Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Содержание
  1. Можно ли признать договор купли-продажи доли недействительным?
  2. Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:
  3. Отвечает адвокат бюро адвокатов «Де-юре» Яков Булут:
  4. Отвечает юрист и специалист по недвижимости Олег Царев:
  5. Оспаривание сделки купли-продажи квартиры
  6. Основания
  7. Кто имеет право?
  8. Документы
  9. Порядок и сроки
  10. Особенности
  11. Типовые ошибки как основания для отказа
  12. Причинно-следственные связи споров по признанию незаконности договора купли-продажи квартиры
  13. Должник продал свое имущество? Рано радуетесь. Кредитор оспорит сделку!
  14. Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона
  15. Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее
  16. Из этой статьи можно, и даже нужно сделать следующие выводы:
  17. Оспорить сделку купли-продажи доли в квартире – помощь юриста
  18. Что такое долевая собственность?
  19. Какие доли бывают?
  20. В каких случаях можно перевести на себя права на выкуп доли?
  21. В каких случаях сделку купли – продажи можно оспорить?
  22. Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры
  23. Основания для отмены сделки
  24. Сроки давности
  25.  Чем подтвердить недействительность сделки
  26. Куда обращаться с иском для отмены сделки
  27. Разбирательство в суде
  28. Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?
  29. Законные основания
  30. Как оспорить договор купли-продажи квартиры?
  31. Порядок действий через суд
  32. Образец искового заявления
  33. Пакет документов

Можно ли признать договор купли-продажи доли недействительным?

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Вероятно, вернув себе через суд ⅚ долей квартиры, женщина решила также оспорить сделку, совершенную между братом и сестрой. Однако поскольку она не являлась участницей договора купли-продажи, то оспорить эту сделку она не вправе.

Обратиться в суд с иском к сестре может сам брат — бывший собственник ⅙ доли, — если посчитает, что при совершении сделки были нарушены его гражданские права. В случае удовлетворения иска он должен будет вернуть сестре все полученные по сделке денежные средства, за исключением средств маткапитала, которые должны быть возвращены в Пенсионный фонд.

Если при этом брат докажет фиктивность указанной в договоре цены ⅙ доли, а также сможет доказать, что в реальности он всех денег не получал, то суд может обязать его вернуть сестре только ту сумму, которая реально была им получена.

При этом надо иметь в виду, что срок исковой давности для судебного оспаривания сделки — 1 год с момента, когда брат узнал о нарушении его прав этой сделкой.

Может ли новый собственник выписать из дома старого?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Из вопроса непонятно, почему мать считает себя заложницей маткапитала, ведь обязательство перед Пенсионным фондом брала на себя и нарушила не она, а ее дочь. Вступившее в законную силу решение суда, которым мать вернула в свою собственность ⅚ долей квартиры, дает женщине право беспрепятственно пользоваться квартирой в приоритетном порядке.

Отвечает руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов:

К сожалению, мать не сможет признать недействительным договор купли-продажи ⅙ доли в праве собственности квартиры недействительным, поскольку она не являлась стороной договора. То есть она не была ни продавцом доли, ни покупателем. Однако есть два варианта, которые реально могут сработать:

  1. Самой матери обратиться в суд за признанием ⅙ доли в праве собственности квартиры малозначительной с принудительным ее выкупом у дочери.
  2. Обратиться в органы прокуратуры и Пенсионного фонда с заявлением о нарушении дочерью условий использования материнского капитала.

Правда, во втором случае можно испортить отношения с сыном, поскольку его обяжут вернуть государству в лице Пенсионного фонда полученные деньги за эту долю в квартире.

На мой взгляд, лучше действовать по первому варианту.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Отвечает адвокат бюро адвокатов «Де-юре» Яков Булут:

В данном случае оспорить договор купли-продажи ⅙ доли в праве собственности на квартиру со стороны матери будет проблематично, так как собственником ранее являлась не она, а ее сын.

Таким образом, помимо факта наличия пороков в оспариваемой сделке, матери нужно будет также доказать суду, что при совершении данной сделки были нарушены ее права.

Более того, следует иметь в виду, что, скорее всего, такая сделка является оспоримой, а не ничтожной, в связи с чем срок исковой давности будет равен году (п. 2 ст. 181 ГК РФ) с момента совершения сделки. Возможно, на данный момент он уже истек.

Отвечает юрист и специалист по недвижимости Олег Царев:

Признать договор купли-продажи ⅙ доли в квартире между дочерью и сыном представляется практически невозможным.

В связи с тем, что у нас в гражданском законодательстве в пункте 4 статьи 421 прописана «свобода договора», то есть как стороны договорились, такую цену они и могут назначать.

Соответственно, деньги материнского капитала были переведены продавцу и оспорить данную сделку будет крайне нелегко.

Могу ли я продать долю дочери своего брата?

Подарил квартиру сыну – могут ли меня теперь выселить?

Но тут нужно задаться вопросом, а нужно ли это? У матери есть большая часть квартиры, ⅚ долей, она там проживает. Собственник ⅙ доли не проживает. Мать может сделать оценку незначительной доли в квартире и принудительно выкупить ее через суд. В таком случае деньги поступят на счет собственника незначительной доли (дочери), а она (⅙ доли) перейдет к собственнику ⅚ долей.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли выписать собственника из квартиры?

Как выписать бывшего мужа из квартиры, купленной в браке?

Может ли бывший муж выписать меня из квартиры?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_priznat_dogovor_kupli_prodazhi_doli_nedeystvitelnym/100949

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Общественная жизнь человека основана на рыночных отношениях, включает в себя совершение сделок различных видов, таких как: купля, продажа, мена, дарение, наследование и другие.

Чаще всего объектом, в отношении которого ведутся процессы сбора документов, оформление в собственность, купля-продажа, является жилая площадь (квартиры, дома). Случается, что после проведения всех мероприятий, связанных с продажей или приобретением квартиры, человек осознает незаконность сделки. В этом случае может сработать механизм её оспаривания в судебном порядке.

Основания

Для того чтобы признать сделку незаконной, человеку необходимо составить исковое заявление, собрать документы, подтверждающие её мнимость, направить их в суд.

Купля-продажа может быть признана недействительной (согласно статьям 173-179 ГК РФ), на следующих основаниях:

  • квартира находилась в долевой собственности (но согласие других владельцев жилья в письменном виде не было получено);
  • сделка совершена несовершеннолетним без согласия законного представителя (родителя, опекуна, попечителя, приемного родителя);
  • она проведена от лица гражданина, который является недееспособным (в соответствии с решением суда);
  • если человек находился под влиянием алкоголя или наркотических и психоактивных веществ;
  • во время заключения договора покупателя или продавца ввели в заблуждение (в договоре или документах была допущена ошибка);
  • если человек принял решение продать или купить квартиру в силу давления, насилия, обманных действий, угроз.

В этих случаях признание недействительности договора купли-продажи, возможно, но необходимо доказать произошедший факт в ходе судебного разбирательства.

Кто имеет право?

Существует несколько категорий лиц, права и интересы которых защищает законодательство в части жилищных вопросов. Они могут в судебном порядке оспорить законность проданной квартиры, и будут защищены нормативно-правовыми актами.

Такими гражданами являются:

  • Люди, которые не реализовали свое право на собственность (после 1994 года в законодательство, регламентирующее основы приватизации, внесены изменения, чем защищены права несовершеннолетних детей. Люди, которые являлись несовершеннолетними до 1994 года, могли быть не включены в приватизацию. Таким образом, они могут оспорить свое право на собственность в судебном порядке, даже если жилое помещение уже продано).
  • Гражданин, являющийся наследником, но своевременно не вступивший в наследство после смерти собственника или одного из них (при наличии доли в квартире).
  • Люди, являющиеся родственниками продающего квартиру (бывшая жена или муж в случае совместно нажитого имущества вправе признать договор купли-продажи жилья недействительным, так как имущество супругов, нажитое в браке, должно делиться по полам).

При приобретении жилой площади необходимо тщательно изучить документы, определяющие право собственности, количество зарегистрированных лиц, продумать обстоятельства, которые могут являться фактором для появления таких категорий граждан.

Если у гражданина имеется основание для оспаривания сделки по продаже или приобретению жилой площади, разработан механизм её оспаривания.

Документы

Данный процесс начинается с составления искового заявления, в обязательном порядке оно должно отражать следующую информацию:

  • контактная информация об истце, ответчике, а также тех, кто будет являться третьим лицом;
  • сведения о квартире, которая приобретена или продана по договору купли-продажи;
  • основания, подкрепленные аргументами, свидетельствующие о незаконности заключенной сделки (с использованием статей 166 по 181 ГК РФ);
  • перечень граждан, которые могли бы дать свидетельские показания относительно незаконности договорных отношений;
  • просьба о признании сделки незаконной и удовлетворении иска;
  • возможно требование о возмещении морального и материального ущерба с ответчика в зависимости ситуации.

Составив иск, следует приложить к нему копии документов, которые подтверждают обоснованность требований. Следующим шагом считается подача пакета документов в суд и процесс судебного заседания.

Порядок и сроки

Многие люди, не имея опыта и юридических знаний, обращаются к адвокатам, которые помогут подготовить документы и правильно выразить свою позицию в суде. Подготовка к суду для расторжения такого вида сделок может занять большое количество времени, она означает тщательное изучение нормативно-правовых актов, анализ фактов, составление стратегии выступления.

За период изложения сложившейся ситуации в суде, необходимо представить как можно больше доказательств, желательно оформленных на бумажном или электронном носителе, с которыми можно ознакомиться и сделать соответствующие выводы.

Стоит учитывать, что ответчик также будет доказывать свою правоту, представлять документы, подтверждающие его позицию, пытаться склонить мнение суда на свою сторону. Помощь квалифицированного в таких вопросах специалиста будет полезна, ведь неготовность правильно изложить ситуацию и выдвинуть требования, может помешать оспорить сделку.

В каждом случае оспаривания договорных отношений имеется свой срок исковой давности, который согласно статье 196 ГК РФ, составляет 3 года. Он отсчитывается с того момента, когда человек обнаружил основание для расторжения сделки.

За счет этого, срок исковой давности имеет свойство растягиваться, в следующих случаях:

  • служба в армии или нахождение в местах лишения свободы (будет рассчитываться после того, как человек вернется);
  • по состоянию здоровья или пребывание за пределами России;
  • после получения квартиры по наследству появились еще наследники, тогда 3 года будет считаться после того, как он получит право наследования.

Особенности

Каждый случай оспаривания сделки купли-продажи рассматривается судом в индивидуальном порядке, с учетом всех особенностей обеих сторон, которые заключили между собой договор приобретения или продажи жилья.

При осуществлении данного процесса необходимо учитывать следующие нюансы, возникающие во время сбора документов, судебного разбирательства:

  • Срок давности подачи искового заявления и документов в суд составляет 3 года, но в некоторых случаях он может растягиваться (это обусловлено отсчетом срока с момента обнаружения незаконности сделки, а не подписания договора купли-продажи);
  • От оформления искового заявления и правильности обозначенных требований в нем зависит успешность судебного процесса.
  • Вместе с документами, представляемыми в суд, следует приложить чек об уплате государственной пошлины, в противном случае дело не будет принято к рассмотрению (о её сумме можно поинтересоваться в судебной инстанции.
  • Исковое заявление подается и рассматривается в суде той территориальной единицы, где зарегистрирован и проживает ответчик (если он состоит на регистрационном учете по месту жительства в другом городе, то все документы должны быть направлены в эту местность).
  • Претендовать на оспаривание законности договорных отношений целесообразно, если истец имеет возможность доказать её. В удовлетворении исковых требований может быть отказано, если лицо, продавшее квартиру, предположительно являлось недееспособным или находилось под действием психоактивных веществ, алкоголя или наркотиков. Данный факт сложно доказать, так как информацию из медицинского учреждения может получить только сам гражданин, а заставить его сдать анализы на содержание в крови каких-либо веществ не сможет никто, если он сам этого не захочет).
  • Часто люди приобретают жилье у юридических лиц (организаций), которые могут установить цену ниже, по сравнению с рыночной. Необходимо знать, что после того, как сделка совершена, а фирма в скором времени обанкротилась, существует срок в 1 год для оспаривания купли-продажи. Если сделка оспорена, а у ответчика нет возможности выплатить денежные средства, у должника может быть изъято имущество в счет погашения задолженности.

У каждого отдельного случая оспаривания имеются свои особенности и затруднительные моменты, к преодолению которых лучше подключать опытных специалистов, четко ориентирующихся в нормах законодательства и судебной практике.

Типовые ошибки как основания для отказа

В судебной практике имеется множество примеров, когда истцу отказывают в удовлетворении исковых требований, с чем это может быть связано, как не допустить досадных ошибок?

Иск может быть неудовлетворен в ходе судебного заседания по таким основаниям:

  • истечение срока давности (необходимо при намерении составить исковое заявление, правильно рассчитать период времени, прошедший после обнаружения недействительности сделки);
  • необоснованность заявленных в иске требований (когда истец не имеет действенных аргументов и доказательств, подтверждающих неправомерность заключенного договора купли-продажи);
  • неправильно выстроенная защита позиции в суде (для того, чтобы убедить суд в своей правоте, необходимо сделать акцент на тех моментах, которые вызывают вопросы о законности отношений по купле-продаже).

Если правильно подготовить документы и исковое заявление, четко выстроить стратегию доказательной базы, отследить сроки давности, можно будет говорить о возможности удовлетворения иска.

Причинно-следственные связи споров по признанию незаконности договора купли-продажи квартиры

Люди, которые приобрели или продали квартиры, могут начать процесс оспаривания сделки по следующим причинам:

  • в купленной квартире обнаружились дефекты, наличие которых было скрыто намеренно предыдущими владельцами;
  • одновременно приобретено жилое помещение двумя или более людьми;
  • после оформления полного пакета документов, денежные средства не поступили на счет продавца или не переданы наличным расчетом;
  • продавец находился в психически неуравновешенном состоянии, в связи с чем, продал единственное жилое помещение, находившееся в его собственности;
  • вместо запланированного договора дарения составлен договор купли-продажи, после чего наступила смерть продавца;
  • при оформлении сделки были представлены подложные документы, либо отсутствует нотариально заверенное согласие супруга;
  • в купленном жилье имеются другие зарегистрированные граждане (в том числе несовершеннолетние, за которыми закреплена квартира на основании приказов и постановлений отдела опеки и попечительства);
  • на квартиру наложен арест или другие обременения.

Если гражданин решил собрать документы и оформить исковое заявление для оспаривания сделки купли-продажи, целесообразно озадачиться выбором хорошего юриста, который окажет квалифицированную помощь и защитит права истца в суде.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Оспаривание завещания до открытия наследства Оспаривание сделок с заинтересованностью

Источник: http://ipopen.ru/osparivanie/osparivanie-sdelok/osparivanie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Должник продал свое имущество? Рано радуетесь. Кредитор оспорит сделку!

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

И, вот оно! Наступил тот самый момент, когда… Впрочем, не хочу лирики. Давайте по существу.

Очень много вопросов сыпется на меня ежедневно, и многие вопросы связаны с возможностью продажи должниками своего имущества в обход банков и судебных приставов.

Многих читателей интересует вопрос: могут ли приставы или сам взыскатель оспорить договор купли-продажи, дарения или любую другую сделку, по которой должник избавился от своей квартиры, дома, машины и другого имущества?

Я, честно, устал отвечать на все эти вопросы, и даже сделал подборку самых популярных, но количество комментариев от этого не уменьшилось. По этой причине, я решил один раз объяснить Вам эту материю, чтобы больше к ней не возвращаться. Тем более, что мне есть что Вам сказать. Я буду опираться на конкретную судебную практику, поскольку теорией в подобных делах помочь вряд-ли возможно.

Ваш случай в студию! Взыскатель успешно оспорил один договор купли-продажи квартиры, однако получил отказ в отношении второго договора.

Исковые требования взыскателя удовлетворены частично. Суд постановил признать недействительным договор купли-продажи квартиры, а так же признал недействительным запись о государственной регистрации права. В отношении признании недействительным второго договора суд отказал.

Фабула дела проста и понятна для всех, кто задался подобным вопросом. Собственно, этот как раз и есть Ваш случай. Взыскатель обратился в суд с исковым заявлением к должнику о признании недействительными двух сделок.

Основание для подачи такого иска — наличие у взыскателя решения суда, которым в его пользу с должника взыскана задолженность.

 То есть, должник, зная о том, что у него перед взыскателем есть денежный долг, продал две свои квартиры, чтобы не отдавать их приставам.

Причем, в данном конкретном случае не имеет значения, что это за долг (кредит, заем, неосновательное обогащение, возмещение вреда и так далее), и кто именно выступает в роли взыскателя (банк, МФО, физическое лицо).

Взыскатель решил, что обе сделки на самом деле мнимые, то есть, совершены не с реальной целью продажи имущества, а с целью, вот неожиданность, сокрытия имущества от обращения на него взыскания. Надо сказать, что эта позиция хороша, если она подкреплена доказательствами.

В этом случае Взыскатель выяснил, что должник все еще прописан и фактически проживает в одной из проданных квартир.

Дальше будет нудный, но очень полезный разбор полетов с точки зрения Закона

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В судебном заседании было установлено, что должник, знал о наличии неисполненных перед Взыскателем обязательствах, но тем не менее, совершил действия по заключению договоров купли-продажи принадлежащих ему на праве собственности двух квартир, стоимость которых явно превышала объем его обязательств перед кредитором.

Что касается одной из квартир, то суд отказал в удовлетворении требования Взыскателя и сохранил сделку по ее продаже в силе по той причине, что оспариваемая сделка была исполнена ее участниками, вследствие чего продавец получила от покупателя денежные средства, а покупатель, соответственно, квартиру.

В пользу должника сыграло то обстоятельство, что сделка по покупке квартиры была совершена с использованием кредитных средств. Проще говоря, покупатель оформила ипотечный кредит, чтобы купить у должника эту квартиру.

А наличие такого кредита накладывает на заемщика нешуточные обязанности по его возврату. Но Вы это уже знаете. Если нет, вот статья в помощь. Кроме того, должник не прописан в этой квартире и фактически не проживает.

Оно и понятно, ведь там уже прописан новый собственник.

Что касается второй квартиры, то здесь все гораздо интереснее

По смыслу ч. 1 ст. 170 ГК РФ, обязательным условием для признания двусторонней сделки мнимой является наличие согласованных действий обоих сторон сделки, само по себе наличие неисполненных обязательств продавца перед третьими лицами не может считаться достаточным основанием для удовлетворения заявленных требований в данной части.

Исследовав материалы дела, суд выявил между продавцом и покупателем второй спорной квартиры договоренность о совершении сделки для вида без намерения придать ей соответствующие правовые последствия.

И вот на чем суд выстроил свою позицию. Должник как до так и после регистрации данной сделки с регистрационного учета по названному адресу не снимался, квартирой пользуется по настоящее время. В свою очередь, покупатель в квартиру не вселялся, а вместо этого ютится с женой и ребенком в своей старой однокомнатной квартире

Должника не спасло даже наличие договора найма жилого помещения, согласно которому новый собственник квартиры предоставил ее Должнику для длительного проживания.

Суд расценил это доказательство не в пользу самого должника, и посчитал, кстати, вполне обоснованно, что собственник не имел намерения проживать в этой квартире.

А учитывая, что плата за пользование квартирой была сильно занижена, по сравнению с рыночной, суд разнес этот договор по кирпичикам.

Кроме того, суд правомерно указал на отсутствие в тексте договора купли-продажи квартиры расписки в получении денежных средств, а так же усомнился в отсутствии доказательств наличия у Покупателя денежных средств, необходимых для покупки квартиры.

Эту позицию суд подкрепил сведениями о совокупном доходе семьи. Попросту, справки о заработной плате Покупателя и его супруги показали, что скопить на такую квартиру они попросту не были в состоянии.

Плюс ко всему, покупатель квартиры оказался дальним родственником должника.

Все эти факты и позволили суду вынести решение в пользу взыскателя и признать мнимым договор продажи второй квартиры.

(Источник вдохновения: Апелляционное определение Омского областного суда от 14.01.2015 г. по делу № 33-28/2015).

Из этой статьи можно, и даже нужно сделать следующие выводы:

  • Сделки между родственниками — это плохо.
  • Сделки между бедными родственниками — еще хуже.
  • Если Вы продали свою квартиру, то Вы должны из нее выписаться, и реально переехать в любое другое жилье.
  • Если уж делаете такие движения, то оформляйте договор купли-продажи правильно, расписка о получении денег — обязательно должна быть.
  • Будьте готовы, чтобы покупатель реально мог показать суду из какой тумбочки он взял деньги на покупку Вашей квартиры.
  • В идеале, все расчеты между продавцом и покупателем нужно пропускать через банк: либо покупатель вносит наличку через кассу на счет продавца, либо покупатель перечисляет безналом деньги со своего счета на счет продавца.
  • Ипотечный кредит на покупку Вашей квартиры — идеальное прикрытие. Ни суд, ни взыскатель никогда не подумают, что у подставного покупателя хватило ума повесить на себя ипотеку.
  • Все то, о чем я Вам рассказал, можно смело переносить на сделки с любым другим недвижимым и движимым имуществом, в том числе, наиболее актуальным и популярным автотранспортом.

Источник: https://projectzakon.ru/dolzhnik-prodal-svoe-imushhestvo-kreditor-osporit-sdelku.html

Оспорить сделку купли-продажи доли в квартире – помощь юриста

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Недвижимость Все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения одна из самых долгожданных покупок. ВЦИОМ подсчитал, что каждый четвертый россиянин планирует в ближайшее время купить жильё.

Не так давно, специалисты банка «Тинькофф» подсчитали, сколько нужно копить жителям разных регионов России, чтобы купить «однушку». Цифры неутешительные. Для того, чтобы заполучить 34 квадратных метра «вторички» в Екатеринбурге – откладывать нужно чуть менее шести лет. Цены на недвижимость настолько высокие, что многие принимают решение покупать квартиру совместно.

Так возникает долевая собственность на жильё.

Юристы знают, что двое собственников спокойно уживаются редко. А в сфере недвижимости всегда найдётся место для спора. В этой статье мы расскажем о том, что такое долевая собственность на квартиру и как оспорить сделку купли – продажи доли.

Что такое долевая собственность?

Какие доли бывают?

Когда можно перевести право на выкуп доли?

Самые популярные случаи оспаривания продажи доли в квартире.

Что такое долевая собственность?

Около половины всей жилплощади находится в долевой, либо совместной собственности. Кроме случаев совместной покупки, возникновение долевой собственности происходит во время принятия жилья в наследство несколькими наследниками.

Конечно, распространены случаи, когда супруги «совместную» собственность на квартиру преобразуют в «долевую». Делается это супругами для того, чтобы чётко обозначить свою часть жилой площади. При правовом режиме совместной собственности чёткого разделения квартиры на доли между супругами нет.

Какие доли бывают?

Принято подразделять виды долей в квартирах в зависимости от способов их выделения. Доли бывают:

  • Идеальные. Такие доли рассчитываются как часть от целого, к примеру 1/2 от общей площади жилья.
  • Реальные. То есть конкретное помещение с определенной площадью.

Для того, чтобы избежать лишних споров и вообще контактов с другими дольщиками, мы советуем приобретать или продавать реальные доли. Конечно, договариваться, как пользоваться кухней и ванной комнатой все – таки придётся, но это намного проще.

В каких случаях можно перевести на себя права на выкуп доли?

Споры о переводе выкупа доли часто встречаются в рамках права недвижимости. Как правило, большинство дольщиков знают о своём преимущественном праве выкупа.

Но, на всякий случай, повторим, в каких случаях можно требовать перевода права покупки на себя:

  • Вы не были должным образом извещены о продаже доли в квартире. Закон Нормативно-правовой акт, принимаемый законодательными (представительными) органами власти РФ и регулирующий наиболее важные вопросы предусматривает необходимость удостоверения извещения и отказа от преимущественного права покупки другими дольщиками.
  • Продавцом не были соблюдены сроки. Это касается случаев, когда собственник доли продаёт её раньше, чем через месяц с момента извещения. Ваш месяц на «подумать» должен быть соблюдён.
  • Доля продана на иных условиях, чем вам предложили. По правде сказать – это самый распространённый случай.

Важно: на то, чтобы потребовать перевода прав покупателя в суде у вас есть всего три месяца. Отсчитывается этот срок с момента, когда вам должно было стать известно о нарушении ваших прав. Так что медлить не советуем.

В каких случаях сделку купли – продажи можно оспорить?

При подготовке к сделке, необходимо тщательно проверить «фигуру» продавца. Имеет ли он полномочия распоряжения, пользования и владения приобретаемой вами долей в квартире?

Так, например, практике известны случаи, когда продавец, не являясь правомочным собственником и не имея его согласия на отчуждение имущества, совершал сделки по продаже доли в квартире. А потом скрывался. Безусловно, такую сделку суд объявит недействительной. Но, как правило, злоумышленник к моменту судебного разбирательства уже скроется.

Бывают случаи, когда покупатель может обнаружить недостатки имущества после покупки (протекающая крыша, недостатки гидроизоляции, проблемы с усадкой), которые не были заранее оговорены.

В таком случае, он может требовать, по своему выбору, либо соразмерного уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, а также возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Конечно, права продавца также защищены законом. В случае, если покупатель отказывается от оплаты в соответствии с договором, продавец может в одностороннем порядке отказаться от его исполнения, либо в судебном порядке истребовать оплату с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами.

Источник: https://osincev.org/services/osparivanie-sdelok/osparivanie-dogovora-kupli-prodazhi/kak-osporit-sdelku-kupli-prodazhi-v-doli-v-kvartire/

Кто может оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Бывает, что уже после совершения сделки купли-продажи квартиры продавец или покупатель понимает, что она была совершена неправильно, и хочет расторгнуть заключенный договор. Но как же быть, если он уже зарегистрирован в Росреестре, покупатель стал счастливым владельцем желанного жилья, а продавец получил денежные средства сполна?!

Если ли законные пути, чтобы оспорить сделку, доказав ее недействительность?

Да, они существуют, и оспорить сделку вправе любой человек, который имеет для этого основания и доказательства.

Основания для отмены сделки

Сделка купли-продажи недвижимости считается совершенной после взаимного подписания договора, передачи денежных средств от покупателя к продавцу и регистрации перехода права собственности в ЕГРП.

Поэтому, приобретение жилья является не просто коммерческой сделкой, а юридическим актом, опротестовать который после совершения возможно лишь в судебном порядке.

Согласно 168 статье Гражданского кодекса РФ, сделку можно признать недействительной в случае, если при ее совершении были нарушены любой из действующих в РФ законов и нормативных актов.

Более подробно все основания перечислены в статьях 173-179 ГК РФ. Ими являются:

  • Ничтожность сделки. Если фактические взаиморасчеты (т.е. передача денежных средств) не состоялись, то сделка имеет фиктивный (или, иначе говоря, ничтожный) характер.
  • Обнаружившиеся сведения о том, что в момент подписания сделки одна из сторон являлась ограниченно, либо полностью недееспособной, следовательно – не имела права совершать сделки с недвижимостью.
  • Сделка была заключена с несовершеннолетним. Граждане, старше 14 и моложе 18 лет вправе владеть имуществом, продавать и покупать его. Но законной такая сделка будет считаться лишь при наличии согласия хотя бы одного из родителей, с его подписью, зафиксированной во всех документах. При отсутствии согласия сделку можно признать недействительной.
  • Выяснилось, что сделка была заключена на заведомо кабальных условиях, под воздействием угроз или шантажа, а также путем введения в заблуждение. К подобным аргументам обычно прибегают, обнаружив, уже после совершения покупки, в приобретенном жилье большие недостатки. Подтвердить это бывает достаточно сложно, самым весомым аргументом может стать заключение независимой экспертизы.
  • Установление мошеннических действий, и намеренного введения покупателя в заблуждение относительно настоящей ценности квартиры, ее состояния и иных важных деталей. Эти основания чаще всего выдвигаются, когда квартира продается через посредника (например, через агентство недвижимости). Приходится доказывать умышленный сговор посредника с продавцом, и документально подтверждать нарушение интересов покупателя.

Важным условием для совершения сделки является также согласие третьих заинтересованных лиц. К ним относятся супруги (в некоторых случаях – и  бывшие), несовершеннолетние дети.

Например, бывший супруг хочет продать квартиру, купленную во время нахождения в законном браке, и принадлежащую по праву собственности лично ему. Этого нельзя сделать, если бывшая жена не подпишет согласия, заверенного нотариусом.

Также, как нельзя, без разрешения органов опеки и попечительства, продать жилье, в котором прописан, даже не являясь собственником, несовершеннолетний ребенок.

Сроки давности

С исковым заявлением в суд о признании сделки недействительной может обратиться как одна из участвующих сторон, так и третьи лица, а также прокурорские органы или представители региональной власти.

Но дела подобного рода имеют разные сроки давности, зависящие от определенных моментов:

  • 1 год – в случае, если речь идет о сделке, совершенной с нарушением ГК РФ (оспоримой сделке). Отсчет времени ведется ото дня, в который истец получил сведения об обстоятельствах, благодаря которым сделка может считаться недействительной. Эту дату будет нужно подтвердить какими-либо документами.
  • 3 года – если совершена ничтожная сделка. То есть, либо сделка не получила должной регистрации, либо не была сделана передача денежных средств. Временной отсчет, в данном случае, ведется со дня подписания договора.
  • 10 лет дается на оспаривание сделок третьими лицами, непосредственно не принимавшими участия в ней. Ими могут являться совладельцы, не дававшие своего согласия на продажу жилья, несовершеннолетние, прописанные на данной жилплощади и т.д. Срок отсчитывается, как и в первом случае – со дня, когда заявитель получил информацию о возможной неправомерности сделки.

В каждом случае при подаче иска нужно представить документы, позволяющие оспорить сделку.

 Чем подтвердить недействительность сделки

Чтобы доказать, что сделка противоречит закону, достаточно представить текст самого закона, и показать место в договоре, которое вступает в с ним в противоречие.

  • В случае ничтожности сделки, необходимо будет доказать действительное отсутствие намерений сторон совершить ее, то есть – что фактических взаиморасчетов не состоялось. Подтверждением либо опровержением может послужить выписка из лицевого счета получателя (если средства передавались безналичным способом). Но получить ее может только судья.
  • Удостоверить факт недееспособности (или ограниченной дееспособности) какой-либо из сторон можно лишь, если относительно данного человека имеется вынесенное ранее решение суда. К иску потребуется приложить копию судебного решения.
  • Чтобы опротестовать сделку, совершенную несовершеннолетним, достаточно его паспорта и того факта, что в документах купли-продажи нет подписи хотя бы одного из родителей.
  • Доказать отсутствие согласия третьих лиц тоже несложно. В случае с продажей квартиры бывшим супругом, достаточно будет просто сличить три даты: время вступления в брак, время покупки жилья и время расторжения брака.

Факт угроз или мошенничества доказать сложнее всего. Хорошим доказательством может стать аудио или видеозапись при разговорах с продавцом или агентом. Это послужит подтверждением как давления или угроз, так и сокрытия фактов о настоящем состоянии квартиры.

Куда обращаться с иском для отмены сделки

Если имеются основания для оспаривания, необходимые документы подготовлены, нужно без промедления обращаться в суд с исковым заявлением, чтобы не пропустить срок, отведенный по закону.

Подавать заявление нужно в территориальный судебный орган по адресу квартиры. А если имело место мошенничество, одновременно направить заявление в полицию, для возбуждения уголовного дела.

При составлении искового заявления рекомендуется воспользоваться помощью юриста, обладающего опытом в данной правовой сфере.

Документ должен включать в себя следующие данные:

  • Информацию об оспариваемом объекте жилья (адрес, площадь и т.д.).
  • Основания, по которым сделку можно счесть недействительной. Необходимо сослаться на конкретную статью ГК РФ.
  • Выписку из ЕГРП на сегодняшний день.
  • Список и данные лиц, готовых дать показания в суде об известных им обстоятельствах сделки, доказывающих, что она недействительна.
  • Просьбу об установлении недействительности сделки.
  • Предложения по последствиям удовлетворения иска.

Последнее очень важно сформулировать грамотно.

Обычно податели иска хотят вернуть все в исходное состояние, но могут быть и иные требования.

Если истец выиграл дело, он вправе потребовать от ответчика возмещения всех судебных расходов: гонорара юриста, госпошлины и др.

Разбирательство в суде

Решив обращаться в суд самостоятельно, или с помощью нанятого юриста, в любом случае: к процессу следует подготовиться основательно, и не только с помощью документов.

Нужно продумать, что можно противопоставить аргументам ответчика, которые наверняка последуют. Не удовлетворившись судебным решением, ответчик  имеет право подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.

Если окончательное решение всех судебных инстанций будет вынесено в пользу истца, нужно получить его на руки и отправиться с данным документом в Регистрационную палату, для внесения  необходимых изменений  в ЕГРП.

В случае, если суд решил дополнительно взыскать с ответчика определенную денежную сумму в пользу истца, то, последний получает еще и исполнительный лист. Причитающиеся деньги он может получить с ответчика самостоятельно, или с помощью сотрудников Службы судебных приставов.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/kto-mozhet-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Можно ли оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи доли квартиры

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Оспариванию подлежит любой гражданско-правовой договор, если при его заключении были нарушены законодательные нормы, действующие на территории Российской Федерации.  Обстоятельства, достаточные для оспаривания документа, подробно изложены во втором параграфе части 1 Гражданского кодекса РФ.

Законные основания

Договор купли-продажи квартиры признается недействительным по основаниям, изложенным в статьях 166169 ГК РФ. Процедура оспаривания не может быть активизирована, если при покупке совершены грубые правонарушения. Такие сделки фактически автоматически будут признаваться ничтожными.

Купля-продажа квартиры подлежит оспариванию в диапозитивных случаях, отмеченных в параграфе 2 ч.1 действующего ГК РФ. К ним относятся:

  • нарушение порядка регистрации прямого перехода прав;
  • квартира, на момент совершения сделки, находилась под действием законного обременения — судебный арест, сервитут, действующий залог, долевая собственность;
  • вторая сторона не исполнила или не полностью исполнила свои обязательства, обозначенные в договоре купли-продажи квартиры — порядок и сумма не была уплачена в оговоренном объеме, предоставление не всех требуемых документов, совершение/не совершение каких-либо иных действий;
  • нарушение прав и преференций сторонних лиц — наследников, собственников, залогодержателей;
  • при составлении договора о покупке допущены грубые грамматические ошибки и фактические;
  • использование подложных документов и (или) незаконных схем.

Цена за жилье должна соответствовать не только рыночным показателям, но и кадастровой величине. Владелец, продающий жилье по заниженной стоимости, попадает под внимание со стороны сотрудников ФНС. Оспаривание допускается как со стороны участников сделки, так и со стороны государственных органов, располагающих соответствующей информацией.

Как оспорить договор купли-продажи квартиры?

Оспаривание договора купли-продажи квартиры допускается в течение 3-х лет — по недействительным сделкам (ст. 168), и в течение 10 лет — если покупка жилья изначально являлась ничтожной.

В обоих случаях участнику правоотношения нужно подкрепить свое заявление документальными доказательствами. Речь идет об отмене договора, следовательно, одного желания здесь будет недостаточно.

Доказательства, подтверждающие недействительность договора купли-продажи квартиры, должны быть фактическими или документальными.

Фактические доказательства — информация о совершении субъектом каких-либо противоправных действий. Оказание давления, прямые угрозы, физическое воздействие, преступный шантаж, ввод в заблуждение — эти обстоятельства владелец или покупатель и должны доказывать. Это могут быть свидетельские показания, аудио/видео записи, другие официальные документы.

Документальные доказательства — оспаривание совершенной покупки посредством предоставления в уполномоченные органы документов.

Если речь идет о нарушении прав сторонних лиц, то данным лицам достаточно предоставить данные о своих правах на владение недвижимого объекта.

Для потенциальных наследников — нотариальное свидетельство, для собственников (владельцев жилья) — бумаги о собственности на долю.

Порядок действий через суд

Оспорить договор купли-продажи квартиры с большей долей вероятности можно посредством обращения в судебные органы.

Соглашение можно оспорить и через обращение в сторонние организации, но этот путь будет более трудоемким, и в конечном итоге будет передано на рассмотрение в вышестоящую инстанцию.

В случае оспаривания правового документа через суд наименование квартиры, структура соглашения, обстоятельства, дающие право на соответствующее действие — не будут иметь значения.

Следовательно, порядок действий всегда идентичный:

  • сбор доказательной базы — субъект должен установить обстоятельство для оспаривания, и подкрепить его максимальным количеством возможных доказательств;
  • составление заявления — иск должен отвечать должной структуре, чтобы впоследствии он не был отклонен судом;
  • обращение в суд — подобные дела подпадают под юрисдикцию территориальных районных судов, расположенных по месту нахождения оспариваемого объекта;
  • оплата государственной пошлины — в силу диспозиции 303.88 НК РФ, пошлина составляет 2 200 рублей, и оплачивается она в любой момент, но до начала заседания;
  • участие в процессе;
  • получение вынесенного решения суда.

Перед тем как обратиться в суд для оспаривания договора купли-продажи квартиры, владелец жилья не обязан выдерживать претензионный порядок. Оспаривание покупки или продажи с уже вступившим соглашением допускается без досудебной процедуры взаимодействия. Это правило упразднено профильным Федеральным законом №-257.

Образец искового заявления

искового заявления должно отвечать нормам, указанным в ст. 170-174 гражданского законодательства Российской Федерации. Его структура должна состоять из нескольких частей.

Первое — фабула. Здесь указываются реквизиты сторон, адресное наименование суда, описание проблемы со всеми фактическими обстоятельствами.

Второе — описательная часть. Приводятся доказательства, на какие суд должен обратить внимание при отмене соглашения.

Третье — заключение. Даются ссылки на законодательную базу, приложенные документы. Здесь же прописывается просьба по отмене договора (соглашения).

Диапозитивный срок подачи иска для оспаривания договора составляет 3 года. Отчет идет не с момента совершения договора купли-продажи квартиры, а с момента, когда участник узнал о допущенном нарушении. Крайний срок — 10 лет с момента совершения соглашения. Наименование жилья в расчет не берется.

Исковое заявление: образец 2018

Пакет документов

  • исковое заявление — должно иметь 3 экземпляра, аналогичных по содержанию;
  • квитанции по взносу пошлины;
  • две копии договора купли-продажи с контрагентом;
  • техническая документация по жилью — экспликация, инженерный план;
  • личные документы непосредственного заявителя.

Для того чтобы оспорить договор купли-продажи квартиры, субъекту необходимо подкрепить иск вышеуказанными подтверждающими бумагами. В случае правильного составления заявления, но недостаточного пакета документов, суд не станет отклонять обращение, а укажет на недостающую документацию. Их нужно будет донести в течение 10-ти дней.

Таким образом получится оспорить соглашение, и вернуть/отказаться от произведенной покупки квартиры.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://dom-i-zakon.ru/grazhdanskoe-pravo/mozhno-li-osporit-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry.html

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: