеет три секции, квадрекс – четыре и т.д. Вообще секций у таунхауса может быть достаточно много. Но каждая из них рассчитана на проживание одной семьи.

Планировка таунхауса предполагает расположение помещений:

  • на первом этаже располагаются хозяйственные помещения: прихожая, кухня, гостиная и кладовка;
  • на втором – зона работы и отдыха: спальни, кабинет, библиотека и т.д.;
  • иногда может быть предусмотрен цокольный этаж, где допустимо обустроить спортзал, бассейн, сауну.

Для таунхаусов обычно предусматривается гараж или парковочное место перед домом. Такие дома отлично вписываются в городскую среду. Но в России их обычно строят в коттеджных поселках, расположенных в пригородной зоне крупных городов.

Историческая справка

Тип линейных жилых помещений получил распространение в Великобритании, что произошло благодаря промышленной революции в середине 19 века. Благодаря интенсификации промышленного производства возникла необходимость обеспечить жильём большое количество рабочих. Решением стала постройка множества домов, расположенных по одной линии, с несколькими квартирами в каждом доме.

Концепция таунхаусов получила широкое распространение в США. Эти жилые здания предназначались для представителей разных классов: их строили и в заводских посёлках, и в элитных районах.

Особенности

Вариант приобретения таунхауса подходит для тех, кто не желает жить в многоэтажном доме, но не может позволить себе приобретение или строительство индивидуального домовладения. Сочетание удобств городской квартиры и частного дома сделали таунхаус популярным. Это многоуровневая квартира, но с другими такими же соседними помещениями под одной крышей.

К особенностям этого формата жилого помещения относятся:

  • малоэтажность строения, высота которого не более трех этажей от земли;
  • отдельная квартира в несколько уровней;
  • изолированный выход на улицу, отсутствие общих подъездов;
  • близость к природе, экологичный спокойный район застройки, чистый воздух. Таунхаусы преимущественно возводят за городской чертой или в его окрестностях, где нет промышленных объектов, вдали от городской загазованности и суеты;
  • небольшой участок придомовой территории у каждого собственника помещений;
  • минимальное количество соседей, проживающих только за стеной справа и слева, либо за одной из стен, если помещение угловое;
  • наличие инфраструктуры, поскольку при застройке обычно формируется комплекс таунхаусов, обеспеченный необходимыми коммуникациями, транспортными развязками, детскими площадками, магазинами, детскими садами и т.д.

Инфраструктура поселка

Таунхаусы, объединенные в целый поселок, образуют свою инфраструктуру. Как правило, в таких поселках существуют:

  • Продуктовые магазины, продовольственные супермаркеты;
  • Аптечные пункты;
  • Пункт (служба) охраны;
  • Обеспечено наличие спортивных и детских площадок, парковых зон и скверов для семейного отдыха;
  • Зачастую отстраиваются развлекательные заведения, спортивные комплексы, бассейны, кафе, бары, рестораны.

Многих покупателей привлекает и европейский тип планировки как снаружи, так и внутри здания.

Таунхаус в коттеджном посёлке.

Приобретение таунхауса: стоит рассматривать этот вариант или нет?

Покупка таунхаусов – дело ответственное и не терпит суеты. Стоит лишний раз обдумать все «за» и «против» принимаемого решения. Также было бы неплохо оценить целесообразность планируемой покупки на общем семейном совете.

Если решение переезда в таунхаус все же принято, то стоит изучить наиболее привлекательные предложения застройщиков, а затем посетить объект и оценить масштабы и качество строительного процесса.

Жизнь за городом хороша не для всех. Например, проживание в таунхаусе требует наличия собственного автотранспорта, в то время как семьям без авто добираться до дома из города и обратно будет несколько затруднительно.

Как правильно составить исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учёта? Пошаговая инструкция есть в этой статье.

Источник: https://advokatymurmanska.ru/zhile/chto-takoe-taunhaus-v-nedvizhimosti.html

ИЖС: что это, в чем плюсы и минусы, как оформить участок

Таунхаус на ИЖС

Кому подходят участки для ИЖС, как получить кредит, построить дом и сэкономить на налогах — выясняем вместе с экспертами

pxhere.com

Эксперт в этой статье

  • Федорова Елена, юрист в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков

При покупке загородной недвижимости люди часто сталкиваются в описаниях с аббревиатурами. Разберемся, какие понятия в них зашифрованы и почему это важно знать, чтобы выбрать дачу.

Терминология:

  • ИЖС: индивидуальное жилищное строительство. Это вид разрешенного использования земельного участка. Подходит для земель под капитальное строительство. Всегда располагается в населенном пункте, СНТ или ДНП.
  • ЛПХ: личное подсобное хозяйство. Вид разрешенного использования земельного участка, которые подходит для земель под сельское хозяйство.
  • СНТ и ДНП: садовое некоммерческое товарищество или дачное некоммерческое партнерство. Некоммерческие организации, объединение собственников участков, чтобы управлять общим имуществом.

Вид разрешенного использования (ВРИ) участка определяет, подходит ли он для сельского хозяйства, садоводства, разведения животных или строительства.

ВРИ указан в свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН, бывший ЕГРП).

Индивидуальное жилищное строительство — это вид разрешенного использования земли. На таком участке можно построить дом для постоянного проживания, получить прописку, разбить сад и огород [1]. Участок может быть частью садового товарищества или располагаться на территории населенного пункта.

Плюсы ИЖС:

  • в таком доме можно жить в любое время года и оформить официальную регистрацию;
  • муниципалитет может обеспечить прокладку коммуникаций и предоставить доступ к услугам больниц, поликлиник, школ и детских садов;
  • банки кредитуют ИЖС по специальным ипотечным программам.

Минусы ИЖС:

  • земля стоит дороже, чем садовые участки, где также можно построить жилой дом;
  • если на участке еще нет дома — для постройки жилья потребуется уведомление или разрешение от муниципалитета;
  • стоит заранее ознакомиться с Генеральным планом развития территории, поскольку по соседству могут быть запланированы кварталы многоэтажек;
  • перед покупкой нужно проверить доступность школы, больницы и детсада.

 

pxhere.com

Ипотека под ИЖС

У крупных банков и региональных кредитных организаций есть специальные ипотечные программы под строительство домов на участках ИЖС. Развитие этого направления предусмотрено государственной программой поддержки ИЖС, поэтому получить такой кредит проще, чем под другое строительство. Средний срок ипотечного кредита — 17 лет.

Чтобы получить ипотеку, нужно предоставить:

  • залог. Это может быть строящийся дом и участок, на котором он расположен, или другая недвижимость;
  • поручительство физического лица до оформления залога;
  • договор, если жилье возводит строительная компания;
  • смету работ и расчет подведения коммуникаций;
  • уведомление или разрешение на строительство.

Как построить дом на участке ИЖС

Такое жилье должно отвечать нормам закона:

  • это отдельно стоящее здание;
  • не больше трех этажей и не выше 20 м;
  • рассчитан на одну семью.

Для домов площадью до 500 кв. м. действует уведомительный порядок разрешения на строительство.

Чтобы начать стройку, нужно представить в муниципалитет:

  • уведомление о начале работ;
  • документы о собственности на землю;
  • внешнее описание дома —- текстовое или графическое.

В течение семи рабочих дней власти согласовывают уведомление либо отказывают, если постройка не отвечает нормам законодательства. По истечении недели уведомление считается согласованным и действует десять лет.

Не позже 30 дней после окончания работ нужно подать:

  • уведомление о завершении строительства;
  • технический план дома, который делает кадастровый инженер;
  • соглашение об определении долей на дом, если участок в долевой собственности.

В ответ заявитель получает уведомление о соответствии возведенного жилья требованиям закона.

Если площадь дома более 500 кв. м, потребуются разработка проектной документации, строительная экспертиза и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Налоги и льготы

Ставки по земельному налогу устанавливают местные власти в размере не выше 0,3% [2]. При покупке участка можно оформить налоговый вычет на сумму до 290 тыс. руб. или использовать для приобретения материнский капитал.

А еще участок под ИЖС можно получить бесплатно. Например, такие льготы предусмотрены для многодетных семей, инвалидов, ветеранов войн или ликвидаторов аварии на Чернобыльской АЭС. Списки льготников есть в Земельном кодексе РФ и законах субъектов Федерации. Региональные льготы стоит уточнить в местной администрации [3].

pxhere.com

Как перевести СНТ в ИЖС

Под таким переводом подразумевается изменение вида использования для садового или огородного участка.

Для этого необходимо:

  • чтобы участок был в собственности;
  • относился к категории земель населенных пунктов;
  • имел ИЖС как основной или условный вид разрешенного использования;
  • состоял на кадастровом учете и имел границы;
  • подходил под требования о предельной норме площади в регионе.

Проверьте право собственности

Для этого можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРН). Для изменения ВРИ потребуется согласие всех владельцев участка.

Уточните категорию земли

У садовых и огородных участков их две [4]:

  • земли населенных пунктов. Это значит, что участок находится в городе, деревне и т. д.;
  • земли сельскохозяйственного назначения. Всегда находятся за границами населенного пункта.

В первом случае участок можно перевести в ИЖС. Во втором случае для этого требуется изменение категории земель.

pxhere.com

Проверить вид разрешенного использования и категорию участка можно по публичной кадастровой карте Росреестра либо по выписке из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Выписка также потребуется для перевода участка в ИЖС, поэтому как ее получить — рассказываем ниже.

Проверьте участок по кадастру

Участок должен состоять на кадастровом учете и иметь границы [5], [6].

Как проверить:

  • посмотреть кадастровый номер в документах на участок;
  • проверить адрес участка по карте Росреестра. Если участок есть на карте — он состоит на кадастровом учете. Возможен вариант, когда земля в кадастре есть, но «без координат границ». В этом случае нужно вызвать кадастрового инженера, который установит координаты.

Уточните предельную норму для участка

Нормы разрешенной площади участков определены:

  • земельным и градостроительным законодательством;
  • правилами землепользования и застройки (ПЗЗ);
  • муниципальными властями или администрацией субъекта Федерации.

Проверить участок можно по ПЗЗ на сайте администрации либо с помощью сервиса ФГИС ТП. Землю, которая не соответствует нормам, не вносят в ЕГРН и там нельзя построить дом.

Как зарегистрировать перевод участка в ИЖС

Порядок действий зависит от того, указан ИЖС как основной или условный вид использования земли. В первом случае достаточно собрать комплект документов и подать заявление о переводе в МФЦ «Мои документы» или территориальное отделение Росреестра.

Комплект документов для регистрации перевода участка в ИЖС

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5f4f42eb9a7947c58eb0d7b7

Как построить таунхаус на земле ИЖС?

Таунхаус на ИЖС

  • 1 На каких землях можно строить таунхаусы?
  • 2 Пять причин, почему таунхаус хуже обычного дома (и даже квартиры)
  • 3 Строительство таунхаусов на участке ижс
  • 4 Можно ли строить таунхаус на землях ижс
  • 5 Как построить таунхаус на земле
  • 6 Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

В последнее время мы часто видим в новостях, как бульдозеры сносят новенькие, только что отстроенные таунхаусы. Это происходит, например, в коттеджных поселках Москвы, Тулы и Казани.

В нашем регионе пока инцидентов не было, но основания для тревоги у покупателей имеются. Вряд ли кто-нибудь хочет заплатить несколько миллионов рублей и жить с постоянной мыслью о том, что твое жилище могут в любой момент снести. 
Наша редакция попыталась выяснить, каким образом покупатель может быть гарантированно спокоен за свою недвижимость. И поставила несколько ключевых вопросов:

  • Каким комплектом документов должен обладать застройщик?
  • На каких землях возведение таунхаусов на 100% законно?

С данным вопросом мы обратились к известной девелоперской компании ОАО «СТАРТ Девелопмент». Ответ наша редакция получила от юристов компании:

Сегодня на практике существует несколько вариантов юридического оформления таунхауса:

Таунхаус –индивидуальный дом

Именно по такому пути пошла компания «СТАРТ Девелопмент», реализуя «Золотые ключи».

В таком случае таунхаус должен возводиться на землях поселений, предназначенных под застройку индивидуальными домами — как отдельно стоящими (т.е. коттеджами), так и блокированными (т.е. дуплексами и таунхаусами). При этом размер земельного участка под одной секцией таунхауса ограничивается «Правилами землепользования и застройки».

Например, «Золотые ключи» возводятся на землях поселений, предназначенных «для комплексного освоения в целях жилищного строительства», а в Правилах землепользования и застройки указано, что на этой территории можно строить индивидуальные и блокированные дома на участках от полутора соток.

Если же в ПЗЗ указано, что индивидуальные дома на каком-либо участке должны возводиться на участках от 6 соток, это не препятствует строительству таунхаусов – главное, чтобы на каждую секцию таунхауса приходился придомовой участок размером не менее 6 соток. Проблемы возникают тогда, когда на данных 6 сотках (участке, предназначенном для строительства одного индивидуального дома) возводят линию таунхаусов из нескольких секций. В этом случае перспектива появления бульдозера становится вполне реальной.

Нужно учитывать, что оформление таунхауса как индивидуального дома накладывает определенные ограничения на строительный проект. Так, в этом случае у таунхаусов не должно быть общего подвала и/или общего чердака, а инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, чтобы не было общих труб (СП 55.13330.2011 Дома жилые одноквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).

Покупатель таунхауса-индивидуального дома получит 2 свидетельства о собственности – отдельно на дом и на участок. Каждому таунхаусу присваивается свой милицейский адрес.

Таунхаус – квартира

В этом случае линия таунхаусов оформляется как обычный многоквартирный дом, в котором в каждую квартиру имеется отдельный вход. Соответственно, на земельный участок, документы, форму договора и т.д.

распространяются все те же правила, что и на обычный многоквартирный дом. Земельный участок под таунхаусом может быть очень мал (0,5 сотки) и является долевой собственностью всех владельцев таунхаусов в линии.

Оба эти варианты юридически равноправны и имеют при этом свои особенности, преимущества и недостатки как для застройщика, так и для покупателя. Разрешение на строительство при этом получать в любом случае нужно, как на любой жилой дом для постоянного проживания (в отличие от жилых строений в ДНП, на которые получать разрешение на строительство необязательно).

В обоих случаях возможен вариант аренды земли – это не может быть препятствием для заключения сделки. Однако, приобретая дом на арендованной земле, покупатель должен знать о рисках, связанных с тем, что после окончания срока аренды, он не будет иметь прав на землю и дом могут снести по решению суда, если у владельца участка будут другие планы на использование участка.

ДНП

Что касается строительства таунхаусов на землях ДНП, то юридически это неоднозначная схема, и у разных юристов по ней разные мнения. Но если не будет получено разрешение на строительство, то потом объект не сможет законным образом пройти экспертизу и не будет признан жилым домом, а значит, в таком таунхаусе нельзя будет прописаться.

Заключение редакции

Попытаемся подвести предварительные итоги. К однозначному выводу о том на каких именно землях можно возводить таунхаусы мы так и не пришли. В одном случае таунхаус маскируется под индивидуальный дом, в другом — долевая собственность непонятно на какую постройку.

В случае строительства таунхаусов на землях сельхозназначения под дачное строительство мнения юристов разнятся. Очевидно, что в настоящее время существует определенный пробел в законодательстве, регламентирующем строительство таунхаусов.

Точку в этом вопросе ставить рано, поэтому мы обязательно постараемся разобраться в этой непростой ситуации в ближайшем будущем.

Источник: Фазенда.СПб.Ру

Источник: https://fazenda.spb.ru/experts/post/sovety-ekspertov/na-kakih-zemlyah-mozhno-stroit-taunhausy/

Пять причин, почему таунхаус хуже обычного дома (и даже квартиры)

В последнее время в России стало модным строить таунхасы. Это так называемый «привет» из далеких США, где строительство такого жилья давно на потоке, а юридическая и практическая сторона возведения домов на высшем уровне. Но мы же с вами говорим про нашу страну, здесь все иначе.

Прежде, чем перейти к обсуждению причин, почему таунхас в России хуже частного дома (а возможно, что и квартиры), давайте ознакомимся с самим определением «таунхаса«.

Таунхаус (цитата из Википедии)Малоэтажный жилой дом или общественное здание на несколько многоуровневых квартир (секций), как правило, с изолированными входами (то есть без общего подъезда).

1. Юридическая сторона

К сожалению, в нашей стране юридическое оформление таунхасов еще на крайне низком уровне. На то есть множество различных факторов.

Один из главных, что законодательно таунхасы приравниваются к многоквартирным домам. Отсюда вытекает, что придомовая территория — общая. Как в обычном жилом доме.

То есть закрепленный участок земли за определенной секцией — это условность. Ваш сосед на законных основаниях может предъявить, что новый возведенный забор ему мешает, и потребовать его снести.

Такое событие маловероятно, но возможно. И зачем нам потенциальные проблемы?

Второй неприятный момент связан с недобросовестностью застройщика. Новый дом, поделенный на секции, может быть построен на участке индивидуального жилого строительства (ИЖС). То есть землю выделяли под ИЖС, а построили многоквартирный дом с последующей секционной перепродажей. У надзорных органов могут появиться вопросы, а у новых жильцов проблемы.

2. Соседи

Покупая таунхаус, вы сталкиваетесь точно с такой же проблемой, как жители обычных квартир. И не нужно думать, что звукоизоляция в таунхаусе будет лучше. А за стенкой у вас оказываются такие же люди, которые живут своей привычной жизнью.

Они делают ремонт, слушают музыку, смотрят телевизор и так далее. Но дополнительным минусом становится еще одна проблема.

Поскольку земельные участки, прилегающие к секциям, расположены плотно друг к другу, то выходя на улицу на свой участок, вы и там также сталкиваетесь со своими соседями.

Соседи и там могут слушать музыку, что-то пилить или, например, жарить шашлык. Весь дым может пойти в ваши открытые окна, от которого тяжело будет спрятаться. Тоже касается и табакокурения, от которого вы также возможно будете мучиться.

3. Уборка общей территории

Недалеко от моего дома есть поселок с таунхаусами, и я вижу, как соседи мучаются с уборкой снега. Дело в том, что у каждой секции вход свой, а подход к ним — общий. Людям приходится между собой договариваться, отсюда часто возникают конфликты, потому что одному соседу, например, некогда, а другой болеет.

Тоже самое касается и общей парковки. Казалось бы, у каждой секции таунхауса есть свое парковочное место, но чтобы до него добраться, нужно ехать по общей дороге. Люди совместно платят деньги и вызывают трактор, расходы на который значительнее, чем у обычного многоквартирного дома.

4. Возможные проблемы с коммуникациями

Часто из-за юридических особенностей при возведении таунхасов возникают проблемы связанные с коммуникациями. Один мой знакомый мучился три года прежде, чем к его таунхаусу подключили горячее водоснабжение. Тоже касается и электричества, которое первые годы может быть нестабильным, не говоря уже о перерывах в холодном водоснабжении.

Источник: https://erstezaden.com/kak-postroit-taunhaus-na-zemle-izhs/

Строительство таунхаусов на землях ИЖС. Юридические нюансы и возможные проблемы на сайте Недвио

Таунхаус на ИЖС

Таунхаусы являются одними из самых востребованных объектов загородной недвижимости. По объему продаж в Подмосковье они потеснили даже коттеджи эконом-класса.

Однако при строительстве такого жилья возникает масса юридических нюансов, а застройщиком должны быть учтены определенные требования. Иначе, в дальнейшем, право на собственность жилья оформить не получится, а дом и вовсе могут направить под снос. Вряд ли потенциальный покупатель захочет инвестировать несколько миллионов рублей и находиться в постоянном страхе лишения своего же жилища.

В этой статье мы разберем основные юридические риски и проблемы, которые могут возникнуть при покупке таунхауса в Московской области.

Особенности таунхаусов как формата недвижимости

Под таунхаусами в России чаще всего понимают сблокированные или соединенные между собой малоэтажные здания с отдельными входами. Однако к данной категории может быть причислен и небольшой отдельностоящий дом, разделенный на несколько владельцев.

Впервые такой формат загородного жилья появился в Московской области в 90-х годах. Несмотря на обилие разнообразных названий, в графе документа о купле-продаже будет прописано, что приобретается жилой дом блокированной застройки или секция в обозначенном типе дома.

Наиболее часто в рекламных буклетах можно встретить следующие виды:

  • Лейнхаус. Строение имеет отдельный вход, гараж и собственный сад;
  • Дуплекс. В данном примере есть два владельца и, соответственно, две двери;
  • Твинхаус. Также предназначен для проживания двух семей, но секции не отделены стеной, а внутри есть как общие жилые пространства, так и раздельные;
  • Квадрохаус. Строение объединяет четыре индивидуальные секции однотипной планировки.

Выбирая таунхаус в Подмосковье следует учитывать, что плата за коммуналку, газ, электричество и воду в таком комплексе будет обходиться на порядок дороже квартиры и частного коттеджа.

Кроме того, при значительном удалении от МКАД, семье необходимо иметь автомобиль, так как могут возникнуть затруднения с транспортной доступностью, наличием образовательных учреждений и детских садов.

Рассмотрим характерные черты таунхаусов:

  • он чаще всего расположен на отдельном участке и имеет выход к общественной зоне;
  • имеет ограниченную высотность – не более трех этажей;
  • используется для постоянного проживания (ПМЖ);
  • состоит из нескольких блоков (не более 10), каждая из которых предназначена для проживания одной семьи;
  • блоки имеют одну или несколько общих стен без проемов с соседними.

Таунхаусы могут быть многоярусными или иметь гораздо больше секций, чем заявлено выше. Однако это требует дополнительной экспертизы, проводить которую застройщики не любят, так как это несет для них большие временные и финансовые затраты.

Строительство таунхаусов за участках ИЖС

При выборе таунхауса большую роль играет юридический статус земельного участка. Поскольку такие объекты являются жилыми, то и отстраиваться они должны на землях населенных пунктов.

Сегодня многие застройщики строят таунхаусы на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Является ли это нарушением? Ведь, согласно закону, на таких участках разрешено строительство дома для проживания одной семьи.

Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. Хотя, с правовой точки зрения, продавая дом на несколько семей на территории, которая положена под одну семью, покупатели, по сути, вводятся в заблуждение, застройщики закон не нарушают, поскольку умело используют лазейку в законодательстве: путем продажи долей в объекте, а не целого дома.

Может ли таунхаус быть построен на землях ИЖС абсолютно законно? Да, это возможно. При этом должен быть соблюден ряд нормативов.

Так, при строительстве на землях ИЖС есть установленный минимальный и предельный размер участка. Речь идет о том, чтобы во всех бумагах на таунхаус была прописана площадь участка не меньше минимального размера. Под каждым блоком. Ведь каждая секция является, по сути, отдельным домовладением, с персональным участком.

Однако такой тип продажи, очевидно, не выгоден застройщикам. Поскольку девелоперы, в данном случае, переплачивают не только за большую площадь участка, но и за коммуникации, которые на землях с таким юридическим статусом стоят намного дороже, чем участки сельхозназначения.

Предположим, что в распоряжении у застройщика имеется 12 соток земли категории ИЖС. При минимально допустимом размере участка под индивидуальное строительство в 6 соток, его следует размежевать и нарезать на две равные части. Таким образом, здесь можно смело воздвигать дуплекс. Больше уже нельзя, так как, с точки зрения закона, такая постройка будет не совсем легитимной.

И вот тут то и приходит «на помощь» идея продажи по долям или частями. Можно спокойно делать более мелкую нарезку участков, например в 1,5 сотки. В этом случае первоначальные 12 соток превращаются в 8 участков, и на них можно построить восемь блокированных секций. Достаточно подобрать участок земли в хорошем месте, и желательно, чтобы он имел удлиненную форму.

Продажа участка на Мысе у Волги 88 соток, 165 км от МКАД ПОСМОТРЕТЬ

Юридическое оформление таунхаусов

Разберем более детально основные моменты касательно юридического оформления этого типа жилья.

С каким именно вариантом таунхаусов столкнется конкретный покупатель зависит от множества критериев:

  • Все таунхаусы имеют разный статус и назначение земель;
  • Различна и специфика проведения строительных работ;
  • Различные и условия взаимодействия местной администрации и самого девелопера, а также его личные предпочтения и осведомленность в мельчайших нюансах сделки.

Таунхаусы застройщики обычно либо «маскируют» под индивидуальный дом, либо оформляют как долевую собственность в доме. Оба варианта имеют как свои достоинства, так и недостатки, как для девелопера, так и для клиента.

Таунхаус, оформленный как Индивидуальный дом

В данном варианте таунхаус строят на землях поселений, предназначенных исключительно под под застройку индивидуальными домами. Могут быть построены как отдельно стоящие коттеджи, так и блокированные дуплексы и другие виды сблокированного жилья.

В этом случае площадь земельного участка под одной секцией ограничена правилами землепользования и застройки.

Даже если в документах указано, что дома должны быть возведены на 6-ти сотках, то это вовсе не ограничивает стройку. Главное, чтобы на каждую секцию проходился участок у дома площадью не менее 6 соток.

В противном случае, если на указанной площади строят ряд таунхаусов из нескольких блоков, проблемы собственнику будут обеспечены.

Приобретая таунхаус, владелец должен получить свидетельство на дом и на участок. При этом каждый таунхаус получает свой собственный почтовый адрес.

Однако статус дома накладывает существенные лимиты на строительный проект. В частности, не разрешено иметь общественный подвал и чердачное помещение, а инженерные коммуникации должны быть подведены к каждой секции отдельно. Такие правила увеличивают стоимость строительства ориентировочно на 10%.

Особенность этого оформления понятна многим покупателям, даже без советов и объяснений юристов и риэлторов. В этом варианте постройка рассматривается как стандартный многоквартирный дом, в котором каждая квартира имеет персональный вход/выход.

Здесь действуют точно такие же правила, как и в обыкновенном доме. То есть всё, что вокруг дома — общее. Даже небольшой кусочек земли является общей собственностью всех владельцев. На каждую квартиру выделяется не более 0,5-1,5 сотки земли.

Таунхаус, оформленный как квартира в многоквартирном доме является наиболее безопасным и предпочтительным решением, с точки зрения закона. При этом клиент должен отчетливо понимать все минусы данного варианта: что участок ему принадлежать не будет, и что построенный дом вообще может быть возведен и на участке, взятым в аренду.

Бывают прецеденты, когда недобросовестные девелоперы берут площади в аренду, строят недвижимость и исчезают. Через какое-то время, когда срок арендных обязательств заканчивается, собственник имеет все права для повторной застройки. Что делать покупателям таунхаусов в таком случае? Только идти в суд.

Заключение

Пока что приходится констатировать факт, что когда речь заходит о правовом статусе таунхаусов, возникает больше вопросов, чем ответов. Увы, но законодательство, в отношении строительства данного формата жилья, совершенно не продуманно и юристы не могут прийти к единому мнению по многим вопросам.

Усложняет ситуацию и тот факт, что в действующем законодательстве понятие «таунхаус» отсутствует, поэтому при покупке такой недвижимости следует быть крайне осмотрительным.

Таунхаус — идеальный тип жилья, если вы не хотите расставаться с привычным городским комфортом, даже живя за городом. Однако покупая такое жилье, дабы избежать неприятных сюрпризов в будущем, лучше заранее изучить тонкости правового режима таунхаусов, тщательно изучить документы застройщика и по максимуму подстраховаться.

Сделки с недвижимостью

Была ли эта статья для вас полезной? Пожалуйста, поделитесь ею в соцсетях:

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник: https://Nedvio.com/stroitelstvo-taunhausov-na-zemlyah-izhs/

Многоквартирный дом на участке ИЖС

Таунхаус на ИЖС

Земельный участки, находящиеся в пределах Российской Федерации, делятся на категории в соответствии с их целевым назначением. Об этом говорится в ст.7 Земельного кодекса РФ.

Целевое назначение отдельной категории связано с недопустимостью использования ее в иных целях.

Одним из видов разрешенного использования участков земли, расположенных в землях поселений, является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).

В 2020 году продлено действие закона о «дачной амнистии», который позволяет строительство на таких территориях жилищных объектов по упрощенной схеме, т.е. не требуется получать разрешение на строительство.

Также к таким строениям применяется упрощенный порядок оформления прав в службе Росреестра.

Согласно законодательству, действуют нормы в отношении индивидуальных домов на земельных участках ИСЖ. Такие земли предусматривают размещение только малоэтажных зданий. Но сейчас все более распространено сооружение на них многоквартирных домов, что не разрешено действующими нормативными актами.

Возможности использования участков

Согласно нормам Земельного кодекса РФ, для возведения жилого дома предоставляется отдельный земельный участок.

Обычно он расположен в пределах населенного пункта (сельского или городского поселения).

Собственник земли может построить на участке ИЖС дом не более 3-х этажей и не выше 20 метров, площадь дома не может превосходить 1500 квадратных метров.

В соответствии с п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект ИЖС состоит из комнат, а также вспомогательных помещений (коридоры, кладовые и т.д.), которые предназначены для удовлетворения физическими лицами бытовых и других нужд.

Жилые дома на таких участках не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.

Правовые основания

В силу нормативов ст. 39.18 Земельного кодекса РФ гражданам предоставляются земли, находящихся в муниципальной или государственной собственности.

Участки выделяются гражданам в следующих целях:

  • Для строительства малоэтажного индивидуального жилого дома;
  • ведения личного подсобного хозяйства в границах поселения;
  • для огородных, садовых работ, фермерства.

Регулируют вопросы предоставления населению участков земли под возведение частных домом указания ст. 16.4 Федерального закона от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства».

В этом законе определены принципы развития частной застройки, развития территорий на рынке недвижимого имущества и формирования доступного жилья для российских граждан.

Многоквартирный дом на участке под ИЖС

Нерадивые строительные компании занимаются постройкой многоквартирных жилых домов на землях под ИЖС для получения выгоды. Но это является серьёзным нарушением требований законодательных норм.

Отдельные застройщики скрывают построенные МКЖД под частные жилые дома или дома блокированной застройки. Даже если на данные объекты получается зарегистрировать право собственности, оно может быть оспорено в судебном порядке по исковому заявлению граждан, чьи интересы нарушает возведенная постройка.

В судебном порядке назначается экспертиза, в процессе которой выявляется факт, является ли построенный дом многоквартирным. В случае нарушения в отношении застройщика выносится предписание о нарушении возведением объекта недвижимости, не соответствующего виду разрешенного использования земельного участка.

Фактически чаще всего истцами по заявлению об устранении нарушения их прав являются владельцы соседних участков, которым мешают проводимые строительные работы.

Помимо этого, если в построенном здании будут проживать большое количество жильцов, то на придомовой территории может быть расположено множество автомашин.

Даже, если застройщик сможет уладить спорные вопросы с собственниками соседних участков, могут возникнуть проблемы с подключением дома к сетям инженерных коммуникаций.

Тех. условия подвода коммуникаций обычно содержат параметры мощностей для снабжения одной семьи. Поэтому их будет недостаточно для обеспечения большого здания, в котором будет расположено несколько квартир с жильцами.

В многоквартирном доме, расположенном на земле под ИЖС, могут возникать перебои с электричеством, происходящие вследствие перегрузок с электроснабжением.

Данные обстоятельства могут привести к невозможностью нормального проживания в жилом помещении.

Таким образом, строительство многоквартирного дома на земельном участке ИЖС не разрешается.

Как же поступить в ситуации, если строительные работы уже начаты, но застройщик не учел назначение земли, или лицам, которые имеют намерение построить многоквартирный жилой дом на этом участке?

Возможны два варианта:

  1. Попробовать сменить вид разрешенного использования земельного участка. Чтобы изменить его нужно подготовить комплект документов и составить заявление по установленной форме в орган местного самоуправления.
  2. Оформить возведенный объект недвижимости в качестве отдельного помещения, а не как многоквартирный дом. Но, учитывая последнюю практику, выполнить это довольно непросто.

Возведение дома без разрешения

В результате строительства многоквартирного дома на землях под ИЖС недобросовестного застройщика могут привлечь к мерам ответственности, в соответствии с действующими нормами законодательства.

Санкции в отношении застройщиков, нарушивших целевое назначение участков под жилищное строительство:

  • Штраф согласно КоАП РФ, который составляет до 50 тысяч руб.;
  • признание построенного здания незаконной постройкой и принуждение построивших его лиц к принудительному сносу либо к сносу объекта сторонней организацией с отнесением всех расходов на застройщика.

В 2020 году органы государственной власти ужесточили ответственность за такие самовольные действия, которые влекут наложение следующих штрафов:

  • в отношении граждан – от 2 до 5 тыс. руб.;
  • на должностных лиц — от 20 до 50 тыс. рублей;
  • на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юр. лица — от 20 до 50 тыс. руб.;
  • на организации — от 500 тыс. до 1 млн. руб.

Также может применяться в качестве санкции административная приостановка их деятельности сроком до 90 суток.

Возможные последствия для приобретателей квартир в таких многоквартирных домах:

  • денежные убытки;
  • лишение купленной жилплощади;
  • принудительный снос жилья.

В итоге самовольной постройки многоквартирного жилья на землях ИЖС граждане могут воспользоваться только гражданско-правовыми методами защиты своих нарушенных прав, а именно потребовать через суд возврата уплаченных денежных средств и компенсации убытков.

На практике, зачастую у таких фирм-застройщиков не имеется денежных средств на расчетных счетах для покрытия убытков всех обманутых граждан.

Поэтому перед покупкой жилья в МКЖД стоит тщательно проверять документы, касающиеся правового статуса и назначения земельного участка, на котором построен объект недвижимости.

Как избежать мошенничества

Чтобы не стать жертвой мошеннических схем, можно воспользоваться несколькими советами.

При покупке квартире стоит проверять следующие документы:

  1. В первую очередь следует проверить правоустанавливающие документы на объект недвижимости (посмотреть свежую выписку из ЕГРН, кадастровый паспорт, план участка и проектную документацию на дом). В документах на земельный участок посмотреть каково назначение и вид его разрешенного использования.
  2. Следует проконтролировать, чтобы в разрешении на строительство фигурировал термин «многоквартирный дом», а не индивидуальное жилье. Кроме того, в документах указывается площадь здания, а также количество этажей и площадь самого участка.
  3. Следует обратить внимание на технические условия подведения к дому инженерных сетей.
  4. Необходимо соотнести сведения, имеющиеся в разрешении с проектом на дом.
  5. Стоит узнать у строительной фирмы порядок оформления прав собственности на выстроенный объект. По упрощенной схеме можно зарегистрировать только объекты на землях ИЖС и дачных (садовых) участках.
  6. Договор с застройщиков должен обязательно пройти процедуру регистрации в службе Росреестре. Такой договор носит название договора участия в долевом строительстве и заключается в соответствии с ФЗ-214. Это сведет к минимуму вероятность мошенничества со стороны застройщика.

Также рекомендуется обратиться за консультацией к грамотному юристу, если возникают какие-либо сомнения относительно прозрачности предстоящей сделки.

Нормы минимального размера земельного участка под ИЖС, смотрите здесь.

: Законно ли строить многоквартирный дом на землях ИЖС?

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/mnogokvartirnyj-dom-na-uchastke-izhs/

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: