Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?

Содержание
  1. Как взять ипотеку больше стоимости квартиры
  2. Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира
  3. Как банк рассчитывает максимальную сумму жилищного займа
  4. Расчет стоимости квартиры для банка
  5. Как получить от банка больше: полезные лайфхаки
  6. Экономим на ипотеке: что нужно знать каждому заемщику
  7. Ипотека с завышением стоимости квартиры в 2020 году: стоит ли?
  8. Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?
  9. Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?
  10. Как работает завышение для ипотеки?
  11. Когда завышение лучше не делать?
  12. Риски покупателя при завышении ипотеки
  13. Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список
  14. Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения
  15. Брать ли ипотеку в кризис и коронавирус летом и осенью 2020
  16. Что сейчас происходит с ипотечным рынком
  17. Что делать с ипотекой в кризис, если сложно платить
  18. Ипотечные ставки стали ниже: покупать ли жилье или подождать
  19. Прогнозы экспертов: как низко могут упасть ставки
  20. Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года
  21. Оцените, готовы ли вы взять ипотеку в кризис
  22. Завышение стоимости квартиры при ипотеке
  23. Какой бывает стоимость квартиры
  24. Для чего банку нужен первоначальный взнос
  25. Оценка квартиры
  26. Для чего нужно завышение стоимости
  27. Когда завышать цену не стоит
  28. Негативные последствия для покупателя
  29. Риски продавца
  30. Сделка с изменением стоимости
  31. Необходимые документы
  32. Банки, которые соглашаются на рискованные сделки
  33. Заключение
  34. Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке
  35. Как происходит оценка недвижимости для банка
  36. Первоначальный взнос и залоговое обременение: почему они необходимы банку
  37. Завышение стоимости жилья: как это делается
  38. Завышение стоимости жилья: что нужно знать покупателю

Как взять ипотеку больше стоимости квартиры

Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?
При покупке недвижимости кроме стоимости самой квартиры и дополнительных расходов на оформление ипотеки покупателям нередко требуется значительная сумма на ремонт или другие неотложные нужды, связанные с переездом.

Это актуально не только для новостроек, которые часто продаются с черновой отделкой и изначально требуют значительных дополнительных вложений сразу после приобретения.

Вторичка также нередко продается в плачевном состоянии, и новым собственникам приходится выкладывать до 20% от стоимости квартиры, чтобы привести жилье в порядок. После оформления сделки может потребоваться покупка бытовой техники, мебели и других необходимых предметов быта.

Многие заемщики с радостью взяли бы у банка сумму большую, чем предлагает кредитор. Как совместить собственные интересы и обойти ограничения банка по сумме займа, расскажем далее.

Дают ли банки денег больше, чем стоит залоговая квартира

Когда заемщик приходит в банк за ипотекой и обеспечением по кредиту выступает только залоговое жилье, сумма кредита не может превысить оценочную стоимость квартиры.

Банк берет деньги для выдачи кредитов населению в Центробанке под процент. Центробанк требует от банка, чтобы ипотека была обеспечена недвижимостью, которая по стоимости перекрывает размер займа.

Ипотека — многолетний заем, который связан с большим количеством рисков, поэтому кредиторы страхуются максимально.

Банк не может рисковать, выдавая клиентам деньги без обеспечения. Единственно возможный вариант — поискать варианты займа с минимальным стартовым взносом или без него. Варианты решения проблемы:

  • квартира в строящемся доме от девелопера при оформлении ипотеки в определенном банке;
  • льготные ипотечные программы с господдержкой с нулевым первоначальным взносом;
  • субсидии от государства для определенных категорий граждан на погашение первоначального взноса.

Перечисленные варианты доступны не всем. Поэтому предстоящие расходы лучше просчитывать заранее.

Как банк рассчитывает максимальную сумму жилищного займа

Определение максимально возможной суммы кредита происходит в несколько этапов:

  • расчет суммы займа исходя из уровня дохода и срока, который выбрал заемщик;
  • определение оценочной стоимости недвижимости;
  • окончательный расчет суммы с учетом наличия средств на первоначальный взнос по кредиту.

На каждом этапе могут возникнуть сложности. Однако при правильном подходе их можно решить с минимальными затратами:

  • если у заемщика не хватает дохода для оформления ипотеки на нужную сумму, банк может предложить продлить срок кредита на несколько лет. На подобное предложение стоит согласиться: несмотря на перспективу переплаты по процентам, всегда можно произвести досрочное частичное или полное погашение ипотеки;
  • когда квартира оценена дешевле, чем рассчитывал покупатель, можно поискать другой вариант недвижимости с учетом своих потребностей;
  • если окончательной суммы, которую предлагает банк, недостаточно для реализации планов по покупке жилья, можно обратиться в другую кредитную организацию.

Расчет стоимости квартиры для банка

Размер кредита зависит не только от дохода потенциального покупателя жилья, но и от оценочной стоимости объекта ипотеки. Когда покупатель ищет подходящую недвижимость, он сталкивается с рыночной стоимостью квартир. Суммы, которые продавцы просят за свое жилье, не всегда совпадают с оценочной стоимостью.

Многое зависит от баланса спроса и предложения на рынке в конкретный момент времени в определенном районе. Например, при отсутствии спроса продавцам приходится снижать цену на 5-15%, чтобы привлечь потенциальных покупателей. В столичных регионах, где жилье пользуется стабильным спросом, расценки на квадратные метры завышены.

В Москве и Санкт-Петербурге баланс спроса и предложения играет на руку продавцам. Цены на жилье в столицах растут быстрее, чем в среднем по России.

Оценочную стоимость определяет профессиональный оценщик, аккредитованный ипотечным банком. Вычисления проводятся на основе следующих показателей:

  • кадастровая стоимость объекта;
  • рыночная востребованность объекта;
  • реальное состояние недвижимости;
  • наличие обременений (неузаконенные перепланировки).

Оценщик сперва изучает документацию по объекту недвижимости, потом выезжает на место и осматривает объект. В процессе осмотра специалист делает необходимые фотографии, уточняет работоспособность инженерных и прочих коммуникаций.

Оплату услуг оценщика производит заемщик, в редких случаях эти расходы на себя берет продавец квартиры.

В результате работы оценщика заказчик получает документ об оценке, где содержится всестороннее описание квартиры и заключение об оценочной стоимости объекта с обоснованием.

На основе данного документа ипотечный банк проводит собственный расчет стоимости недвижимого объекта. Банковская корректировка делается для того, чтобы избежать мошеннических схем и снизить риски на выдачу займов под квартиру с искусственно завышенной стоимостью.

Если заемщик рассчитывал взять ипотеку на 2 миллиона, а квартира оценена в полтора, он не сможет получить одобрение от банка. Также не приветствуется попытка занизить реальную цену жилья, в том числе указание неполной стоимости квартиры в договоре купли-продажи.

Однако о подобных договоренностях между продавцом и покупателем банк узнает не всегда.

Как получить от банка больше: полезные лайфхаки

  • Когда часть ипотеки погашена, можно подать заявку о рефинансировании с увеличением суммы займа. Для этого потребуется подтвердить наличие достаточного дохода и произвести перерасчет графика платежей. Если первоначальный кредитор готов заключить дополнительное соглашение к договору об ипотеке, обращение в другой банк может не потребоваться. Если процент по займу снижается в результате рефинансирования, клиент в любом случае получит экономию денег на ежемесячных платежах.
  • Если доход заемщика за время выплаты ипотеки увеличился, можно договориться с банком на увеличение суммы и доначисление средств по кредиту с изменением графика платежей.
  • Ищите варианты кредитования с максимально низким первоначальным взносом. Если у вас имеются накопления на 20% от стоимости жилья, выбирайте ипотеку с минимальным взносом в 10%. Оставшиеся деньги пойдут на ремонт, покупку техники, мебели и другие сопутствующие расходы.
  • Если нет желания заниматься переоформлением документов по уже имеющейся ипотеке, можно взять потребительский кредит или заем на неотложные нужды. Стоит учитывать, что имеющегося дохода должно хватать на погашение всех долговых обязательств.

Не следует рассматривать введение нового созаемщика в уже существующий договор ипотеки как способ получить от банка дополнительные деньги. Такое возможно только при наличии уважительных обстоятельств (недееспособность заемщика, семейные трудности, потеря работы). По крайней мере топовые банки неохотно идут на эту процедуру.

Экономим на ипотеке: что нужно знать каждому заемщику

Несколько проверенных методов, которые помогут уменьшить кредитную нагрузку и быстрее погасить жилищный кредит:

  • Налоговый вычет. Когда вы получаете официальный доход и платите 13% государству в виде налогов, при покупке недвижимости в ипотеку вы имеете право получить эти деньги назад. Сумма вычета для квартир, приобретенных после 1 января 2014 года, составляет до 260 000 рублей на объект стоимостью до 2 миллионов рублей. При этом на ипотечных процентах можно сэкономить до 390 000 рублей (при сумме процентов до 3 миллионов рублей). Благодаря законодательным изменениям вычет можно разбить на несколько объектов, а супруги и созаемщики могут объединить свои права на льготу и получить кэшбэк до 520 000 рублей с жилья стоимостью в 4 миллиона рублей (при условии, что супруги ранее не использовали право на вычет и имеют официальную зарплату).
  • При досрочном погашении можно потребовать от банка перерасчета процентов по уже выплаченному кредиту и возвращения излишне уплаченной заемщиком суммы. Иногда банк соглашается сделать перерасчет после подачи соответствующего заявления. Если банк отвечает на заявление о перерасчете отказом, заемщикам приходится обращаться в суд. Наиболее ощутим данный вид экономии при досрочном погашении ипотеки в первые годы выплаты займа, когда на погашение процентов уходит львиная доля ежемесячных платежей.
  • Когда вы полностью гасите ипотеку, а срок ранее оплаченной страховки еще не закончился, можно получить часть суммы за неиспользованный срок страхования. Для этого необходимо получить в банке документы о полном погашении ипотеки и написать заявление в страховую компанию о возврате средств. Однако если вы приобретали комплексную страховку при оформлении кредита, вполне возможно, что в условии договора страхования такая возможность отсутствует

Эффективную помощь в получении максимально возможного кредита на жилье и сопутствующие расходы вам окажет ипотечный брокер. Специалист поможет рассчитать сумму, получить одобрение и оформить договор с минимальной процентной ставкой, низким первоначальным взносом или совсем без него.

Источник: http://ipotekar.com/articles/osnovy_ipoteki/p698-mozhno_li_vzjat_ipoteku_boljshe_stoimosti_kvartiry/

Ипотека с завышением стоимости квартиры в 2020 году: стоит ли?

Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?

Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.

Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.

Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

  1. Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
  2. Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
  3. Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.

Риски покупателя при завышении ипотеки

Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.

Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Самое мягкое наказание, которое ждет покупателя — отказ в кредите. Затем — занесение покупателя в черные списки. Не забывайте, что банки передают информацию о недобросовестных заемщиках в Бюро кредитных историй, и в будущем вы не сможете взять кредит в этом и любом другом финансовом учреждении.

Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения

Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/zavyshenie-pri-ipoteke

Брать ли ипотеку в кризис и коронавирус летом и осенью 2020

Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?

За последние несколько месяцев стране пришлось пережить множество неудобств и неприятных событий, вызванных пандемий. При этом вокруг темы рынка жилья постоянно ходят обсуждения: будет ли понижение цен на квартиры, покупать ли недвижимость в кризис и что станет с ипотечным кредитованием. В статье раскроем тему – как обстоят дела с ипотекой в период карантина.

Что сейчас происходит с ипотечным рынком

До объявления карантина специалистами был зафиксирован рост на оформление ипотечного кредита. За зимний период 2020 года ипотеку одобрили свыше 170 тыс. россиянам, что на 15 тыс.

больше, чем за 2019 год. Такой высокий спрос был связан очень низкими процентными ставками, а также с нарастающей инфляцией.

То есть, пока условия в банках были самыми выгодными, люди старались вкладывать деньги.

Но сразу после наступления ограничительных мер и самоизоляции по всей стране, количество заявок на ипотеку существенно сократилось. Причин тому масса: люди элементарно не могли посмотреть квартиры, посетить банк, некоторые организации даже прекратили на время свою деятельность.

Сотрудники банков не имели возможности связаться с организацией заемщика, для уточнения его платежеспособности. Все эти и ряд других причин помешали многим людям взять ипотеку. Также в некоторых банках процентная ставка стала выше.

На сегодняшний день многие организации возобновили свою деятельность. Самоизоляция в большинстве регионов страны снята, либо носит рекомендательный характер.

Что делать с ипотекой в кризис, если сложно платить

  • Просить отсрочку. Вы можете попросить у банка отсрочку выплаты. При этом к заявлению необходимо приложить документы, которые подтверждают ваше трудное финансовое положение. Таким подтверждением может служить приказ о сокращении, либо переводе на неполный рабочий график, свидетельство о рождении ребенка и прочие.
  • Рефинансировать ипотеку. У вас есть возможность рефинансировать ипотеку в другом банке. Если вы выплачиваете кредит по высокой процентной ставке, то стоит переоформить кредит на условиях, которые будут выгоднее для вас. Данная процедура поможет снизить ежемесячный платеж, и объединить несколько займов в один.

А вот чего делать точно не стоит, так это уклоняться от выплат.

Такое поведение заемщика приведет к еще более серьезным финансовым проблемам. Просроченные платежи на фоне экономического кризиса могут стать поводом отъема жилья. В данном случае стоит решать вопрос с выплатами мирным путем, не доводя дело до суда.

Ипотечные ставки стали ниже: покупать ли жилье или подождать

По данным Центрального Банка РФ в мае ставки опустились до 7,4%, а в начале года было 8,84%. Это связано, в том числе и с льготной ипотекой на покупку новостройки, процентная ставка которой 6,5%.

По прогнозам экспертов, и обычная, не льготная ипотека в ближайшее время будет дешеветь. В июне 2020 Центробанк снизил процентную ставку до самого низкого значения – 4,5%. По этой причине банки начнут снижать ставки. В связи с этим возникает главный вопрос: брать ли сейчас в период карантина и кризиса, летом и осенью 2020 года, ипотеку? Или стоит ждать более выгодных условий.

Прогнозы экспертов: как низко могут упасть ставки

На сегодняшний день, специалисты считают, что многое зависит от второй волны коронавируса. Если ее не случится, инфляция не начнет прогрессировать, а Центральный Банк будет снижать ставку, то предположительно к концу 2020 года она может составить ниже 4%.

Некоторые специалисты предполагают, что к концу года обычная ипотека может опуститься до уровня льготной, которую уже осенью этого года перестанут выдавать.

Также существует мнение, что более низкие ставки уже невозможны, поскольку для продолжения понижения ставок, Центробанк должен опустить свою до 3-3,5%. Но в нынешних условиях это, по большой вероятности, не произойдет.

Таким образом, оптимистичные прогнозы связаны с тем, что ставки будут падать. Но реальность такова, что для снижения ставок не будет условий. Льготная ипотека заканчивается в ноябре, а она способствовала снижению ставок. Поэтому основное снижение ставок уже произошло.

Брать ли квартиру в ипотеку летом-осенью 2020 года

Снижение процентных ставок это весомый показатель в ипотечном кредитовании. Но помимо этого стоит обратить внимание и на цены на жилье. В ожидании выгодных ставок, может произойти рост на недвижимость. Мнения экспертов по поводу роста цен на жилье отличается.

Одни считают, что цены будут расти, в связи с инфляцией. Другие полагают, что в скором времени будет застой рынка. Реальные доходы населения значительно упали за последние месяцы самоизоляции, и неизвестно, будет ли вторая волна. Если будет, то люди снова временно останутся без работы.

Соответственно, цены на новостройки, по некоторым прогнозам, упадут на 5-10% за предстоящие полгода. А вот на рынке вторичного жилья может быть значительное снижение цен уже к осени, квартиру можно будет купить на 15-20% ниже стоимости.

В одном мнение экспертов сходится однозначно – начнется массовое перекредитование. В связи со снижением ставок, те кто брал ипотеку под 10-12% захотят перекредитоваться.

Оцените, готовы ли вы взять ипотеку в кризис

Таковы вышеперечисленные предположения о поведении ипотечного рынка на ближайшие полгода. Глобального снижения ставок уже, скорее всего не будет. А жилье может даже подешеветь. Поэтому на данный период взять ипотеку вполне хорошее решение, для тех граждан, которые:

  • Трезво оценивают свои финансовые возможности;
  • Уверены в своем стабильном заработке, несмотря на возможную вторую волну пандемии;
  • Приняли решение о взятии ипотеки не под предлогом выгодных условий и низких цен, а взвешенно.

Важным условием ипотечного страхования является страхование ипотеки. При ипотеке в Сбербанке рекомендуем застраховаться на ПОЛИС812. Помимо выгодных тарифов и надежных страховых, мы предоставляем своим клиентам скидку на покупку любого страхового полиса. По промокоду polis15 скидка 15%, а также 500 бонусных  рублей.

Источник: https://polis812.ru/blog/brat-li-ipoteku-v-krizis-i-period-koronavirusa/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке

Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?

Оформление ипотеки с завышением стоимости квартиры – достаточно распространенное явление. Схема, с помощью которой заемщик избегает выплаты предварительного взноса, кажется привлекательной, т. к.

дает возможность оформить жилищный кредит на более легких условиях. Но есть у этой процедуры и подводные камни.

Рассмотрим, как оформляется ипотека с завышением без первоначального взноса, как сделать эту процедуру безопасной, какую выгоду может получить заемщик, риски покупателя и продавца.

Какой бывает стоимость квартиры

Размер ипотеки напрямую зависит от стоимости жилья, которое планирует приобрести потенциальный заемщик. Цена недвижимости бывает нескольких видов:

  • рыночная,
  • потребительская,
  • кадастровая и пр.

Если речь идет об ипотеке, банк, в который обратился клиент, учитывает именно рыночную стоимость жилья. От нее будет зависеть и размер кредита. Банк должен быть уверен, что сможет без затруднений реализовать залоговое имущество, если заемщик не выполнит своих долговых обязательств и обремененная недвижимость перейдет в собственность кредитора.

Чтобы получить ипотеку на выгодных условиях, некоторые клиенты договариваются с продавцом жилья о завышении цены на квартиру.Обратите внимание. Если стоимость недвижимости, которую приобретает заемщик, отличается от среднерыночной более чем на 20%, это может вызвать у банка подозрение и привести к отказу в ипотеке.

Для чего банку нужен первоначальный взнос

Программы жилищного кредитования различных банков предусматривают выплату первоначального взноса. Его размер, как правило, составляет 10-20 процентов от рыночной цены недвижимости.

Если учитывать стоимость даже небольших квартир в регионах, эта сумма редко бывает ниже 200-300 тысяч рублей. Многие заемщики стремятся избежать выплаты первоначального взноса.

Далеко не все граждане готовы разом расстаться со своими накоплениями.

Банки, напротив, делают выплату первоначального взноса обязательным условием ипотеки. Если на счет продавца уже внесена крупная сумма, а квартира остается в залоге у банка вплоть до закрытия жилищного кредита, клиент вряд ли захочет терять недвижимость. Таким образом, первоначальный взнос минимизирует риски невыполнения долговых обязательств со стороны заемщика.

Обратите внимание. Существует миф, что платежная дисциплина заемщика снижается в том случае, если первоначальный взнос по ипотеке был менее 20%. Практика показывает, что своевременное погашение долга зависит от личной ответственности клиента.

Размер первого платежа не влияет на риск невозврата, поэтому при одобрении заявки банки ориентируются в том числе на состояние кредитной истории заемщика.

Оценка квартиры

Рыночную цену недвижимости определяют специальные организации, у которых есть лицензия на этот вид деятельности. Выбрать компанию покупатель может самостоятельно или по согласованию с банком, предоставляющим ипотеку.

Важно знать! Некоторые финансовые организации работают только с аккредитованными оценщиками, и для получения ипотеки клиент должен обратиться к услугам одной из них.

Чтобы не ошибиться, клиенту следует предварительно узнать информацию у сотрудника или на официальном сайте.

Процедура оценки подразумевает комплексный подход.

При определении рыночной стоимости жилья учитываются следующие факторы:

  • затраты застройщика при возведении объекта;
  • стоимость аналогичных сделок купли-продажи на рынке недвижимости;
  • перспектива повышения/понижения цены объекта со временем;
  • местоположение многоквартирного дома (город, округ, наличие социальной инфраструктуры, состояние экологии микрорайона, есть ли поблизости промышленные предприятия и пр.);
  • год возведения;
  • состояние дома. Учитываются тип недвижимости, количество этажей, материал стен и перекрытий, подключен ли объект к основным коммуникациям, степень их износа, наличие/отсутствие у здания дефектов;
  • состояние самой квартиры. На стоимость влияют площадь, количество комнат, есть ли остекление окон, лоджия/балкон, этажность, наличие/отсутствие отделки.

По итогу осмотра компания-оценщик сформирует отчет и акт с указанием рыночной стоимости объекта.

Оценку квартиры для получения ипотеки следует проводить после того, как вы выбрали жилье и договорились с продавцом о сумме сделки. Процедура подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель выбирает оценочную организацию, согласует ее кандидатуру с банком, который предоставляет ипотеку.

    Затем клиент договаривается о времени визита эксперта, предоставляет ему необходимый пакет документов на недвижимость;

  2. Представитель оценочной компании проводит осмотр квартиры, иногда фотографирует объект;
  3. Проводится расчет стоимости по определенной методике;
  4. По результатам экспертизы формируется специальный документ — оценочный альбом;
  5. Покупатель оплачивает услуги эксперта.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

  1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса.

    В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;

  2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
  3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Когда завышать цену не стоит

Чтобы получить ипотеку и не выплачивать первоначальный взнос, клиент предоставляет банку расписку от продавца, в которой говорится, что необходимая сумма уже была внесена. Не всегда схема с завышением цены действует безотказно.

Рассмотрим риски покупателя и ситуации, когда в банк лучше предоставить документы о реальной рыночной стоимости недвижимости.

  1. У заемщика нет стабильного дохода для своевременного погашения ипотеки. Риск покупателя заключается в возможной потере объекта залоговой недвижимости.

    Если квартира перейдет в собственность банка и окажется, что ее реальная рыночная стоимость намного ниже той, которая указана в документах, заемщик даже рискует стать фигурантом уголовного дела.

  2. Между продавцом и покупателем нет доверительных отношений.

    В этом случае банк также может узнать об обмане и отказать в кредитовании.

  3. Недвижимость нельзя сравнить с аналогичными объектами на рынке и ее стоимость обусловлена архитектурной ценностью.

Негативные последствия для покупателя

Положительным следствием для покупателя станет получение жилищного кредита на нужную сумму. Но указание заведомо более высокой стоимости жилья может обернуться и неприятностями для заемщика.

Перечислим основные негативные последствия этой процедуры:

  1. Информация о завышении стоимости квартиры может открыться еще до оформления ипотеки, и тогда банк просто откажет в кредитовании;
  2. Документы и расписки могут быть составлены таким образом, что покупателю придется на самом деле выплатить первоначальный взнос продавцу;
  3. Указание недостоверной стоимости квартиры может квалифицироваться как мошенничество, если банк потерпит финансовые или иные убытки от сделки. В этом случае риск продавца и покупателя заключается в том, что оба могут оказаться под следствием.

Риски продавца

Рассмотрим более подробно риски, с которыми сталкиваются продавцы недвижимости, когда идут на завышение ее стоимости.

  1. Если о махинации станет известно банку, сделка не состоится, т. к. покупатель не получит необходимых средств. Отказ в кредитовании при этом будет наиболее мягким из возможных последствий.
  2. В случае продажи подоходный налог придется уплатить не с реально полученного дохода, а с более высокой суммы, которая значится в документе.
  3. При расторжении уже заключенной сделки продавец может оказаться должен покупателю сумму первоначального взноса, которую он формально возвращает по условиям расписки.

Обратите внимание. Схема работает и в обратном порядке. Для продавца будет выгодным занижение стоимости жилья, т. к. в этом случае он заплатит меньший подоходный налог.

В этом случае продавец квартиры может уговорить покупателя подписать необходимые для сделки бумаги (договоры о купле-продаже и о неотделимых улучшениях). Процедура также будет не вполне законной.

Риск продавца и покупателя при занижении стоимости заключаются в том, что подозрительной сделкой может заинтересоваться налоговая служба.

Сделка с изменением стоимости

Рассмотрим, как сделать завышение стоимости, чтобы не выплачивать первоначальный взнос. Схема подразумевает следующие действия:

  1. Покупатель находит на рынке недвижимости подходящий объект и нанимает оценочную компанию, чтобы определить рыночную стоимость жилья.

    Также выбирается банк, в который клиент планирует обратиться за ипотекой;

  2. Покупатель договаривается с продавцом недвижимости о подписании документа, по которому первоначальный взнос считается уже выплаченным;
  3. Расписка подается в банк, который предоставляет ипотеку на более выгодных для заемщика условиях.

Формально объект оценивается по завышенной стоимости, от которой напрямую зависит и размер жилищного кредита. На основании полученной оценки определяется нужная заемщику сумма ипотеки.

Если средства переводятся на счет заемщика, он может использовать их часть по своему усмотрению (на ремонт, другие нужды).Пример. Гражданин покупает однокомнатную квартиру за 2 млн рублей.

Банк предлагает жилищный кредит с первоначальным взносом в размере 15%, что в нашем примере составляет 300 тысяч.

В процессе подготовки документов клиент, который хочет оформить ипотеку с завышением стоимости квартиры, договаривается с продавцом о том, чтобы формально цена недвижимости была выше на эту сумму. Далее лицо, реализующее недвижимость, подписывает две бумаги. В одной говорится о том, что первоначальный взнос уже выплачен клиентом, во второй (встречной) расписке — о том, что продавец вернул внесенную сумму.

Необходимые документы

Чтобы получить ипотеку с завышением стоимости, клиент должен предоставить банку-кредитору следующий пакет документов:

  • экземпляр оценочного альбома;
  • авансовое соглашение между покупателем и продавцом;
  • расписку от лица, которое реализует недвижимость;
  • возможный образец договора купли-продажи.

Банки, которые соглашаются на рискованные сделки

Кредитно-финансовые организации нередко идут навстречу клиентам, которые берут жилищный кредит с завышением цены квартиры. В условиях современного рынка банки таким образом увеличивают доход, несмотря на возможные риски невозврата долга.

Перечислим некоторые организации, к которым есть смысл обратиться за ипотекой с завышением стоимости жилья:

  • ВТБ,
  • Металлинвестбанк,
  • Промсвязьбанк,
  • Райффайзенбанк,
  • Россельхозбанк,
  • Сбербанк,
  • ФК Открытие.

Заключение

Если вы планируете оформить ипотеку с завышением стоимости жилья, оцените возможные риски этой процедуры. Во многом успешность сделки зависит от надежности продавца. Если вы не доверяете тому, кто продает квартиру, выберите другой вариант недвижимости.

Но правильнее всего оформить ипотеку с указанием реальной рыночной цены объекта.

Источник: https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/ipoteka-s-zavysheniem/

Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке

Можно ли взять в ипотеку большую сумму, чем стоимость квартиры?

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • оценочная;
  • инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик.

Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья.

Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

  • тип и площадь объекта;
  • наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
  • расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
  • этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение.

Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта.

В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Первоначальный взнос и залоговое обременение: почему они необходимы банку

Оформление залогового обременения на ипотечную недвижимость — краеугольный камень ипотеки. Есть заблуждение, что жилье находится в собственности у банка до полной выплаты займа. Это не так: собственником недвижимости является заемщик.

Банк накладывает обременение, которое не позволит собственнику продать, подарить или обменять объект залога без ведома кредитора. Когда ипотека выплачена, заемщик собирает необходимые документы и идет в Росреестр снимать залоговое обременение с согласия кредитора.

Если обременение после выплаты кредита не снято, любая сделка с недвижимостью будет сорвана.

Первоначальный взнос — тоже важная часть ипотечной системы. Банки крайне редко предлагают клиентам жилищные займы без стартовых вложений.

Причина простая: если заемщик по стечению обстоятельств не сможет оплачивать долг, банку придется продавать ипотечное жилье, чтобы получить свои деньги обратно. Сам процесс продажи залогового жилья достаточно сложен.

Квартиру выставляют на торги, и не всегда банку удается реализовать объект с выгодой или хотя бы в ноль. Поэтому заемщик должен предоставить кредитору первоначальный взнос для компенсации возможных убытков.

Интересные факты о первоначальном взносе:

  • стартовый порог первоначального взноса начинается от 10%. Но получить ипотеку будет намного проще, если у вас есть 20% и более от стоимости жилья наличными. По рекомендации Центробанка в 2019 году заемщики с низким порогом стартовых вложений подвергаются усиленной проверке, и шансы на одобрение займа снижаются;
  • большинство банков не принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Во-первых, с момента подачи заявления на перечисление средств материнского сертификата на ипотечный счет в банке проходит не менее 1 месяца и 10 дней, а то и больше. Во-вторых, когда речь идет о семейной ипотеке, отсутствие у потенциальных заемщиков наличных сбережений — плохой признак для кредитора. Высока вероятность, что при первой кризисной ситуации семья перейдет в разряд должников, а банки этого не любят. Даже госпрограмма ипотеки под 6% не позволяет использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса;
  • если нет денег на первый взнос, можно оформить потребительский кредит. Некоторые банки специально предоставляют такую услугу, как потребительский кредит на стартовый взнос по ипотеке. Однако нужно учитывать, что дохода заемщика должно быть достаточно для погашения всех кредитных обязательств.

Завышение стоимости жилья: как это делается

Поясним механизм завышения цены жилья на примере. Гражданин Иванов хочет купить квартиру, но у него нет средств на первоначальный взнос. Он находит подходящий объект стоимостью 4 миллиона рублей.

Иванов предлагает продавцу, гражданину Петрову, «для банка» завысить стоимость квартиры на 1 миллион рублей.

Иванов и Петров подписывают соглашение об авансе за недвижимость в размере 1 миллиона рублей, Петров дополнительно пишет расписку о получении наличных денег на указанную сумму от Иванова. Оценщик оценивает квартиру в 5 миллионов, банк одобряет ипотеку.

Иванов и Петров заключают договор купли-продажи, на приобретаемую квартиру накладывается обременение, банк подписывает кредитный договор с Ивановым. После регистрации перехода права собственности к новому собственнику продавец получает от банка 4 миллиона рублей на счет-аккредитив.

Описанная схема — идеальный вариант. Иванов и Петров обо всем договорились заранее, никто никого не пытался обмануть. В реальности возможны следующие неприятные последствия попытки завышения стоимости квартиры:

  • договор аванса подразумевает, что в случае срыва сделки продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Наличие расписки в получении денег также обязывает к возврату фиктивного первоначального взноса. Для продавца это весьма рискованная операция;
  • для полного успеха нужно, чтобы оценщик, аккредитованный банком, указал в отчете об оценке завышенную сумму. Если специалист откажется это сделать, затея обречена на провал;
  • в банке узнают об искусственном завышении стоимости жилья для оценки. Покупателю отказывают в кредите. Цель не достигнута, в кредитной истории появляется запись об отказе на основании мошеннических действий.

Прежде чем соглашаться на завышение стоимости квартиры под ипотеку, нужно тщательно взвесить все за и против. При наличии доступных вариантов легально решить квартирный вопрос, лучше отказаться от сомнительных махинаций.

Завышение стоимости жилья: что нужно знать покупателю

Даже если нет средств на первоначальный взнос, есть альтернативные способы решения проблемы:

  • получить потребительский заем для покрытия стартового взноса;
  • взять деньги под залог уже имеющегося жилья;
  • привлечь созаемщика, который сможет обеспечить небольшой стартовый капитал;
  • договориться с продавцом о рассрочке первого платежа — необходим грамотно составленный договор аванса или задатка.

Если не хотите иметь проблем с завышенной стоимостью жилья и получить выгодную ипотеку без лишних проволочек — обратитесь к ипотечному брокеру. Грамотный и опытный специалист имеет нужные связи в банковских кругах, при этом играет на стороне клиента.

Вы получаете комплексное решение ипотечного вопроса и можете не беспокоиться об одобрении даже при наличии в кредитном резюме стоп-факторов. Это очень удобно: ваши интересы защищает брокер, а вы спокойно готовитесь к переезду в новую квартиру.

С нами заемщики получают ипотеку без проблем!

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/dlja-chego-nuzhno-i-kak-oformljaetsja-zavyshenie-s/

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: