Оформленние коммерческой недвижимости

Содержание
  1. Оформление договора купли продажи коммерческой недвижимости
  2. Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости
  3. В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?
  4. Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости
  5. Бланк договора
  6. Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью
  7. Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости, чтобы приобрести проверенный объект
  8. Косвенные признаки проблем с недвижимостью
  9. Как же уберечься от проблем при покупке
  10. Особенности работы с некоторыми объектами
  11. Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание
  12. Как выбрать помещение?
  13. Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?
  14. Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?
  15. Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?
  16. Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?
  17. Как быть после покупки?
  18. Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?
  19. Поиск  коммерческой недвижимости
  20. Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на типы по предназначению:
  21.  Заключения договора
  22. Оформление договора
  23. Передача объекта
  24. Оформление коммерческой недвижимости – составление и регистрация договоров купли-продажи
  25. Подробнее о коммерческой ипотеке
  26. Бухгалтерский и налоговый учет
  27. Что предлагают банки?

Оформление договора купли продажи коммерческой недвижимости

Оформленние коммерческой недвижимости

Как проходят сделки по купле продаже коммерческой недвижимости? Что важно учесть при составлении договора? Кто именно и при каких условиях может приобретать коммерческую недвижимость? Предлагаю индивидуальным предпринимателям, руководителям и всем, кто интересуется данным вопросом, узнать все особенности процедуры.

Особенности проведения сделки купли продажи коммерческой недвижимости

Договор оформляется в простой письменной форме, но обязательно единым документом, который должен быть подписан обеими сторонами. Если стороны закрепляют свои намерения в разных бумагах, то такая сделка в результате может быть признана недействительной, что повлечет за собой двустороннюю реституцию. То есть возврат объекта недвижимости и денежных средств.

На сегодняшний день договор уже не требует регистрации, однако переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росеестре.

Важно понимать, что до регистрации права собственности, расторгнуть договор гораздо проще. Поэтому переходить к этому этапу можно только в том случае, если вы уверены в чистоте сделки.

В каких случаях необходимо нотариально заверять договор?

  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает опекун, действующий в интересах опекаемого;
  • когда сделку по отчуждению недвижимости совершает родитель, действующий в интересах несовершеннолетнего;
  • когда предметом договора является доля в праве общей долевой собственности;
  • при наличии соглашения между сторонами об оформления договора в нотариальной форме.

Особенности оформления договора купли-продажи коммерческой недвижимости

Важнейшим условием оформления договора является правильное описание объекта недвижимости. Необходимо указывать:

  • адрес квартиры, дома или иного помещения;
  • этаж, на котором находится объект;
  • кадастровый номер недвижимой вещи;
  • площадь и иные технические характеристики (количество помещений, их площадь, этажность самого объекта, материал постройки и пр.).

Бланк договора

Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

г. ______________ «___» ___________ 20__г.

_______________________________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О. гражданина)именуем __ в дальнейшем «Продавец», в лице _____________________________,(должность, Ф.И.О.

)действующего на основании ______________________________________________,(устава, положения, доверенности)с одной стороны, и _____________________________________________________,(наименование организации, Ф.И.О.

гражданина)именуем __ в дальнейшем «Покупатель», в лице ___________________________,(должность, Ф.И.О.)действующего на основании _______________________________, с другой

стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель приобрел в собственность __этажноездание (сооружение) (далее — «здание»), расположенное по адресу:_______________________________________ на земельном участке площадью____________, принадлежащем Продавцу на праве _________________(собственности, постоянного пользования и др.).

Одновременно с передачей права собственности на здание Покупатель понастоящему договору приобретает право _______ (собственности, постоянногопользования, аренды, другое право) на часть земельного участка, занятуюзданием и необходимую для его использования, площадью________________________________________________________________________.

Переход права ___________________ на земельный участок оформляется сучетом требований земельного законодательства Российской Федерации.2. На момент заключения настоящего договора указанное в п.1договора здание принадлежит Продавцу на праве собственности, чтоподтверждается:свидетельством о праве собственности, выданным __________________________ (наименование органа). Номер свидетельства ______.

Датавыдачи — «___» ____________ 20__ г. (Вариант 1)договором купли-продажи (мены, дарения) здания, заключенным «___»__________________ 20__ г., удостоверенным нотариусом_________________________________________________________________ (Ф.И.О.нотариуса, нотариальный округ, дата нотариального удостоверения договора,номер реестра).

Переход права собственности (или договор дарения)зарегистрирован в ____________________________________________________________________________________________________________ (наименованиеоргана, осуществившего государственную регистрацию, дата регистрации, др.сведения) (Вариант 2)____________________________________________________________ (другиедокументы).

Право ____________________ (собственности, постоянного пользования идр.) Продавца на земельный участок, занятый зданием, указанным в п.1настоящего договора, подтверждается ____________________________________________________________________________________________ (наименования иполные реквизиты правоустанавливающих документов).3.

Сведения о здании:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры)________________________________________________________________________________________________________.Наименование ______________________________________________________.Назначение ________________________________________________________.

Общая характеристика _____________________________________________________________________________________.Площадь ______________, в том числе __________________________________________________________________________________________.Этажность _________________________________________________________.

Другие параметры __________________________________________________________________________________________ (материалы, изкоторых выполнены фундамент, несущие конструкции, кровля, наличие лоджий,балконов, лестниц, систем отопления, водоснабжения, канализации,электроснабжения, внутренняя отделка — по помещениям и др.).4.

Сведения о земельном участке, право _________________ на которыйпереходит Покупателю по настоящему договору:Кадастровый номер _________________________________________________.Местоположение (адресные ориентиры) _______________________________________________________________________________________________________.Категория земель __________________________________________________.

Цель использования ________________________________________________.Общая площадь _____________________________________________________.План земельного участка (чертеж границ земельного участка) являетсяприложением к настоящему договору.5. Согласно справке _______________ БТИ стоимость здания составляет_____________ (сумма цифрами и прописью) рублей.

До подписания настоящего договора здание осмотрено Покупателем спривлечением ____________________________________________ (представителейстроительных, ремонтных организаций, независимого оценщика и др.).Недостатки или дефекты, препятствующие использованию здания поназначению, на момент осмотра Покупателем не обнаружены.6.

Стороны настоящего договора договорились оценить здание в___________________________ (сумма цифрами и прописью) рублей, в томчисле НДС — ____%. Цена здания включает цену земельного участка (права наземельный участок), передаваемого Покупателю одновременно со зданием.

Покупатель оплачивает Продавцу стоимость здания ____________________________________ (наличными деньгами, путем безналичныхрасчетов, одномоментно или периодическими платежами с внесением аванса ит.п.

) в срок не позднее ______ со дня подписания настоящего договора, нодо государственной регистрации перехода права собственности в_________________ (наименование органа, осуществляющего государственнуюрегистрацию).

Обязательства Покупателя по оплате стоимости здания считаютсявыполненными ___________________________________ (в день зачисленияплатежа на расчетный счет Продавца, внесения денег в кассу и т.п.).В случае просрочки оплаты здания Покупатель несет имущественнуюответственность в виде _________________________________________________.7.

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договораздание, являющееся его предметом, никому не отчуждено, не заложено, необещано, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, вкачестве вклада в уставный капитал юридических лиц не передано, инымиправами третьих лиц не обременено.

Под арестом или запрещением указанное здание согласно выписке изтехнического паспорта БТИ _____________________ (наименование БТИ),выданной «___»_____________ 20__ г. за N ____ и справке БТИ______________________________ от «___»_____________ 20__ г. N _____ незначится, памятником истории и культуры (архитектуры) не является.8.

Право собственности у Покупателя на приобретаемое по настоящемудоговору здание возникает с момента государственной регистрации переходаправа собственности на данное здание в __________________________________(наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав).9.

С момента приобретения права собственности на здание, являющеесяпредметом настоящего договора, Покупатель осуществляет права владения,пользования и распоряжения зданием в соответствии с его назначением,принимает на себя бремя расходов, связанных с содержанием здания иприлегающего к нему земельного участка, ремонтом здания и уплатойналогов.10. Передача Продавцом здания, указанного в п.1 настоящегодоговора, и его принятие Покупателем осуществляются на основаниипередаточного акта, подписанного сторонами договора. После подписанияпередаточного акта обязательства сторон по настоящему договору считаютсявыполненными полностью.11. Продавец обязан освободить здание от находящихся в немпринадлежащих ему предметов и иного имущества в срок не позднее________________________________________________________________________.12. Расходы по оформлению настоящего договора несет ______________________________________________________________ (Покупатель, Продавец).13. Споры сторон, вытекающие из настоящего договора или относящиесяк нему, в том числе споры, порожденные толкованием договора, разрешаютсяв суде _________________________________________________________________.14. Изменение и расторжение настоящего договора могут осуществлятьсясторонами по основаниям и в порядке, установленным в ст.452 ГК РФ.15. Настоящий договор вступает в силу со дня его подписаниясторонами.16. Настоящий договор составлен в ____ экземплярах, один из которыххранится _______________ по адресу ____________, один — у Покупателя,

один — у Продавца.

Подписи сторон:

Продавец ________________________________ (подпись)
Покупатель ______________________________ (подпись)

Юридическое сопровождение сделок с коммерческой недвижимостью

Чтобы избежать рисков и избавить себя от необходимости судиться после сделки, стоит обратиться за помощью к профессиональному юристу заранее. Специалист тщательно проверит информацию об объекте или покупателе, поможет грамотно составить договор и передать документы на регистрацию права.

Позвоните по номеру телефона, указанному на сайте или заполните форму обратной связи, чтобы получить первичную консультацию и узнать как начать сотрудничество. Я помогу сделать сделку купли продажи коммерческой недвижимости действительно прозрачной и безопасной!

Источник: http://xn----7sbabrcedf8bkpe2d6l.xn--p1ai/blog/oformlenie-dogovora-kupli-prodazhi-kommercheskoj-nedvizhimosti/

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости, чтобы приобрести проверенный объект

Оформленние коммерческой недвижимости

19.08.2018

позвоните по телефону:

+7 (495) 120-22-22

закажите бесплатную консультацию:

Значительная стоимость объектов недвижимости и возможность оспорить сделку в суде означает определенные риски для покупателя. Но большой части проблем можно избежать, ответственно подойдя к сделке.

Вам нужно знать, какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости и как их грамотно и быстро получить. Если вы редко сталкиваетесь с куплей-продажей недвижимости, не стоит экспериментировать: обратитесь к специалистам.

Например, в нашей компании можно не только проверить сам объект, но и провести оценку продавца. Оба типа данных весьма полезны для того, чтобы принять окончательное решение.

Косвенные признаки проблем с недвижимостью

Есть несколько явных маркеров, которые четко демонстрируют, что с недвижимостью что-то не так. Наличие даже одного из них говорит о том, что нужно насторожиться. Не всегда – отказаться от сделки, но тщательно все проверить. Главные маркеры «грязной недвижимости»:

  • низкая цена. Стоимость объекта ниже рыночной демонстрирует, что с ним не все нормально. Или не все нормально с продавцом. Убедитесь, что знаете причину, почему вам продают помещение настолько дешево и проверьте все документы по пять раз;
  • отсутствие на переговорах собственника. Очень многие сделки по доверенности оказываются незаконными, а сама доверенность нередко оказывается полученной обманным путем или подделана: мошенник может даже не знать собственника и не видеть его лично. Обычные продажи по доверенности тоже бывают, но не так часто. Большинство агентов и представителей знают: проще пригласить собственника на подписание документа, чем искать человека, который рискнет купить недвижимость по доверенности;
  • квадратные метры в новостройке, которая еще не сдана застройщиком. Такая схема сравнительно нова, поэтому еще не все с ней освоились. Мошенники действуют следующим образом: они получают право приходить на объект, показывать его, а также получают у застройщика основные документы. На базе этих данных составляются почти настоящие бумаги, которые не имеют никакой ценности. Среди них встречаются предварительные договора, договора уступки и т. д. В итоге вы можете подписать с десяток договоров, но так и не получить реального права на владение квадратными метрами. Берете недвижимость в новостройке? Сотрудничайте только с застройщиком напрямую.

Как же уберечься от проблем при покупке

Важно правильно запросить пакет документов у продавца, а потом проверить их подлинность.

Не нужно доверять все другой стороне, даже если она утверждает, что знает, какие документы нужны для продажи коммерческой недвижимости. Большие деньги требуют большой осторожности.

Какие документы нужны для покупки коммерческой недвижимости Проверка чистоты сделки делается с помощью следующего набора документов:

  • выписка из ЕГРП. Эта бумага подтверждает, что в собственности физического или юридического лица находится конкретный объект недвижимости. В документе указывается адрес, характеристики, а также обременения (ипотеки, аресты). Также там перечисляются правоустанавливающие документы, на базе которых оформлено право собственности;
  • история переходов прав. Документ является разновидностью выписки и ЕГРП, но расширенным вариантом. Получить ее может только собственник. В нем указывается точная хронология смены владельцев помещения. Частая смена собственников для коммерческой недвижимости нормальна, но проблема кроется в другом: в арестах или запретах на доверенности. Их наличие демонстрирует юридические проблемы с квадратными метрами;
  • кадастровый паспорт. Этот документ позволяет сверить технические характеристики объекта с данными в ЕГРП, а также убедиться в наличии или отсутствии перепланировок. Если таковые были, то продавец должен представить разрешительную документацию и по этому вопросу;
  • документы самого продавца: паспорт собственника, документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, информацию по юрлицу, если недвижимость покупалась на компанию, справки из ПНД и НД от лица, принимающего решение. Проверка продавца позволит вам убедиться, что сделку он оспорить не сможет;
  • документы по аренде. Часть арендаторов вы сможете увидеть в ЕГРП, но договоры, сроком менее года там не отображаются. Если вы купите объект, где есть арендаторы, то вам придется автоматически стать арендодателем и выполнять обязательства по договорам, либо обсуждать с арендаторами варианты их перезаключения;
  • справка по счетам (коммунальным платежам). Новый владелец получает все долги за помещение, поэтому в ваших интересах убедиться, что их нет.

Не забывайте, что мало получить на руки бумаги, нужно еще убедиться в их подлинности. Для каждой бумаги существует свой способ убедиться в том, что она настоящая. Так, вы можете вбить номер паспорта на сайте ФМС, а данные по выписке из ЕГРП можно проверить, заказав такой же документ.

Особенности работы с некоторыми объектами

Существует несколько типов объектов, на которые необходимо обратить пристальное внимание:

  • Реконструированные здания. Все восстановительные работы должны быть согласованы, а объект после ремонта корректно введен в эксплуатацию. В противном случае вам могут вменить самовольное возведение постройки.
  • Здания под снос. Покупать такие точно не нужно, так как единственное, чего вы можете ожидать – это компенсация, размер которой определит государство. Узнать, не идет ли дом под снос, можно из разных источников: на сайте городской администрации, через различные риэлтерские агентства, на специализированных сайтах. Если в Интернете информации нет, обратитесь в местную администрацию, там точно есть план домов к сносу.
  • Здания с перепланировкой. Такие объекты нужно проверять предельно тщательно на вопрос правильности оформления перепланировки. Попросите у собственника полный пакет документов по этому вопросу и найдите юриста, который подтвердит их подлинность. Также можно заказать справку из ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости). Сложно дела обстоят по объектам, с которыми идут судебные разбирательства на данный момент. Если суд только начался информация может быть еще не внесена в реестры и базы данных, поэтому собственник может получить «чистую» справку. Но все же основную информацию по арестам и ипотеке ЕГРП содержит.

Зная список бумаг, требуемых при покупке, не сложно определить, как организуется продажа коммерческой недвижимости и какие документы для этого потребуются. Но если у вас возникают сложности, обратитесь в нашу компанию. Мы не только предлагаем риэлтерские услуги, но и даем подробные консультации по всем вопросам, связанным с куплей-продажей недвижимости.

Внимание! В целях повышения качества обслуживания на сайте используются cookie, и отслеживается активность посетителей.

Источник: https://mindscapital.ru/articles/pokupaem-nedvizhimost-bez-problem-kakie-dokumenty-nuzhny-dlia-pokupki-kommercheskoi-nedvizhimosti

Как выгодно купить коммерческую недвижимость и на что обратить внимание

Оформленние коммерческой недвижимости

Как правило, жилые помещения сдают обычные люди, далекие от предпринимательства, которые раньше и не предполагали этим заниматься и которым предоставилась такая возможность. А коммерческую недвижимость в основном покупают целенаправленно — либо для собственного дела, либо для построения арендного бизнеса.

Конечно, кто-то начинает сдавать площади, высвободившиеся в ходе коммерческой деятельности, но все же в большинстве случаев это осознанная покупка с анализом доходности и рисков. Здесь нет места личным предпочтениям, зато есть масса нюансов, на которые стоит обратить внимание и которые ускользают от взгляда неопытного рантье, впервые взявшегося за подобное предприятие.

Давайте вместе рассмотрим основные вопросы по порядку их возникновения.

Street retail в классической “сталинке”

Как выбрать помещение?

Выбор помещения — многоступенчатый процесс, если у вас еще нет опыта и никаких четких мыслей по этому поводу. Два основных параметра, с которых вы начнете выбор, — исходный бюджет и общая ситуация на рынке. Причем они всегда тесно взаимосвязаны, одно не может служить критерием выбора без другого.

Ваш бюджет либо состоит из собственных средств, которые вы хотите вложить, либо из кредитных денег. И в том, и в другом случае вам предстоит сделать предварительные расчеты, чтобы окупить потраченные средства.

Естественно, в случае с кредитом это будет более скрупулезный план и его реализация станет принципиальной, но не стоит пренебрежительно относится и к вложению свободных средств.

Многие, желая таким образом сохранить финансы и избежать последствий инфляции, не считают нужным отнестись к покупке коммерческой недвижимости как к бизнес-проекту, рассуждая так: нужно хотя бы не потерять то, что есть; если получится еще и что-то заработать — замечательно.

Безусловно, это их право, но, даже когда совершенно нет времени и возможности строго контролировать процесс сдачи в аренду, хотя бы к покупке стоит отнестись как можно более внимательно. Вы должны быть точно уверены, что вовремя и без проблем вернете кредитные деньги или «отобьете» свои. Конечно, нужно принимать во внимание любые форс-мажоры и стараться рассчитывать средства с запасом.

Какой бы прекрасной ни была недвижимость, на нее должен быть «верный» спрос. В этом плане более дешевое помещение зачастую способно обеспечить лучший доход. Маленькие по площади объекты по статистике сдаются лучше (поэтому многие большие помещения нередко делят на несколько поменьше — это к тому же увеличивает совокупную прибыль).

Традиционно смотрят на проходимость, расположение двор/фасад, удаленность от метро и других остановок общественного транспорта, а также удобство подъезда с разных транспортных магистралей, наличие парковки поблизости (однако станции метро и общественный транспорт все-таки являются более важными для большинства видов помещений).

Тем не менее, существует и множество факторов, которые меняются и приобретают значимость в разные временные периоды.

Что влияет на стоимость? Всегда ли она отображает реальное положение дел и способность помещения приносить прибыль?

Как мы наблюдали даже на примере развития молодой российской экономики, изменения таможенных пошлин (влияющие на цены и покупательский спрос либо доходы и издержки потенциальных арендаторов), дефолты, запреты или ограничения на продажу чего-либо или осуществления определенного вида деятельности и даже карантин способны в одночасье разорить некоторые сферы (например, общепит или услуги красоты во время карантина, торговля предметами непервой необходимости в тяжелые кризисные времена), а кому-то принести сверхприбыли или создать очень выгодное положение, которого не было раньше (далеко ходить не надо — вспомним производителей масок и антисептиков во время эпидемии, а также те немногие предприятия, которые могут продолжать работу). Такие обстоятельства зачастую непредсказуемы, зато очень осязаемы. Вряд ли получится просчитать их на много шагов вперед, но учитывать текущую ситуацию, безусловно, стоит.

Помимо относительно объективных факторов вроде экономической политики, кризиса и законодательных актов, способных влиять на популярность разных сфер, есть нюансы более субъективные, но, как правило, развивающиеся медленнее и поддающиеся довольно точным прогнозам.

В первую очередь, это маркетинговые тенденции, общественное мнение, модные влияния.

Несколько лет назад торговые центры были местами притяжения, сейчас они испытывают трудности со сдачей площадей, потому что их область захватывают отдельные магазины и заведения, зачастую связанные с онлайн-торговлей товарами и услугами.

Какие-то сферы, еще недавно бывшие невероятно популярными, теряют клиентов — и их место на рынке захватывают новые. Учитывая это, можно подобрать недвижимость, которая будет пользоваться максимальным спросом у арендаторов.

Но в выборе помещений нет твердых правил. При определенной совокупности обстоятельств любой неблагоприятный в общем понимании аспект может стать козырем. Располагающаяся в удаленном месте точка способна стать клондайком, если в ней, к примеру, откроют единственный на весь район магазин.

Удаленные от пешеходного трафика и неприметные помещения могут стабильно привлекать людей, если в них будет располагаться что-то интересное для пребывающей там постоянно аудитории.

На этом моменте, казалось бы, уже стоит перейти от выбора помещения к грамотному поиску арендаторов, но не забывайте, что недвижимость должна подходить для определенных целей. Невозможно сдать площади тому, кого они категорически не устраивают по техническим характеристикам.

Вы должны четко понимать, с кем будете сотрудничать: когда нет готовой аудитории, убеждать незаинтересованных людей, что они могут выгодно использовать вашу недвижимость, довольно неблагодарное дело.

Street Retail начала 2000-х в жилом доме начала 60-х годов

Как понять, сколько должна стоить выбранная мною недвижимость?

В большинстве случаев поможет самый обыкновенный анализ предложений на рынке. За исключением уникальных ситуаций (реальность и перспективность которых должен оценивать эксперт), нет смысла пытаться купить помещение значительно дороже или дешевле средней рыночной стоимости.

Это понятно практически всем: бесплатный сыр может быть в мышеловке (где не все в порядке с документами или есть подводные камни), а продукт подороже далеко не всегда лучше. Недвижимость продают люди, а многим из них, конечно же, хочется получить максимальную выгоду.

Но даже если высокая стоимость оправдана размером, расположением или потребительскими качествами помещения, стоит не раз подумать, сможете ли вы в текущей экономической ситуации стабильно и безопасно сдавать его, обходясь без простоев.

Стоит еще раз вспомнить о статистике, которая говорит о том, насколько легче сдать небольшое помещение. Безусловно, если вы находите арендатора на крупную площадь, это своеобразный выигрыш, но не все готовы рисковать.

Если цена в рынке, значит ли это, что я делаю правильный выбор?

Не забывайте, что текущая ситуация на рынке — это не единомоментный срез. Необходимо хотя бы минимально представлять динамику развития ситуации.

Простой просмотр объявлений не даст вам полного понимания, если до этого вы не следили за колебаниями цен и тем, как долго продавались те или иные помещения, увеличивалось или уменьшалось количество предложений.

Не торопитесь: конечно, нет смысла колебаться в нерешительности, если вы проанализировали все факторы и пришли к выводу, что конкретный вариант вам подходит, но любое вложение средств должно быть обдуманным.

Пример помещения Street Retail, оставшегося с советских времен

Какие моменты особо контролировать при оформлении сделки? Какие могут быть подводные камни?

Если цена примерно отвечает среднему рыночному предложению и вы представляете, кому можете сдавать помещение, приходит время проверить добросовестность продавца и наличие нюансов, способных затруднить монетизацию вашей инвестиции.

В первую очередь следует изучить право собственности владельца (некорректное оформление или неполный пакет документов, сложная сделка, наличие судебных и прочих обременений) и уточнить, нет ли обстоятельств, которые могут в дальнейшем служить для признания сделки недействительной или двусторонней реституции. Здесь помогут выписка из ЕГРН и консультация юриста.

Помимо правовых аспектов, стоит учесть возможности эксплуатации помещения. Для этого надо понимать, как оно оформлено, нет ли препятствий для получения каких-то видов лицензий, в которых могут быть заинтересованы потенциальные арендаторы (например, медицинских), и ремонта, перепланировок, требуемого для них.

Если вы планируете сдавать площадь под общепит или развлекательные заведения, обязательно проверьте возможности вентиляции и установки дополнительных вытяжек, а также промониторьте ситуацию на предмет разногласий с жильцами этого или близлежащих строений, шумоизоляции.

Проверьте, не противоречит ли нахождение такого рода заведений в данном месте законодательным нормам.

Всегда стоит изучить инженерные особенности и план БТИ, удостовериться в пожарной безопасности и исправности всех имеющихся систем и коммуникаций. Внимательно осмотрите само помещения и продумайте, требуется ли ему ремонт (если да, то в каких масштабах), насколько хорошо сделан и универсален ли имеющийся.

Когда проведен свежий косметический ремонт, обратите внимание и на то, что за этим «фасадом». По возможности проконсультируйтесь со знакомым прорабом или закажите техническую экспертизу коммерческого помещения.

К тому же, не забудьте проверить, соответствуют ли фактические данные (площадь, планировка и прочее) тому, что прописано в документах.

Как быть после покупки?

Коммерческая недвижимость считается более выгодным вложением средств, чем жилая. Средняя годовая доходность таких объектов в Москве на начало 2020 года колебалась  в пределах 7 до 11 %. При грамотной эксплуатации они должны окупаться менее, чем за 10 лет. Однако к таким помещениям предъявляются несколько более жесткие требования, и налоги здесь, соответственно, выше, т.к.

выше кадастровая стоимость. Здесь, конечно, играет роль и то, что огромное количество собственников, сдающих в аренду жилье в нашей стране, к сожалению, до сих пор уклоняется от уплаты подоходных налогов.

С коммерческой недвижимостью дела обстоят иначе, причем размер налога для физических лиц будет меньше, нежели, чем для юридических лиц (это касается как налога на имущество, так и налога на прибыль).

Конечно, большие издержки должны стимулировать на то, чтобы объект не простаивал, а постоянно приносил доход.

Для этого вам необходимо оперативно искать арендаторов, грамотно составлять документацию и следить за своевременной оплатой платежей, регулярно проверять помещение. Это сложная работа.

В случае, если вы хотите освободить силы и время или просто хотите значительно увеличить свою арендную прибыль, обратитесь к проверенной компании, которая возьмет вашу недвижимость в доверительное управление.

Другие статьи:

Источник: https://retail-realty.ru/articles/item/kak-vygodno-kupit-kommercheskuyu-nedvizhimost-i-na-chto-obratit-vnimanie

Как сдать коммерческую недвижимость в аренду?

Оформленние коммерческой недвижимости

Как выгодно найти в аренду коммерческий объект и совершить правильное юридическое оформление? Первым делом нужно понять, что коммерческая недвижимость значительно отличается от жилой и развивается по своим правилам. Многие деловые люди, осознавая это, нанимают специалистов, которые занимаются поиском недвижимости и последующим оформлением договора аренды.

Важными приоритетами в выборе коммерческой недвижимости являются:

Наличие конкурентов

Расположение объекта

Технические характеристики (этаж, площадь и другие важные параметры).

Наличие необходимых коммуникаций

Юридические аспекты

Вся операция по коммерческой аренде регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации, а точнее статьей 34 «Аренда». Согласно закону все условия, которые возникают во время процесса аренды, прописываются в документе об аренде — договоре, который заключается между арендатором и арендодателем.

Основными обязанностями арендодателя считается поддержание сдаваемого в аренду помещения в исправном порядке, самостоятельное проведение капитального ремонта, согласно ГК РФ статьи 616. В этой же статье обозначены и обязанности арендатора – проведение косметического ремонта, поддержание чистоты и порядка в помещении, оплата всех текущих расходов.

Арендодатель сдает коммерческую недвижимость в аренду и под другими условиями, но тогда они должны быть прописаны в договоре аренды. Например, арендодатель может переложить свои обязанности проведение капитального ремонта на арендатора или наоборот.

Лучше всего привлечь к этому процессу юриста, который разберется во всех предоставленных бумагах на недвижимость и поможет заключить договор на взаимовыгодных условиях. Привлечение квалифицированного юриста может помочь выявить несанкционированные нарушения, которые в будущем могли бы попасть в статьи расходов бизнесмена.

Ненужной статьей расходов может стать например не узаконенная перепланировка. Более серьезным случаем станет аренда коммерческого комплекса с участками земли и несколькими помещениями. Тут важно проверить наличие всех необходимых бумаг на все объекты и отсутствие дополнительной аренды на часть помещения или наличие залогов.

Чтобы привести в порядок документы, зарегистрировать и выяснить отношения с другими арендаторами, может уйти слишком много времени и оптимальным вариантом может стать выбор другого помещения.

Поиск  коммерческой недвижимости

Самое важное – это найти подходящий объект недвижимости и желательно без посредников.

Первым делом обращаются к печатным изданиям и интернету, которые пестрят объявлениями о сдаче в аренду нежилых помещений. Обычно 90% из них – это агентства, и лишь 10% — это именно владельцы помещений.

Для большего удобства бизнесменов такие объявления начали размещать в специальных Интернет-ресурсах.

В частности на сайте Аренда RU, где аренда коммерческой недвижимости предоставляется с фото, подробным описанием и адресом объекта.

Такие ресурсы удобны тем, что с помощью фильтров можно сразу отбросить все варианты, которые не подойдут под критерий поиска. Например, выбрать все предложения аренды офисных помещений в определенном городе или районе, и система Геолакации автоматически выдаст все подходящие предложения, что значительно ускорит процесс поиска.

На какие объекты коммерческой недвижимости стоит обратить внимание? Наиболее выгодные предложения предоставляют различные торгово-офисные и бизнес комплексы. В таких помещениях всегда цена аренды, значительно ниже, уже есть все необходимые коммуникации, и данные комплексы всегда имеют хорошую клиентскую проходимость.

Рынок аренды коммерческой недвижимости делится на типы по предназначению:

  • Торговые объекты
  • Складские помещения
  • Производственные объекты
  • Помещения свободного назначения
  • Кафе, бары, рестораны
  • Гостиничные объекты

Перед тем как начать поиск, определитесь какой тип недвижимости необходимо подобрать, в каком районе города, какой площадью, этажность и другие важные аспекты. Определив весь набор условий, вам будет легче сформулировать свой запрос.

Если же процесс поиска не входит в ваши планы, передоверите это дело посреднику. Обычно услуги таких фирм оплачиваются в виде комиссии по стоимости месячной оплаты аренды. Но с ними желательно изначально подписывать договор и определять оплату услуг только после подбора помещения, чтобы они тоже были заинтересованы в сроках и качестве своей работы.

 Заключения договора

Оформление договора это важный процесс, который лучше проделать вместе с юристом. Перед подписанием документов, необходимо тщательно вычитать и обсудить все условия аренды.

Проверьте документы владельца: документ о праве распоряжения недвижимостью, план помещения и уставные документы юридического лица, владеющего объектом.

После проверки документов обсудите все возможные условия аренды:

  • Стоимость месячной аренды.
  • Коммунальные платежи.
  • Сроки сдачи в аренду.
  • Условия расторжения договора.
  • Телефоны и доступ в интернет.
  • Форс-мажорные обстоятельства.
  • Мелкие ремонтные работы.
  • Капитальный ремонт.

Обсудите, за кем будет закреплено конкретное обязательство, и в какие сроки необходимо его выполнять. Все условия обязательно должны быть зафиксированы в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Оформление договора

Лучше всего составлять договор и обсуждать условия лично с владельцем недвижимости, когда производится аренда без посредников. В этом случае легче и быстрее решаются острые вопросы, есть возможность уступок со стороны арендодателя.

При составлении текста договора обязательным пунктом должен указываться полный физический адрес недвижимости, реквизиты и данные владельца. По возможности следует потребовать план помещения и прикрепить его к документу, особенно, если были проведены перепланировки.

Документ обязательно подписывают в нескольких вариантах обе стороны. Только документом определенного образца можно будет подтвердить условия аренды и сам процесс снятия помещения в аренду.

Срок действия аренды может быть прописан, если же его не указывать – договор считается заключенным на неопределенный срок времени. Не забывайте указывать точную сумму арендной платы.

Без указанной стоимости аренды коммерческой недвижимости сделка считается не заключенной.

Чтобы учесть изменения валюты, необходимо прописать возможный процент увеличения стоимости аренды, но не более 1 раза в год.

Передача объекта

Еще одним важным документом после договора об аренде станет акт передачи недвижимости арендодателем арендатору. День подписания такого акта считается началом аренды.

Подписывать акт нужно только после тщательной проверки здания или помещения. Если при осмотре будет замечена неисправность, ее следует зафиксировать в акте.

Этим можно уберечь себя от лишних расходов, которые лягут потом на арендатора.

Кроме этого, такой анализ помещения перед арендой коммерческой недвижимости даст возможность потребовать у арендодателя бесплатно устранить замеченные неисправности, либо уменьшить на определенную сумму стоимость аренды. Если же увиденное состояние недвижимости никаким образом не удовлетворяет клиента, он может совершенно справедливо потребовать расторжения договора.

Помните, что по истечению срока действия договора арендодатель будет принимать недвижимость по акту, который заключался в день принятия помещения в аренду.

И если там не зафиксированы неисправности, то арендодатель совершенно законно сможет потребовать устранить их за счет арендатора.

И наоборот, если за время аренды были совершенны позитивные изменения в условиях помещения, арендатор вправе потребовать возмещения понесенных расходов. Поэтому тщательно фиксируйте все условия аренды в договоре.

Источник: https://zen.yandex.com/media/arendaros/kak-sdat-kommercheskuiu-nedvijimost-v-arendu-5dbbc6ed97b5d400b8499bce

Оформление коммерческой недвижимости – составление и регистрация договоров купли-продажи

Оформленние коммерческой недвижимости

По вопросам оказания услуги обращайтесь по телефону: +7 (495) 255-2488 (многоканальный) или закажите обратную связь.
Внимание!Мы не являемся Росреестром!

Регистрация коммерческой недвижимости – одна из услуг, предоставляемая . Имея огромный опыт в проведении данного вида сделок, наши квалифицированные юристы грамотно составят договор купли-продажи, ренты, аренды и проведут полный комплекс мероприятий от консультативной помощи до проведения госрегистрации в Росреестре.

Вы можете доверить нам оформление коммерческой недвижимости «под ключ» или заказать отдельные виды услуг по этому направлению. Мы гарантируем профессиональный подход к каждому делу и доведение его до положительного результата, т.е.

до полной государственной регистрации и выдачи выписки из ЕГРН на объект коммерческой недвижимости уже на нового собственника.

Подробнее о коммерческой ипотеке

Что такое коммерческий ипотечный заем? Это приобретение помещений нежилого типа в кредит под залог имущества, приобретаемого бизнесменом, либо под залог помещения, которое принадлежит заемщику.

Для того, чтобы получить коммерческий заем, предпринимателям нужно предоставить:

  • документы, свидетельствующие о том, что у предпринимателя действительно есть свой бизнес;
  • бумаги, которые свидетельствуют об основной деятельности владельца малого бизнеса.

Однако из-за недоработки законодательных актов при приобретении коммерческого жилья в кредит возникают некоторые сложности. Так, к примеру, имеется множество законодательных актов о жилой недвижимости. Зато нет ни единого упоминания о коммерческой недвижимости.

Поэтому при ипотечном займе последнего типа клиентам банка запрещается оформлять закладную на покупаемое жилье до того, как будет заключена сделка купли-продажи.

Если говорить другими словами, то сначала финансовой организацией выдаются средства на покупку, потом покупатель вступает в собственность, и только после этого оформляется залог.

Но вот между выдачей заемных средств и оформлением залога для банка возникают некоторые риски, поэтому далеко не каждая финансовая организация соглашается на оформление ипотечного займа для малого бизнеса.

Если же говорить об остальных нюансах, то ипотечный коммерческий заем схож с целевым кредитом на покупку жилья. По программе так же предусмотрено внесение первоначального взноса, оценка помещения и страхование имущества.

Как правило, срок кредитования по такой программе составляет до десяти лет, первоначальный взнос варьируется в пределах 15-20%, а процентная ставка от 9 до 17 процентов годовых.

Бухгалтерский и налоговый учет

Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет зарегистрировано право собственности различных лиц и на здание, и на помещение в нем?

О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого назначения

по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным обоснованием своей позиции *(312). Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в нем.

Однако следует остановиться и на другой возможной структуре собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным помещением (помещениями).

Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание.

Однако в этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве собственности на здание, которая носит идеальный характер.

Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст. 289, 290 ГК РФ она исключена?

Что предлагают банки?

Итак, давайте разберем предложения от самых крупных банков и на каких условиях они выдают свой заем.

Самый крупный российский банк Сбербанк предлагает своим клиентам оформление кредитного продукта «Бизнес-Недвижимость». Благодаря ему заемщики смогут купить коммерческую недвижимость на выгодных условиях.

Срок кредитования по такому пакету услуг может составлять максимум 10 лет. При этом ставка исчисляется от 11% годовых

, а минимальная сумма составляет 150000 рублей. А подробности о программе можно узнать по ссылке sberbank.ru.

Банк ВТБ 24 предлагает своим клиентам кредитный продукт «Бизнес-Ипотека». Благодаря нему можно приобрести такое коммерческое имущество, как производственное помещение, торговое помещение, складское помещение или офис.

По данной программе владелец малого бизнеса может взять заем от 4 миллионов рублей

на срок максимум до 10 лет. При этом первоначальный взнос должен составлять как минимум 15%. Клиент при получении кредитного продукта может получить отсрочку на полгода по выплате основного долга (но не по выплате процентов). Подробности о программе можно узнать по ссылке vtb24.ru.

Источник: https://nedvizhimost23.ru/o-nedvizhimosti/kakie-dokumenty-nuzhny-pri-pokupke-kommercheskoj.html

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: