Покупка квартиры у ПИФА с обременением

Содержание
  1. Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку
  2. Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?
  3. Риски покупателя при покупке квартиры с обременением
  4. Как обезопасить сделку?
  5. Способы приобретения квартиры с обременением
  6. За наличные средства
  7. В ипотеку
  8. Через банк
  9. Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением
  10. Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя
  11. Шаг 2. Подготовка документов
  12. Шаг 3. Заключение предварительного договора
  13. Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту
  14. Шаг 5. Получение закладной в банке
  15. Шаг 6. Снятие обременения
  16. Шаг 7. Заключение основного договора
  17. Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки
  18. Шаг 9. Регистрация права собственности
  19. Заключение Эксперта
  20. Ответы юриста на частые вопросы
  21. Борьба схем продаж на рынке жилья: ПИФы vs ДДУ
  22. Дду — не панацея
  23. Как работают ПИФы?
  24. Проверено Центробанком
  25. С дольщиков денег не берут
  26. Предложили купить квартиру через ЗПИФ. Это вообще законно? | Rusbase
  27. Вопрос 1. Что такое ЗПИФ?
  28. Объяснение
  29. Вопрос 2. Как заключать сделки с ЗПИФом?
  30. Вопрос 3. Как проверить ЗПИФ?
  31. Объяснение
  32. Вопрос 4. Как проверить саму квартиру?
  33. Вопрос 5. Кому и как платить?
  34. Резюме
  35. Паевые инвестиционные фонды недвижимости | Покупать ли квартиру у ПИФ
  36. Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Покупка квартиры у ПИФа обычное дело!
  37. Различные фонды могут использовать разные инвестиционные стратегии, как по степени риска, так и по отраслевым предпочтениям. Большая часть ПИФов диверсифицирует риски, распределяя средства фонда по разным инвестиционным портфелям
  38. Однако сделки с ПИФом имеют свои особенности, которые перечислим ниже:
  39. Есть и еще один аргумент в пользу того, что покупать квартиру у ПИФа довольно безопасно
  40. Мы будем представлять Ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи:
  41. Покупка квартиры с обременением
  42. Как узнать о наличии обременения
  43. Ипотека
  44. Рента
  45. Аренда
  46. Безвозмездное пользование
  47. Завещательный отказ
  48. Арест
  49. Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

Покупка квартиры с обременением: риски для покупателя, как обезопасить сделку

Покупка квартиры у ПИФА с обременением

Обременение объекта – это ограничение права собственника распоряжаться имуществом, в связи с правами на него третьих лиц (физических или юридических). Покупка квартиры с обременением по ипотеке — распространенный вариант сделки. В данной статье мы рассмотрим, как можно купить квартиру с обременением по ипотеке, какие существуют риски для покупателя, способы и этапы приобретения.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли купить квартиру с обременением по ипотеке?

Ипотека – одно из самых распространенных видов обременения. Приобрести такую квартиру возможно. Однако нужно понимать, что до полного погашения долга, квартира будет находиться в залоге у кредитной организации.

Отметка о том, что квартира находится в обременении, указана в выписке из ЕГРН (ст. 11 ФЗ № 102).

Особенностью сделки является то, что разрешение на продажу квартиры может дать только банк, в котором оформлена ипотека (ст. 37 ФЗ № 102).

В приобретении квартиры с обременением (по ипотеке) есть некоторые преимущества:

  • стоимость объекта будет дешевле по сравнению с аналогичными объектами недвижимости на рынке в связи с наличием обременения;
  • участие в сделке банка гарантирует отсутствие мошеннической схемы.

Однако определенные риски при покупке недвижимости с обременением есть.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

ДействиеРиски
Оплата долга деньгами покупателяФакт передачи денег будет подтверждать только один из документов:
  • предварительный договор (задаток);
  • договор аванса.
Продавец может передумать совершать сделку, что повлечет в дальнейшем судебные тяжбы
Могут возникнуть сложности в снятии  обременения
Квартира может иметь двойное обременение, о котором продавец умолчал
Может произойти смерть продавца после оплаты долга
Переоформление ипотеки на покупателяНеоплаченные штрафы и пени за просрочку платежа по кредитному договору могут перейти на покупателя
ЗадатокБанк может не пропустить кандидатуру покупателя в качестве заемщика

Как обезопасить сделку?

Дополнительные меры безопасности могут быть приняты покупателем как до совершения сделки, так и в процессе:

  • запросить выписку из ЕГРН, обратить внимание на наличие других обременений (онлайн по ссылке);
  • ознакомиться с кредитным договором, обратив внимание на его условия (процентная ставка, суммы ежемесячных выплат, особые условия);
  • потребовать у продавца справку об отсутствии просрочек по платежам, штрафов и пени;
  • выяснить наличие созаемщиков, получить их письменное согласие на совершение сделки;
  • узнать, не использовался ли при приобретении материнский капитал и не имеют ли право на долю в недвижимости несовершеннолетние;
  • выяснить, есть ли другие обязательства, связанные с несовершеннолетними, требующие разрешения органов опеки и попечительства;
  • составить предварительный договор купли-продажи, указав средства, переданные на погашение ипотеки продавцом, в качестве задатка;
  • нотариально заверить основной договор, что обеспечит законность сделки и минимизирует риски;
  • застраховать сделку, что даст гарантию возмещения рыночной стоимости приобретенной недвижимости при утрате права собственности по независящим от покупателя причинам.

Способы приобретения квартиры с обременением

Рассмотрим какими способами можно приобрести недвижимость, обремененную залогом в банке.

За наличные средства

Продавец погашает оставшийся долг деньгами покупателя. Квартира освобождается от обременения и совершается обычная сделка по покупке квартиры. Данный вариант подходит к тем случаям, когда сумма задолженности перед банком не слишком велика.

В ипотеку

Продавцу возмещаются деньги, выплаченные по кредитному договору (кроме процентов), и далее ипотека переоформляется на покупателя в банке-залогодержателе. Также возможен вариант заключения договора цесии (уступка права требования).

Через банк

Также возможна покупка ипотечной квартиры через банк. Применяется, когда долг за квартиру у продавца значительный и оформлять его задатком нецелесообразно.

Все этапы сделки при этом контролирует банк-залогодержатель, что является для покупателя гарантией благополучного исхода сделки.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Пошаговая инструкция при покупке квартиры с обременением

Алгоритм приобретения ипотечной квартиры немного отличается от стандартной процедуры ввиду особых условий такой сделки.

Шаг 1. Разрешение банка-залогодержателя

До момента полного исполнения должником своих обязательств перед банком квартира будет предметом залога у кредитной организации. Продать такую квартиру, не поставив в известность банк, должник не сможет. Чтобы получить разрешение залогодержателя, продавец должен обратиться в банк с заявлением и объяснить причину продажи.

Его просьба будет одобрена, если банк посчитает объективными доводы продавца.

Также банком учитывается:

  • возможная утрата ожидаемой прибыли;
  • срок выплаты процентов;
  • способ реализации квартиры;
  • состояние квартиры на момент продажи;
  • рентабельность объекта недвижимости.

Шаг 2. Подготовка документов

Основной перечень документов, которые должны быть у продавца к моменту продажи, существенно не отличается от перечня, необходимого для стандартной сделки купли-продажи:

  • паспорта продавца и покупателя;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • выписка из домовой книги;
  • справка об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
  • разрешение банка-залогодержателя на продажу;
  • согласие супруга на совершение сделки;

В случае замены плательщика по кредиту:

  • решение банка о выдаче кредита покупателю;
  • справка банка об оставшейся задолженности по кредиту.

Шаг 3. Заключение предварительного договора

Предварительным договором купли-продажи необходимо зафиксировать сумму, которую покупатель передаст продавцу для исполнения его обязательств перед банком. В данном случае рекомендуется его нотариальное заверение. Иначе, если сделка сорвется, вернуть переданную продавцу сумму будет невозможно.

В остальном форма договора будет являться стандартной и содержать те условия, которые стороны пожелают в нем отразить (п. 1 ст. 429 ГК РФ).

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

Шаг 4. Оплата долга по ипотечному кредиту

Приняв от покупателя необходимую сумму, которая требуется для погашения обязательства, продавец обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Данный этап является самым рискованным для покупателя.

Рекомендуем отследить оплату продавцом долга одним из следующих способов:

  • заранее обсудить условие сопровождения продавца в банк для погашения долга после получения средств;
  • перевести деньги продавцу безналичным способом и проконтролировать погашение ипотеки.

Это будет гарантией того, что денежные средства будут потрачены по назначению и сделка не будет сорвана.

Образец заявления о досрочном полном/частичном погашении кредита:

Шаг 5. Получение закладной в банке

После полного погашения долга продавец обращается в банк с заявлением о выдаче закладной. В ней должна быть отметка об исполнении обязательств перед банком.

Также вместо закладной можно получить выписку по счету (если закладная оформлена в электронном виде).

Любой из этих документов будет основанием для снятия обременения.

Шаг 6. Снятие обременения

Для снятия обременения с квартиры (погашения регистрационной записи об ипотеке) продавцу необходимо обратиться в Росреестр либо МФЦ, предоставив:

  • закладную или выписку по счету (с отметкой об исполнении обязательств перед банком);
  • заявление от собственника и банка о снятии обременения по ипотеке.

Обременение снимается в течение 3 дней с момента поступления документов (ст. 25 ФЗ № 102).

Снятие обременения должно быть подтверждено новой выпиской из ЕГРН, с отметкой об его отсутствии.

Шаг 7. Заключение основного договора

Особенности заключения основного договора будут зависеть от выбранного способа совершения сделки.

За наличные средстваС привлечением ипотечных средствЧерез банк
Обременение снято, применяется стандартная форма договора
Прописывается порядок перечисления собственных и заемных средств
Прописывается порядок перечисления средств продавцу и банку

Образец договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке:

Шаг 8. Окончательный расчет или переоформление ипотеки

Расчеты могут также производиться разными способами в зависимости от условий сделки:

  1. При расчете с продавцом наличными передача денег может быть подтверждена распиской, а также и использованием банковской ячейки. Безналичным способом – через аккредитив.
  2. При покупке через банк покупатель рассчитывается одновременно и с продавцом (оставшаяся цена квартиры), и с банком (погашение долга продавца). Расчеты происходят аналогично, но арендуются две банковские ячейки или два аккредитивных счета.
  3. При покупке в ипотеку продавцу передается сумма выплаченных им по кредиту средств. На оставшуюся сумму с покупателем другой кредитный договор в банке-залогодержателе.

Шаг 9. Регистрация права собственности

Вне зависимости от способа приобретения квартиры (с полным расчетом или с последующей ипотекой) производится регистрация прав нового собственника (ст. 42 ФЗ № 218).

В Росреестр необходимо предоставить:

  • договор купли-продажи;
  • паспорт нового собственника;
  • кредитный договор;
  • технический паспорт;
  • выписку из ЕГРН.

После регистрации прав нового собственника передачи ключей и подписания акта приема передачи сделка считается завершенной.

Заключение Эксперта

Подведем итоги:

  1. Приобрести квартиру с обременением в ипотеку можно за собственные средства, в ипотеку или через банк.
  2. Распорядиться квартирой с обременением без разрешения банка-залогодержателя невозможно.
  3. Совершить сделку купли-продажи можно только после погашения записи об ипотеке в Росреестре.
  4. Договор купли-продажи должен содержать информацию о переданных суммах продавцу и залогодержателю.

Наличие у квартиры обременения пугает потенциального покупателя. Но на практике все не так сложно, необходимо лишь изучить все нюансы таких сделок. Оказать помощь в приобретении квартиры с обременением по ипотеке вам поможет квалифицированный юрист. Задать все интересующие вас вопросы вы можете на нашем сайте.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Ответы юриста на частые вопросы

Планируем приобрести квартиру. Средства на покупку без ипотеки имеются. Но квартира находится в залоге у Банка ВТБ. Уверяют, что долг перед банком не большой, около 200 тысяч и предлагают оплатить этот долг нашими деньгами.

Как обезопасить сделку?

В первую очередь попросите продавца предоставить выписку из банка о размере задолженности и отсутствии просрочек по платежам. Если сумма действительно не значительная, то можно оформить ее задатком и обязательно составить предварительный договор купли-продажи.

Передавайте деньги в день, когда продавец может погасить досрочно задолженность и вместе с ним отправляясь в банк. После снятия обременения можно назначать дату сделки.

Выбрала квартиру, но она находится в залоге у банка (Газпромбанк). Денег на погашение долга нет ни у меня, ни у продавца, поэтому буду брать ипотеку. Но я хочу оформить ипотеку в Сбербанке, так как я зарплатный клиент и их условия для меня более привлекательны.

Скажите можно ли оформить ипотеку не в том банке, где квартира в залоге?

Теоретически это возможно. Однако банки не очень охотно идут на оформление ипотеки в другом банке.

Обсудите этот вопрос со специалистом банка-залогодержателя перед решением о покупке именно этой квартиры.

Нашли квартиру для покупки. Но из-за того, что собственник еще не выплатил ипотеку цена снижена и это очень настораживает.

Как узнать нет ли еще каких-то проблем с этой квартирой?

В первую очередь попросите у продавца новую выписку из ЕГРН и посмотрите есть ли на квартиру другие обременения, кроме ипотеки.

Если цена слишком низкая и продавец пытается быстрее ее продать, то возможно у него есть другие долги. Эту информацию вы можете проверить в банке исполнительных производств по ссылке.

Помогите советом. Мы живем в однокомнатной квартире, которая оформлена в ипотеку на мать моей супруги в Сбербанке. Сейчас у нас появились собственные средства и есть сертификат на материнский капитал.

Как лучше переоформить и потеку на нас? И сможем ли мы потом вложить материнский капитал?

В данном случае проще заключить договор уступки права требования (цессия).

Материнский капитал также можно будет использовать на погашение ипотеки.

Покупаем двухкомнатную квартиру за 3200 тыс. руб. с обременением. Долг по ипотеке у продавца 550 тысяч. Наш риелтор рекомендует оформить эту сумму задатком и составить предварительный договор.

Но что если после получения денег продавец передумает? Как еще можно подстраховаться?

Если вы опасаетесь обмана, то можете настоять на нотариальном удостоверении предварительного договора купли-продажи или оформить титульное страхование.

Конечно это будет означать дополнительные расходы для вас, но гарантирует возврат средств при возникновении таких ситуаций.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem-po-ipoteke

Борьба схем продаж на рынке жилья: ПИФы vs ДДУ

Покупка квартиры у ПИФА с обременением

На рынке новостроек сегодня работает пять основных схем продаж. Но далеко не все они действительно защищают покупателя от опасности недостроя.

  Давайте перечислим их все: во-первых, это продажи по договорам долевого участия (ДДУ), действие которых регламентируется Федеральным законом № 214. Во-вторых, продажи по предварительным договорам купли-продажи (ПДКП). В-третьих, по вексельным схемам.

В-четвертых, по жилищным сертификатам. В-пятых, через кооперативы — жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные.

Дду  не панацея

Законодательство нашей страны призвано защищать интересы и покупателей жилья, и девелоперов. Но примеров, когда, казалось бы, надежный застройщик продает квадратные метры по ДДУ, регламентированному 214ФЗ, и вдруг оказывается банкротом, десятки.

Без денег и жилья остаются сотни обманутых дольщиков. Строительство — это всегда риск. Мы попросили Оксану Сторожук, директора подразделения ГК «Сибпромстрой», объяснить, почему так получается, а также помочь разобраться, какие схемы все-таки надежнее.

«Сейчас по ДДУ на рынке новостроек столичного региона совершается большая часть сделок, — говорит Оксана Сторожук.

— По этому договору, действующему на основании ФЗ, девелопер может привлекать деньги дольщиков только после того, как получит свидетельство о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок (не на квартиру, а именно на участок под строительство!) и разрешение на строительство.

На сайте продавца должна быть опубликована проектная декларация, которая является гарантией для покупателей того, что компания – надежный застройщик, а не сомнительный субъект. В ДДУ прописывается гарантийный срок на объект строительства, после чего договор регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что защищает граждан от двойной продажи жилья».

По данным Росреестра, больше всего подобных сделок заключается в Подмосковье – это больше 50% от общего числа договоров.

В Москве сделок с ДДУ на 15% меньше. Но динамика положительная. Так, с 2005 года их доля увеличилась с 15 до 56%. Однако квартира по ДДУ у застройщика часто бывает дороже, чем в соседней новостройке, где эта схема не распространена.

Все же  самая надежная на сегодняшний день схема приобретения недвижимости — по договору купли-продажи. Однако распространяется она только на готовое жилье, поэтому  для большинства сделок с новостройками она не подходит. А вот покупка у ПИФа – надежная и прозрачная схема приобретения – возможна. Но на нашем рынке такие сделки все еще большая редкость.

Как работают ПИФы?

На первый взгляд, структура инвестиционного фонда сложная, так как состоит из четырех обязательных участников деятельности фонда – управляющей компании, депозитария, регистратора и аудитора. Но именно это и создает дополнительную защиту в продуманной и безопасной системе управления и контролирования финансов фонда, которая утверждена на законодательном уровне.

Деятельность ПИФов регулируется на основании федерального закона «Об инвестиционных фондах» и передана в ведение ЦБ РФ.

Надежность инфраструктуры инвестиционных фондов обеспечивается контролем за деятельностью фондов со стороны государства и Центрального Банка РФ.

Деятельность управляющей компании и всех участников, вовлеченных в деятельность фонда, подлежит обязательному лицензированию Центральным Банком РФ.

При нарушении схем работы комиссия может отозвать лицензию, как и в ситуации с банковскими учреждениями.

Лицензирование проходят и все сотрудники управляющей компании, вовлеченные в управление финансами. При этом собственный капитал управляющей компании должен быть не менее 80 млн рублей.

Проверено Центробанком

Участники фонда могут быть уверены, что их деньгами никто не будет пользоваться для других целей, потому что активы фонда отделены от имущества УК.

Ценные бумаги поступают на специальные счета в депозитарии, и ни одна операция, в том числе по отчуждению имущества фонда, не проходит без «третьей подписи» специального депозитария, который является еще одним  гарантом «чистой» сделки со стороны государства.

Он, наряду с управляющей компанией фонда, несет ответственность за активы ПИФа под гарантию своих активов и лицензии.

Во-вторых, каждая операция фонда регистрируется, финансовую деятельность ПИФа регулярно проверяет аудитор.

Чтобы обеспечить прозрачность деятельности фонда, предусмотрены ежедневные, ежемесячные и ежеквартальные отчеты в ЦБ, наряду с годовыми отчетами посвященные деятельности ПИФа, что гарантирует  надежность покупки через этот финансовый инструмент. Сам ЦБ бдительно отслеживает правильность каждой операции в ПИФе.

Собственно, можно сказать, что ПИФы более надежны инструмент инвестирования, чем банки, у которых ЦБ периодически вынужден то отзывать лицензию, то санировать. А вот паевые инвестфонды никогда не банкротились за все десять лет своего существования у нас в стране.

С дольщиков денег не берут

Примеры долгосрочной работы таких фондов на нашем рынке недвижимости есть. Компании строят жилые комплексы, а сделки по продажам в них ведут исключительно по договорам купли-продажи, не заимствуя  денег у дольщиков.

Надежность каждой сделки купли-продажи гарантируется тем, что ПИФ отчуждает только готовые квартиры  по договорам купли-продажи. Так работает и УК «Центр Менеджмент», одно из подразделений ГК «Сибпромстрой».

Как рассказала Оксана Сторожук, она успешно управляет активами закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости  на протяжении 6 лет.

Что касается таких схем, как продажа через ЖСК, векселя или предварительные договора, то у них имеется масса недостатков и юридических рисков для приобретателей квартир.

Да и  механизм работы по 214ФЗ все так же несовершенен, несмотря на недавно внесенные поправки. «Ограничений и условий для застройщиков в нем стало больше, а вот гарантий того, что дольщик точно получит свое жилье в срок, больше не стало, — отмечает Сторожук. — Поэтому, на мой взгляд, договор купли-продажи пока остается самым надежным и прозрачным механизмом на рынке новостроек».

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/07/29/bor_ba-shem-prodaj-na-rinke-jil_a-pifi-vs-ddy/

Предложили купить квартиру через ЗПИФ. Это вообще законно? | Rusbase

Покупка квартиры у ПИФА с обременением

К нам часто обращаются с вопросом, безопасно ли покупать квартиру ЗПИФов. Вопрос обоснован, поскольку через ЗПИФы в России продается менее 1% квартир, и информации о таких сделках немного.

Между тем, покупка квартиры у ЗПИФа так же законна, как покупка у физического или юридического лица. Но нужно знать нюансы, которые уберегут от мошенничества. О них мы поговорим в этой статье.

Для наглядности приведем в пример историю семейной пары, которая покупала квартиру у ЗПИФа.

Вопрос 1. Что такое ЗПИФ?

Допустим, Артем и Элла выбрали квартиру в новом ЖК и пришли в риэлтерскую компанию, чтобы обсудить детали. Им сообщили, что квартира принадлежит ЗПИФу. Что это такое, пара не знала, но отказываться от приглянувшейся квартиры не захотела, и решила больше узнать о ЗПИФах.

Объяснение

ЗПИФ — закрытый паевой инвестиционный фонд. Как любой паевой инвестиционный фонд, ЗПИФ заинтересован в том, чтобы сделать выгодную инвестицию и получить высокую прибыль. В России инвестиции в недвижимость являются высокодоходными, и один из инвестиционных портфелей таких фондов обязательно посвящен недвижимости.

 Ежегодно недвижимость растет в цене на 20-25%. Тенденция сохраняется даже в кризисное время. 

ЗПИФы распоряжаются миллиардными активами. Как правило, они выкупают целые жилые дома и даже комплексы еще на этапе строительства по, так сказать, оптовым ценам. Когда дом готов, распродают квартиры в нем, но уже по рыночным ценам. И получают доход.

Вопрос 2. Как заключать сделки с ЗПИФом?

Пара выяснила, что ЗПИФ не является юридическим лицом. Возник вопрос: как заключать сделки с такой организацией и будут ли они законными?

Вопрос 3. Как проверить ЗПИФ?

Артем и Элла боялись мошенничества: не получится ли так, что ЗПИФ исчезнет с деньгами?  

Объяснение

Сделки с официальным НЕ мошенническим ЗПИФом законны и безопасны. Но, чтобы убедиться в законности ЗПИФа, нужно запросить документы, которые это подтвердят:

  • Устав управляющей компании.
  • Правила доверительного управления ЗПИФом.
  • Доверенность, выданную уполномоченному лицу на проведение сделки.Подписантом документов со стороны ЗПИФа выступает уполномоченное лицо управляющей компании. Это нормально, но, чтобы убедиться в том, что это лицо имеет такие полномочия, нужно запросить у него доверенность на проведение сделки и удостовериться, что доверенность выдана надлежащим лицом и не отменена на момент подписания договора купли-продажи квартиры.
  • Письменное одобрение сделки спецдепозитарием. Это документ, который разрешает управляющей компании распоряжаться имуществом ЗПИФа. Без этой бумаги она не может заключить ни одну сделку.

Специализированный депозитарий — независимый орган, который работает на основании лицензии ФСФР (ЦБ РФ). Он регулирует деятельность управляющей компании и следит, чтобы она соответствовала законодательству.

Наличие спецдепозитария само по себе служит гарантией того, что ЗПИФ работает на законных условиях, и не является мошенническим.

Кроме всего, у ЗПИФов есть еще один плюс, который обеспечивает надежность сделки. Сумма всех денежных средств, которыми распоряжается ЗПИФ, во много раз выше цены одной квартиры. И вероятность, что он исчезнет с деньгами за одну квартиру, рискнув целым состоянием, очень мала.

Вопрос 4. Как проверить саму квартиру?

Артему и Элле порекомендовали, разобравшись с ЗПИФом, проверить еще и саму квартиру.

Вопрос 5. Кому и как платить?

Когда все документы были проверены, детали оговорены и цена согласована, возникла сложность: ЗПИФ отказался принимать деньги через банковскую ячейку. Артема и Эллу это насторожило.

Резюме

Пожалуй, в России нет более зарегулированной государством структуры, чем ЗПИФ. Вся его деятельность рассматривается буквально под микроскопом, и шансов на обман у ЗПИФа практически нет.

Единственное, в чем нужно быть уверенными, это в законности самого ЗПИФа. Для этого запросите те документы, о которых шла речь в нашей статье, и тщательно их проверьте.

Если все в порядке, смело заключайте сделку и становитесь полноправным собственником квартиры. 

Материалы по теме:

Паевые инвестиционные фонды недвижимости | Покупать ли квартиру у ПИФ

Покупка квартиры у ПИФА с обременением

Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости в Москве и Подмосковье. Что это, рейтинг, какие риски? Разберемся вместе.

Паевые инвестиционные фонды в недвижимости

Паевые инвестиционные фонды недвижимости. Покупка квартиры у ПИФа обычное дело!

Сегодня на финансовом рынке существует довольно интересный инструмент получения дохода – Паевые инвестиционные фонды, сокращенно ПИФы.

Суть их заключается в том, чтобы собрать деньги пайщиков в фонд, после чего обеспечивать их прирост за счет инвестиций. Для пайщиков смысл заключается в том, чтобы вложенные деньги давали бόльшую доходность, чем если бы они лежали на депозите в банке.

Сам по себе фонд не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией (далее «УК»).

Различные фонды могут использовать разные инвестиционные стратегии, как по степени риска, так и по отраслевым предпочтениям. Большая часть ПИФов диверсифицирует риски, распределяя средства фонда по разным инвестиционным портфелям

Один из этих портфелей, зачастую, посвящен недвижимости, поскольку инвестиции в недвижимость в России имеют большое распространение благодаря высокой доходности и относительно невысокому риску.

В своей деятельности мы часто сталкиваемся с ситуацией, когда ПИФ является продавцом своей недвижимости. То есть когда-то ПИФ вложился в эту недвижимость, например на стадии строительства, а теперь продает по текущим ценам, обеспечивая тем самым доходность пайщиков.

При этом многие покупатели начинают беспокоиться, узнав, что покупают квартиру у «какого-то» ПИФа, о сути которых они не имеют никакого представления и опасаются мошенничества.

Упоминание словосочетания «паевой инвестиционный фонд» рождает в несведущем человеке ассоциацию то ли с финансовой пирамидой, то ли с каким-то невиданным способом всех обмануть.

Однако, такие ассоциации в корне неверны.

Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости под ключ – заказать

Первое, что мы рассмотрим в данное статье – это как относиться к тому, что квартира, которую Вы собрались купить, принадлежит ПИФу.

Начнем сразу с прямого ответа – относиться нужно спокойно, так как продажа квартиры ПИФом – это обычное дело, такое же, как продажа своей квартиры физическим или юридическим лицом. ПИФ вполне законно может владеть недвижимым имуществом, управляет которым специализированная управляющая компания.

Однако сделки с ПИФом имеют свои особенности, которые перечислим ниже:

  • Поскольку имуществом ПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности может включать в себя соответствующее обременение. Пугаться этого не стоит. Запросите правила доверительного управления ПИФа, а также устав Управляющей компании, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ПИФа. При регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято, и вы получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.
  • Подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компанией, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда. Здесь действия те же, что и в предыдущем пункте; то есть не удивляться, а просто ознакомиться с правилами доверительного управления и с уставом УК.
  • Характерная особенность ПИФа – это наличие внешнего контроля за его деятельностью (и деятельностью управляющей компании) в части соблюдения законодательства. В частности, такой контроль осуществляет так называемый специализированный депозитарий. Поэтому для регистрации сделки купли-продажи квартиры продавец должен заручиться письменным одобрением спецдепозитария на эту сделку. В этой связи не стесняйтесь запрашивать в УК данный документ. Плюс ко всему, наличие спецдепозитария является дополнительной гарантией для покупателя, что ПИФ не пойдет на нарушение закона.

Есть и еще один аргумент в пользу того, что покупать квартиру у ПИФа довольно безопасно

Заключается он в том, что ПИФ, как правило, владеет немалыми средствами, которые, зачастую, в сотни раз превышают стоимость конкретной квартиры.

Поэтому куда-то молниеносно «пропасть», получив за квартиру деньги, ПИФ просто физически не может. А учитывая наличие внешних контролирующих органов, такое действие и вовсе выглядит фантастическим.

Также стоит понимать, что задача ПИФа – это действительно продать квартиру, получив желаемую доходность. В этом и состоит суть и смысл ПИФа.

Следующий вопрос, который обычно возникает у покупателей, заключается в том, почему ПИФы отказываются работать с банковскими ячейками. Это многим кажется подозрительным, так как люди опасаются передавать деньги в ПИФ до момента регистрации сделки.

• Хотите проверить надежность ПИФа?

• Проверка договора

• Проверка документов к сделке

• Проверка юридической чистоты сделки

************ УЗНАТЬ ЦЕНУ ************

Агентство недвижимости Авангард. ЦАО на Садовой-Спасской | Красные Ворота

Вообще сам этот вопрос гораздо шире, чем частные случаи с ПИФами. Ведь 99% юридических лиц, даже и не имеющих отношения к ПИФам, также отказываются продавать квартиры через закладку денег в ячейку. То есть этот вопрос касается также застройщиков, компаний-инвесторов строительства, просто любых юридических лиц, продающих свою недвижимость.

Разгадка же простая. Многие юридические лица банально не имеют по закону права принимать наличные денежные средства, так как не имеют зарегистрированного кассового аппарата.

Кроме того, суммы за квартиры, как правило, очень не малые, поэтому их движение может регулироваться весьма жестко, что налагает на «юриков» дополнительные проблемы.

Ну и банальное: компания не хочет доверять своим сотрудникам право вынимать такие большие деньги из ячейки, чтобы потом не искать этого сотрудника с деньгами по дальним весям.

Но из этой неприятной ситуации есть вполне хороший выход: предложите продавцу вместо банковской ячейки использовать банковский аккредитив. Их суть схожа, просто аккредитив предполагает использование безналичных денег посредством специального счета. Подробности читайте в статье про аккредитивы.

Если у Вас есть сомнения, покупать ли квартиру у ПИФа или нет, либо Вы сомневаетесь в чистоте сделке, обращайтесь к нам! Наши специалисты помогут Вам разобраться во всех тонкостях и нюансах.

Мы будем представлять Ваши интересы на всех этапах сделки купли-продажи:

  • проверим документы инвестфонда
  • изучим объект недвижимости на предмет чистоты
  • подготовим договор, защищающий Ваши права
  • проведем переговоры, являясь Ваши представителем
  • оформим должным образом переход права от продавца к Вам

Для этого оставьте заявку в форме обратной связи или позвоните нам!

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Источник: https://AvaRealty.ru/paevye-investicionnye-fondy-nedvizhimosti.html

Покупка квартиры с обременением

Покупка квартиры у ПИФА с обременением

08/10/2019

    При покупке жилплощади важно принимать во внимание такую характеристику, как юридическая чистота недвижимости. Под этим термином подразумевается отсутствие наложенных на объект разного ограничительных мер и обременений, которые приведут к дополнительным расходам и проблемам при вступлении в право собственности.

    Под обременением понимается любое юридическое ограничение в отношении объекта недвижимости. Оно появляется в связи с тем, что на жилье имеют права третьи лица либо государственные учреждения.

Другими словами, владелец дома или квартиры не может самостоятельно совершать какие-либо сделки с недвижимостью без согласования этого вопроса с кем-то еще. В квартире может проживать человек, который не собирается выселяться, и недвижимость продается только с жильцом.

Могут быть имущественные претензии со стороны наследников или иметься преимущественные права у третьих лиц. В ряде случаев продажа квартир с обременением становится просто невозможной.

Как узнать о наличии обременения

Есть несколько юридических документов, где отражается информация об обременении:

  1. Выписка из ЕГРН. Это основной документ, из которого становится понятным, находится ли жилье в долгосрочной аренде, ипотеке, договоре ренты, долевом владении или является собственностью несовершеннолетнего.
  2. Домовая книга либо справка о прописанных лицах дадут информацию об официальных жильцах квартиры.
  3. Договор приватизации позволит узнать о лицах, отказавшихся от приватизации. Нужно сравнить этот документ со справкой о прописанных, чтобы получить более четкую информацию.
  4. Документ о праве на материнский капитал и выписка из ЕГРН покажут, использовались эти средства для покупки квартиры или нет.

    В большинстве случаев именно выписку из реестра недвижимости (ЕГРН) используют в качестве доказательства чистоты сделки и отсутствия ограничений на продажу жилья. Kaждaя cмeнa владельца отрaжaeтcя в госpeecтpe, чтo дает возможность пoкyпaтeлю убедиться в чиcтoте cдeлки. Получить дoкyмeнт в бумажном виде мoжнo в ближaйшeм MФЦ, в электронной — на интернет-портале Росреестра.

    Права собственника ограничиваются, если жилплощадь является ипотечным залогом или предметом договора ренты, сдается в аренду либо арестована. Российским законодательством охраняются права владельцев, не достигших совершеннолетия и прописанных на данной жилплощади. Поэтому ограничить совершение сделок с жильем вправе органы опеки. Разберемся в данных видах обременения.

Ипотека

    Самым распространенным видом ограничения является ипотека. При подписании ипотечного договора жилье — это залоговое имущество и гарантия исполнения обязательств перед банковской организацией. В течение всего периода кредитования квартира остается за заемщиком.

Если он исполняет условия кредитования и своевременно гасит долг, банк убирает ограничение. Только тогда заемщик сможет продать или обменять недвижимость. Но если кредит не погашается, банк может продать залоговое имущестсво для возврата ранее выплаченных денежных средств.

Ипотечное ограничение появляется при приобретении жилой площади за счет банковского займа либо оформлении кредита под залог квартиры.

    Если у квартиры имеется такое обременение, ее не получится продать без согласия кредитной организации. В этой ситуации можно пойти двумя путями:

  1. Продавец получает в банке согласие на досрочное погашение долга. Покупатель отает продавцу средства, необходимые для выплаты задолженности. Дальше договор, по которому вносится сумма, равная ипотечному долгу. Затем покупатель выплачивает продавцу оставшуюся сумму и становится полноправным владельцем жилплощади.
  2. Покупатель переоформляет ипотечный договор на себя и дальше выплачивает долг самостоятельно. Он также возвращает продавцу деньги, который тот уже выплатил по кредиту. Сюда относится и первоначальный взнос, но не учитываются проценты по кредиту. Если имелась просрочка по ипотеке, то все штрафы и пени выплачивать также придется новому владельцу. Вот почему важно перед покупкой убедится в отсутствии ипотечного обременения путем запроса справки из банка об отсутствии задолженности, а если имеют место просрочки, уточнить их размер перед принятием решения о покупке.

    Это стандартные варианты, когда нужно купить квартиру, взятую в ипотеку. Опасаться их не стоит, это практика, получившая широкое распространение. По мнению экспертов, на сегодняшний день на рынке вторичного жилья каждая пятая квартира обременена ипотекой в связи с популярностью такого вида кредита. Но риски все же есть.

Могут появиться затруднения, когда покупатель выплачивает остаток по задолженности продавца. Продавец, закрыв ипотеку, может отказаться от сделки и помешать заключению договора купли-продажи, устроив какие-либо форс-мажорные обстоятельства.

В результате несостоявшемуся покупателю придется судиться с продавцом, который может платить деньги по судебному решению долгие годы.

Рента

    Еще один распространенный вид обременения — это рента, при которой пpaва coбcтвeннocти нa нeдвижимoе имущество передаются другому человеку в обмен нa постоянные денежные выплаты либо дpyгиe ycлyги.

K подобным cдeлкaм oтнocятся дoгoвopa пocтoяннoй peнты или coдepжaния c иждивeниeм.

В таких ситуациях рентодатель должен нe тoлькo платить оговоренную cyммy, нo и оказывать помощь пo xoзяйcтвy или yxaживaть зa рентополучателем, в зависимости от условий договора.

    Рентополучатель, как правило, это пенсионер преклонных лет, вправе проживать в квартире, но при этом право собственности переходит от него к рентодателю, который обязан пожизненно содержать бывшего владельца. Собственником жилплощади получатель ренты уже не является, но и выселить его из квартиры уже нельзя. Рентный договор прекращается только со смертью рентополучателя.

Как поступить, если имеется такое ограничение?

    Рента прописана как ограничение в выписке из ЕГРН. Если такая отметка имеется, необходимо уточнить, действует ли в настоящий момент рентный договор.

Для этого достаточно попросить свидетельство о смерти рентополучателя и узнать, по каким причинам не было снято ограничение. Вообще продать квартиру, находящуюся в ренте, вполне возможно.

Но при этом договор ренты перезаключается и обязательства перед рентополучателем переходят к новому собственнику. Однако для продажи квартиры придется заручиться согласием рентополучателя.

    Большинство экспертов сходятся во мнении что лучше не приобретать квартиру с таким обременением, так как возможны ситуации, связанные с подлогом документов.

Аренда

    Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи.

Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе.

Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.

    В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости.

Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать.

Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.

    Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора.

Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов.

Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.

Безвозмездное пользование

    Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью.

Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может.

Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.

    При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД).

В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц.

Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.

    Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи.

Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире.

В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.

Завещательный отказ

    Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.

Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?

    Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников.

Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве.

Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.

    При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.

Арест

    По судебному решению на квартиру может быть наложен арест. Причиной введения таких санкций, как правило, являются долговые обязательства или раздел имущества.

Арестованную недвижимость нельзя продать, сдать, обменять, подарить, завещать. Любые попытки заключения каких-либо сделок с такой квартирой являются прямым нарушением закона.

Информация об аресте недвижимого имущества содержится в выписке из ЕГРН.

Материнский капитал и несовершеннолетние собственники

    Если квартира приобретена с использованием материнского капитала, дети получают право на долю в этом жилье. Если у продавца есть два ребенка и больше, следует попросить его предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на семейном сертификате на материнский капитал.

    Если квартира куплена без использования материнского капитала, но в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, нужно также убедиться, что их права не нарушены.

Пo российскому законодательству нecoвepшeннoлeтниe и долевые собственники жилья пoлyчaют дoпoлнитeльнyю зaщитy co cтopoны гocyдapcтвa в вoпpocax, касающихся пpoдaжи, обмена, дарения и дpyгoй пepeдaчи пpaв нa иx имyщecтвo.

К примеру, пpи пpoдaжe квapтиpы opгaны oпeки вправе запретить cдeлкy, ecли выяснится, что нapyшaютcя пpaвa нecoвepшeннoлeтниx владельцев. Oбpeмeнeниe будет снято, когда продавец докажет, что peбeнoк пoлyчит аналогичное пo ycлoвиям жильe в дpyгoм мecтe.

    Продавец в любом случае обязан предоставить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства. Только в таком случае сделка будет безопасной для покупателя.

    В заключении хотелось бы сказать, что покупать квартиру с обременением в некоторых случаях можно. Часто такие квартиры продаются достаточно недорого, так как обременение отпугивает потенциальных покупателей. Здесь самое важное — досконально проверить всю документацию, получить все необходимые справки, выписки, нотариальные свидетельства.

Источник: https://akcent.pro/content/pokupka-kvartiry-s-obremeneniem

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: