Можно ли в договор долгосрочной аренды (на 10 лет) внести пункт, о начале действия договора, как краткосрочного (360 дней) пока он не зарегистрирован в Росреестре?

Содержание
  1. Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор аренды
  2. Коротко о точке отсчета
  3. Виды сделок
  4. Порядок пролонгации
  5. Пролонгация договора аренды: образцы 2020 г. доп. соглашения, условия
  6. Основные положения о пролонгации договора аренды
  7. Нужна ли регистрация в Росреестре?
  8. Порядок уведомления о продлении
  9. Особенности трактовки
  10. Пролонгация договора найма жилого помещения
  11. Правовое регулирование пролонгации
  12. Продление краткосрочного найма
  13. Пролонгация договора долгосрочного найма
  14. Порядок действий при реализации процедуры
  15. Разница между продлением и заключением нового договора
  16. Какие бывают сроки у договора аренды земельного участка и что делать при его истечении?
  17. Разновидности
  18. Краткосрочный
  19. Долгосрочный
  20. На неопределенный период
  21. Особенности целевой аренды
  22. Что делать после окончания периода действия контракта?
  23. Непродление
  24. Дополнительное соглашение
  25. Автоматическая пролонгация
  26. Заключение
  27. Пролонгация договора аренды: что такое, пролонгация на 11 месяцев, условия, образец
  28. Что такое пролонгация?
  29. Для чего нужна автоматическая пролонгация?
  30. Договор аренды помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией
  31. Преимущества договора
  32. Недостатки договора
  33. и структура договора
  34. Правила написания и оформления документа
  35. В каких случаях нужна регистрация в росреестре?
  36. Срок действия договора без регистрации

Краткосрочный, долгосрочный и бессрочный договор аренды

Можно ли в договор долгосрочной аренды (на 10 лет) внести пункт, о начале действия договора, как краткосрочного (360 дней) пока он не зарегистрирован в Росреестре?

Точное определение срока договора имеет большое юридическое значение.

Прописывая условие в соглашении об аренде, участники получают возможность правильно рассчитать плату, выбрать оптимальный налоговый режим, установить момент возврата имущества собственнику.

Четкие временные границы снижают риск споров при расторжении контракта. О чем следует помнить сторонам, рассказали эксперты-практики.

Коротко о точке отсчета

Большинство юристов признает договор аренды консенсуальным. Это означает, что обязательства у сторон возникают в момент подписания документа. Подход поддерживают судьи ФАС Волго-Вятского округа (постановление по спору № А82-4224/2012). Однако назвать позицию однозначной нельзя.

В практике встречаются противоположные мнения. Так, в 2005 году кассация Уральского округа заявила о реальности арендного соглашения. Служители Фемиды указали на возникновение обязательств у участников в день фактической передачи имущества (постановление по делу № А07-2897/05-Г-ГЛШ).

Пересматривать дискуссионный документ ВАС РФ не стал.

До формирования единой практики по направлению при заключении сделки следует определять момент вступления ее в силу.

Согласно ст. 610 ГК РФ срок действия не является существенным условием. Если участники не согласовали точную дату окончания аренды, отношения продолжаются до расторжения. При этом инициатор разрыва должен уведомить другую сторону о своих намерениях письменно за 1 месяц. Если предметом является недвижимость, извещение направляют за квартал до прекращения договора.

Особое внимание юристы уделяют вопросу возврата имущества. Формально расторжение сделки освобождает от арендной платы. Однако по этому поводу часто возникают споры:

Риски и защита арендодателя Интересы арендатора
Нередко недобросовестный участник удерживает имущество у себя. Контрагент умышленно затягивает с возвратом собственнику актива, чтобы извлечь дополнительную выгоду. В этом случае арендодатель имеет право требовать передачи объекта и перечислении платы по ранее действовавшей ставке за весь период просрочки. Если убытки не были покрыты полностью, появляется возможность взыскать с экс-партнера компенсацию (ст. ст. 302, 622 ГК РФ). Возмещение можно получить и за повреждение имущества во время пользованияЕсли арендодатель сам уклоняется от получения предмета сделки, негативных последствий не возникает. Требовать оплаты за просрочку возврата он не может. Об этом Президиум ВАС РФ заявил в письме № 66 от 11.01.02

Практикующие юристы придерживаются правила о детализации соглашений. В договорах прописывают день вступления в силу, дату передачи и возврата имущества, а также срок регистрации (при необходимости).

Виды сделок

В зависимости от периода сотрудничества договоры делят на кратко- и долгосрочные. К первой категории относят сделки, действующие не более 12 календарных месяцев, например, прокат.

Это самая простая форма аренды, используемая преимущественно при работе с движимыми вещами. При передаче по краткосрочному соглашению нежилого помещения, участка, дома или квартиры стороны обходятся без регистрации в ЕГРН (ст.

651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ, письмо ВАС РФ № 53 от 01.06.00).

Вторая группа представлена договорами со сроком более 1 года. При их заключении стороны обязаны помнить о специфике предмета:

  1. Аренда земельных участков, принадлежащих несовершеннолетним. Законный представитель вправе заключить контракт на период до приобретения маленьким собственником полной дееспособности (ст. 22 ЗК РФ).
  2. Лесные насаждения. Муниципальные и государственные территории передаются в аренду на период до 10 лет (ст. 72 ЛК РФ). Если целью использования являются изыскательские работы, договор заключают на 1 год (ст. 10.1 закона 201-ФЗ).
  3. Водные объекты. Статья 14 ВК РФ устанавливает предельный срок аренды в 20 лет.
  4. Сельскохозяйственные угодья. Согласно ст. ст. 9 и 10 закона 101-ФЗ муниципальные и государственные земли предоставляются для ведения аграрной деятельности на период от 3 до 49 лет. Сенокосы и пастбища не могут арендоваться более чем на 36 месяцев. В районах Крайнего Севера этот период увеличен до 5 лет.
  5. Участки для строительства. Получить землю для возведения жилых зданий и сооружений граждане вправе на 60 месяцев. При этом в течение полугода с момента подписания соглашения, арендатор обязан оформить разрешительную документацию (ст. 3 закона 137-ФЗ).
  6. Земли под приватизированными объектами. Договор аренды заключается с собственником недвижимости на период не более 49 лет (ст. 28 закона 178-ФЗ).
  7. Культурное наследие. Неиспользуемые властями памятники передаются физическим лицам и предприятиям на специальных условиях. Целью таких соглашений является сохранение ценных объектов. Срок сотрудничества не должен превышать 49 лет (ст.14 закона 73-ФЗ).
  8. Земли, переданные по договорам безвозмездного пользования. До окончания соглашения участник вправе обратиться в уполномоченный орган с заявлением о выкупе или аренде. Во втором случае получить участок можно на период до 49 лет (ст.10 закона 119-ФЗ).
  9. Имущество в зонах опережающего развития. Максимальный срок договора аренды равен периоду осуществления деятельности в регионе. Правило введено ст. 14 закона 473-ФЗ.
  10. Участки «Сколково». Государственные и муниципальные земли, имеющие общую границу с территорией инновационного центра, передаются в пользование на срок до 5 лет (ст.3 закона 244-ФЗ).
  11. Инфраструктура морских портов. Предельный период аренды установлен на уровне 49 лет. Правило действует в отношении объектов, находящихся в государственной собственности. Гидрографические суда, ледоколы и буксиры передаются арендаторам не более чем на 10 лет (ст. 31 закона 261-ФЗ).
  12. Объекты в рамках государственного заказа. Если конкурсной документацией предусмотрена передача исполнителю имущества, срок аренды не должен превышать период основного контракта. В отдельных случаях допускается отклонение в 30 календарных дней (ст. 17.1 закона 135-ФЗ).

Перечень не является закрытым. Федеральными актами могут предусматриваться особые ситуации. Форма долгосрочного договора будет определяться спецификой имущества.

Если речь идет о жилых помещениях, зданиях, землях, предприятиях, запись о соглашении придется внести в ЕГРН.

Транспорт, инструменты, оборудование и прочие вещи передаются в возмездное пользование на основании простой письменной сделки.

В практике выделяют также бессрочные контракты. Такие договоры действуют до фактического расторжения сторонами. В их текстах не указывают дату окончания сотрудничества.

Порядок пролонгации

В большинстве случаев механизм продления договора согласовывают участники. За определенный срок до завершения контракта заинтересованная сторона направляет партнеру предложение. Если разногласий нет, подписывается дополнительное соглашение.

Автоматическая процедура пролонгации описана ст. 621 ГК РФ. Таковым признается продолжение эксплуатации предмета аренды с молчаливого согласия собственника. Механизм предполагает сохранение прежних условий сотрудничества.

При составлении договоров пункт об автоматической пролонгации включают в текст. По факту такая мера является излишней. Алгоритм применяется в силу закона. Соглашение остается действующим, если стороны продолжают его исполнять.

Если же участники решили изменить правила, им придется заключить новый договор. При этом добросовестный арендатор получит преимущественное право на сделку. Отдать предпочтение другому лицу нельзя. Требование закреплено все той же нормой.

Автоматическая процедура пролонгации актуальна для движимого имущества. Участникам достаточно продолжить работу, обменяться подтверждениями или подписать дополнительное соглашение. Когда речь идет о капитальных сооружениях и землях, встает вопрос с регистрацией в ЕГРН:

  1. Долгосрочный контракт. Изменение срока аренды недвижимого имущества подлежит отражению в единой федеральной базе. Стороны обязаны обратиться в Росреестр с заявлением. Порядок оформления регламентируется законом 218-ФЗ.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratkosrochnyj-dolgosrochnyj-i-bessrochnyj-dogovor-arendy

Пролонгация договора аренды: образцы 2020 г. доп. соглашения, условия

Можно ли в договор долгосрочной аренды (на 10 лет) внести пункт, о начале действия договора, как краткосрочного (360 дней) пока он не зарегистрирован в Росреестре?

Последние изменения: Январь 2020

Передавая имущество в пользование другому лицу, собственник договаривается об определенном периоде, в течение которого недвижимость будет оставаться у арендатора.

Как и любой другой юридически значимый документ, арендное соглашение оформляется согласно действующим законодательным нормам.

Если арендные отношения ограничены указанным в соглашении сроком, к моменту окончания его действия необходима пролонгация договора аренды, либо прекращение.

Одним из наиболее важных вопросов, требующих разъяснения, является определение, каким образом продлить аренду и нужна ли государственная регистрация договора аренды.

Основные положения о пролонгации договора аренды

Под формулировкой «пролонгация аренды» подразумевается продление арендных отношений по истечении периода действия договора. Закон разрешает передачу в аренду на любой срок по усмотрению сторон, однако, в зависимости от длительности действия договора, есть свои нюансы.

Если контракт истекает через 11 месяцев после его заключения, он признается краткосрочным. Аренда сроком более года требует регистрации прав арендатора в единой базе Росреестра.

Установление срока по договору регулируется общим гражданским законодательством. Основные нормы по возобновлению аренды можно найти в ст. 621 ГК РФ.

Согласно ч.1 ст. 621, продление существующих отношений для арендатора возможно на следующих условиях:

  • Добросовестное выполнение положений текущего контракта дает приоритет в право на пролонгацию при выборе нового арендатора.
  • Для продления необходимо соблюсти процедуру оповещения арендодателя заранее, до истечения документа. Период, отводимый для уведомления собственника, указывают в пунктах первичного договора, а при его отсутствии придерживаются принципа разумности.

В соответствии с ч.2 той же статьи гражданского законодательства продление договора найма или аренды возможно, если:

  • арендатор продолжает исполнять условия контракта, используя переданное жилое помещение (квартиру, иную собственность) и после истечения действия;
  • собственник не запрещает продолжать пользование при условии дальнейшего соблюдения указанных в истекшем договоре условий, при этом срок действия таких отношений признается неопределенным.

Столкнувшись с необходимость продолжения аренды, стороны арендных отношений договариваются, нужно ли регистрировать пролонгацию, и рассматривают различные варианты оформления.

Самый простой вариант – возобновление договора согласно положений законодательства, при соблюдении параметров, указанных в ч.2 ст. 621 ГК РФ (т.е.

арендатор продолжает использовать имущество, а его владелец не запрещает этого делать).

В такой ситуации закон позволяет не перезаключать соглашения и не оформлять дополнительных документов. При этом, в силу п.1 ст. 610, придерживаются принципа признания срока договора неопределенным, если изначально он не был установлен в первом договоре. Автопролонгация договора аренды:

Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

КонсультантПлюс

При достижении единого мнения, стороны самостоятельно определяют способ оформления новых арендных взаимоотношений, если положения нового документа не будут расходиться с законодательными нормами.

Фактически, стороны могут поступить следующим образом:

  1. Заключить новый контракт.
  2. Оформить допсоглашение к ранее подписанному документу, в который, при желании, могут быть законно внесены новые условия и изменены основные параметры. Образец доп соглашения можно скачать ниже и заполнить самостоятельно, исходя из действующей между сторонами договоренности.

Процедура пролонгации значительно упрощена, если в первичном документе есть пункт о пролонгации — определение, позволяющее после завершения действия договора при отсутствии взаимного несогласия, возобновить его на новый период той же длительности.  Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.

Нужна ли регистрация в Росреестре?

Закон ясно указывает на необходимость регистрации арендного права, если недвижимость передается на 12 месяцев и более.

Для договора, заключенного менее, чем на 1 год, внесение в базу Росреестра записи об арендных отношений не требуется. Данная норма установлена ст. 651 (п.2) гражданского законодательства.

При отсутствии регистрации, контракт считается ничтожным, а арендные отношения не имеют юридической силы.

После того, как аренда по договору заканчивается, недвижимость возвращается в распоряжение владельцу согласно процедуре, определенной п.1 ст. 655.

В связи с данным требованием, многие арендодатели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев без регистрации с возможностью дальнейшего продления.

При желании стороны вправе расторгнуть договор, однако необходимо перед этим заранее уведомить в письменном виде о предстоящем досрочном разрыве.

Если в договоре не указан определенный срок, когда одна из сторон обязана официально сообщить другому лицу, исходя из 3-месячного периода.

Рекомендуем прочесть: Досрочное расторжение договора аренды.

Порядок уведомления о продлении

Принимая решение о продление контракта на новый срок, в интересах арендатора соблюсти процедуру письменного уведомления. Официальное письмо направляют в адрес собственника. При осуществлении данной меры необходимо предварительно изучить пункты действующего контракта: отдельные его пункты устанавливают последовательность действий и указывают на форму оповещения.

Если порядок оповещения не определен, исходят из общих принципов оформления значимых документов.

Письмо, составленное в свободной форме, должно содержать:

  • Название документа;
  • Дату;
  • Ссылку на первичный договор;
  • Указание на пункт договора, предписывающий такой порядок уведомления;
  • Формулировка своих намерений продлить отношения.

Письмо должно быть подписано лично арендатором (в случае, если нежилые помещения арендует юрлицо, заявление подписывает уполномоченный сотрудник и ставится печать организации).

Если в предыдущем контракте не указан предпочтительный способ связи, выбирают любой из нижеперечисленных:

  1. Электронное письмо с ЭЦП.
  2. Заказная почтовая отправка с уведомлением.
  3. Личная передача с распиской в получении.

Особенности трактовки

 

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

  • наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
  • указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
  • если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Для арендодателя сигналом к продлению отношений послужит отчисляемые далее арендные платежи, отсутствие просрочек и соблюдений правил пользования недвижимостью, установленных в договоре.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/arenda-naym/prolongatsiya-dogovora-arendyi/

Пролонгация договора найма жилого помещения

Можно ли в договор долгосрочной аренды (на 10 лет) внести пункт, о начале действия договора, как краткосрочного (360 дней) пока он не зарегистрирован в Росреестре?

Наем жилого помещения регламентирован Гражданским кодексом РФ. Владельцы недвижимости, которые не планируют на протяжении длительного периода проживать в квартире, предпочитают ее сдавать и получать пассивный доход. Подобные сделки достаточно часто встречаются.

Законодательство предписывает заключать договор найма жилья в письменной форме. Если его срок более 11 месяцев, он подлежит регистрации в Росреестре, поскольку долгосрочная аренда рассматривается как обременение на недвижимость.

Это платная процедура, требующая также временных затрат, поэтому граждане предпочитают оформлять договор на период, не требующий внесения сведений в реестр.

Если по истечении срока, указанного в документе, фиксирующем сделку, правоотношения между наймодателем и нанимателем не прекратились, договор необходимо пролонгировать.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

https://www.youtube.com/watch?v=eRDqh3ckTds

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка.

Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве.

Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
  2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Пролонгация договора долгосрочного найма

Если договор заключался на год и более, наниматель имеет преимущественное право его пролонгации. Так, собственник квартиры должен предложить продлить наем в первую очередь ему. Только после отказа наймодатель сможет заключить договор с другим нанимателем.

Если собственник квартиры не планирует сдавать жилье в ближайший год, он вправе не продлевать сделку по истечении ее срока.

Но, если он в течение этого периода заключит новый договор с другим нанимателем, предыдущий съемщик имеет право обжаловать его действия в судебном порядке и получить компенсацию за причиненный ущерб.

При долгосрочном найме, если ни одна из сторон не уведомила другую о желании продлить договор и участники не прекратили исполнение обязательств, сделка автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.

После продления договора долгосрочного найма его необходимо вновь зарегистрировать в Росреестре, поскольку обременение недвижимости продолжилось.

Порядок действий при реализации процедуры

Чтобы пролонгировать договор найма жилого помещения сторонам следует придерживаться следующего алгоритма:

  • обратиться к другому участнику правоотношения и сообщить о желании продлить сделку;
  • согласовать условия. Если их планируется изменить, стороны должны прийти к консенсусу, в противном случае договор расторгается в связи с истечением срока;
  • оформить дополнительное соглашение, включив в него новые условия, если они были изменены;
  • зарегистрировать продление найма в Росреестре. Это необходимо сделать, если аренда долгосрочная.

Важно составить соглашение о пролонгации в письменном виде, поскольку оно будет фиксировать правоотношения между сторонами и послужит доказательством в суде, если в будущем возникнут неразрешимые разногласия. В документе необходимо указать следующее:

  • название, номер и дату составления соглашения;
  • номер и дату составления основного договора, к которому оформляется дополнительное соглашение;
  • данные сторон так же, как и в основном договоре;
  • вопрос о пролонгации правоотношения. Сторонам, не желающим регистрировать обременение, следует заметить, что новый срок начинается с момента подписания данного соглашения;
  • отражение изменений условий основного договора. Если стороны решили увеличить или уменьшить арендную плату или иные положения документа, следует конкретизировать этот факт. Если изменений не предполагается, необходимо указать об этом;
  • пункт о том, что остальные условия основного договора остаются в силе;
  • день, с которого новый документ вступает в силу. Как правило, это момент подписания соглашения;
  • дату и подписи участников сделки.

Заключать дополнительное соглашение и ставить подписи должны те же граждане, которые оформляли основной договор. Они могут делегировать это право посредством нотариально заверенной доверенности другому лицу.

Если окончание срока основного договора было упущено, лучше оформить дополнительное соглашение задним числом. Это исключит возникновение спорных ситуаций относительно нерегулируемого периода найма и возможных судебных тяжб.

Разница между продлением и заключением нового договора

Несмотря на то, что пролонгация – достаточно простая процедура, не требующая особых знаний, многие граждане предпочитают заключать новый договор, вместо продления старого. Некоторые юристы выступают за подобный порядок, поскольку он позволяет максимально точно отследить начало и окончание периода правоотношений.

Количество возможных пролонгаций не ограничено законодательством, поэтому при длительном течении сделки заключаются новые дополнительные соглашения, изменяются условия найма. Это может вызвать путаницу, если возникнет конфликт между сторонами. Заключение нового договора каждый раз обеспечит юридическую чистоту сделки.

Однако такой подход связан с дополнительными временными затратами, поскольку по окончании срока найма, собственник квартиры должен принять имущество у нанимателя, оформив этот процесс передаточным актом, исключающим наличие у него претензий.

При заключении нового договора акт приема-передачи снова требуется составить, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Если стороны будут придерживаться установленной законодательством процедуры, перезаключение найма заново значительно увеличит затраты времени в сравнении с пролонгацией.

Продление договора предполагает только оформление дополнительного соглашения к основному документу.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Источник: http://dgkh.ru/art/arenda/prolong.html

Какие бывают сроки у договора аренды земельного участка и что делать при его истечении?

Можно ли в договор долгосрочной аренды (на 10 лет) внести пункт, о начале действия договора, как краткосрочного (360 дней) пока он не зарегистрирован в Росреестре?

Аренда — это разрешение на временное пользование.

Сроки должны быть оговорены в процессе составления договора. Однако на временные рамки влияют не только участники соглашения, но и закон.

Российское законодательство имеет четкие указания по поводу максимального срока аренды земельного участка.

Разновидности

Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.

Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:

  • Краткосрочные;
  • Долгосрочные;
  • Безвозмездные;
  • На неопределенный срок.

У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.

Краткосрочный

Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.

При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Долгосрочный

По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.

У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.

Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.

Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.

Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.

На неопределенный период

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Пользоваться участком бессрочно не получится, так как это положение перекрывается Земельным Кодексом.

Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.

При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.

Особенности целевой аренды

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.

ЦельМинимальный срок (лет)Максимальный срок (лет)
Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов310
Строительство линейных объектов149
Под ИЖС120
Для ЛПХ120
Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц)35
Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц349
Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом13
Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке149
Для окончания строительства здания на участке13

Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.

Что делать после окончания периода действия контракта?

Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Непродление

После завершения действия контракта об аренде стороны могут прекратить отношения.

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.

Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.

Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.

Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.

Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

Автоматическая пролонгация

В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.

Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Смотрите интересный видеоматериал, в котором рассказано о регламентированных сроках аренды земельных участков различных категорий.

Заключение

Хотя максимальный период действия договора аренды земельного участка закреплен в законе, у граждан есть легальная возможность увеличить его за счет пролонгации.

В большинстве случаев, текущие арендаторы имеют преимущественное право перезаключения арендного соглашения на муниципальную землю. Этот пункт не относится только к ИЖС, так как такой договор продлевается только один раз до конца строительства, но не более 3 лет.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/srok

Пролонгация договора аренды: что такое, пролонгация на 11 месяцев, условия, образец

Можно ли в договор долгосрочной аренды (на 10 лет) внести пункт, о начале действия договора, как краткосрочного (360 дней) пока он не зарегистрирован в Росреестре?

Последнее обновление: 16.02.2020

У собственника есть право сдавать свою квартиру посторонним людям в пользование. Чтобы сделка была защищённой, составляется соответствующее соглашение. В нём прописываются все условия сотрудничества сторон.

Если оно успешное, договор продлевается. Срок любой, но есть нюанс! Если срок сдачи в аренду более года, то договор нужно регистрировать в Росреестре. Это не всегда удобно.

Поэтому происходит пролонгация договора аренды на 11 месяцев.

Что такое пролонгация?

Это продление срока действия ранее заключённого соглашения между собственником квартиры и арендатором. Пролонгация договора аренды помещения происходит по взаимной договорённости между сторонами. Свою добрую волю они подтверждают подписями.

Для продления срока можно составить дополнительное соглашение. Оно будет являться дополнением к ранее существующему и подписанному соглашению об аренде. Если стороны заранее предусмотрели возможность продления в «теле» договора, то допсоглашение можно не заключать. Достаточно будет сделать соответствующие пометки в соглашении.

Для чего нужна автоматическая пролонгация?

Стороны могут договориться между собой, что если по истечении срока первоначальной аренды они довольны сотрудничеством, то продление срока может стать автоматическим.

«Ручная» пролонгация требует от сторон определённых действий – нужно встретиться, составить дополнительное соглашение или включить дополнительные пункты в «тело» договора, потом снова подписать. Это не всегда удобно! Например, квартира находится в другом городе, ехать далеко. Поэтому можно предусмотреть условие автоматического продления.

Если срок действия договора истёк, а арендатор продолжает пользоваться имуществом и исправно вносить плату, договор считается продлённым до тех пор, пока не будет нарушено это условие.

Договор аренды помещения на 11 месяцев с автоматической пролонгацией

Договор аренды жилого или нежилого помещения сроком действия на 11 месяцев с автоматической пролонгацией составляется на основании типового соглашения об аренде. Поэтому в него нужно включить следующие пункты:

  • Для физических лиц – полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
  • Для юридических лиц – полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендуется указать документ, на основании которого фирма ведёт свою деятельность;
  • Полный адрес квартиры, сдаваемой в аренду;
  • Её характеристики – этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, то нужно указать метраж каждой;
  • Реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
  • Реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
  • Срок действия. Тут нужно указать, что договор краткосрочный, заключается на 11 месяцев (нужно указать календарную дату окончания срока действия). Также нужно указать условие, что «при успешном сотрудничестве сверх этого срока, договор пролонгируется автоматически, свою силу не теряет»;
  • Размер платы за квартиру (за каждую комнату);
  • Порядок и периодичность её внесения.

Обратите внимание! Согласно ст. 421 ГК РФ, стороны могут  включить в «тело» соглашения любые условия, не противоречащие закону. Например, возможность постановки на временный миграционный учёт лиц, вписанных в договор на период его действия.

Преимущества договора

У договора аренды или найма жилого или нежилого помещения, как и любого другого гражданско-правового договора, есть свои преимущества и недостатки. Прежде чем заключать такое соглашение, нужно их оценить.

К преимуществам можно отнести:

  • так как срок сделки не превышает 1 года, нет необходимости регистрировать её в Росреестре;
  • нет регистрации, не нужно платить пошлину;
  • есть возможность договориться об аренде всего объекта недвижимости или только его части. Например, одной комнаты;
  • у арендатора есть заключить новый договор с собственником. У него также есть преимущественное право пролонгации договора аренды;
  • можно прописать возможность продления срока действия на те же 11 месяцев или возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок;
  • у сторон есть право досрочно прекратить отношения без последствий друг для друга.

Обратите внимание! Договор может быть прекращён как по инициативе собственника недвижимости, так и по инициативе пользователя. Для этого не нужно составлять и подписывать дополнительные документы. Достаточно предупредить о разрыве отношений заранее.

Недостатки договора

Но у такого сотрудничества есть и негативные стороны. К ним можно отнести:

  • так как нет необходимости регистрации, не происходит дополнительная проверка законности и правомерности составленного договора аренды;
  • нет арендных каникул, плата будет индексироваться только по договорённости между сторонами;
  • нет возможности взыскать штраф за досрочное расторжение договора без предупреждения;
  • есть риск встретить недобросовестных арендаторов, которые съедут, не заплатив. Доказать свою правду в суде будет практически невозможно;
  • арендатор может передать квартиру в субаренду, не спросив об разрешения у собственника.

Обратите внимание! Если постоянно не проверять сохранность своего имущества, то можно «нарваться» на недобросовестных пользователей. В практике встречались случаи, когда арендованную на 11 месяцев квартиру сдавали в субаренду посуточно.

и структура договора

Чтобы договор считался действительным, он должен содержать в себе существенные и дополнительные условия. К существенным относятся те, без которых договор не может считаться юридически значимым. Дополнительные – по желанию сторон.

К существенным условиям договора аренды относятся:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики предмета сделки – объекта недвижимости;
  • порядок расчётов и размер арендной платы.

К дополнительным можно отнести:

  • права и обязанности сторон;
  • их ответственность по отношению друг к другу и к предмету сделки;
  • прочее.

Например, стороны могут дополнительно обговорить порядок оплаты коммунальных платежей. Это обязанность собственника, но по некоторым обстоятельствам он может переложить её на арендатора. При договоре социального найма коммунальные платежи оплачивает наниматель или члены его семьи.

Правила написания и оформления документа

Так как объектом сделки является предмет недвижимости, договор должен быть составлен письменно. Помимо этого, нужно учесть следующие нюансы:

  • подробное описание объекта недвижимости. Собственник должен дать полную родовую характеристику предмета сделки, чтобы при возникновении споров не возникло сомнений. Поэтому нужно указать точный адрес места нахождения, включая подъезд и этаж, общую и жилую площадь, количество комнат и прочее;
  • размер арендной платы, способ расчёта и способ передачи денег. Рекомендуется указать способ расчёта арендной платы – за каждый квадратный метр или фиксированная сумма. Периодичность расчётов – ежемесячно, ежеквартально или единой суммой за весь срок аренды. Также нужно указать, как будет происходить передача денег – наличными или безналичными;
  • случаи, при которых плата может быть изменена в любую сторону. Например, если состояние объекта недвижимости ухудшится по причинам, не зависимым от действий сторон, то собственник может уменьшить плату. Если же сам арендатор нанесёт ущерб жилью, то владелец может увеличить арендную плату;
  • определить порядок заключения нового договора после истечения срока действия – имеет ли арендатор преимущественное право или нет, как происходит дальнейшее сотрудничество – автоматическая пролонгация или заключение дополнительного соглашения.

Чтобы у сторон было как можно меньше вопросов друг к другу, нужно подробно составить договор.

Рекомендуется обратиться к юристу, он подготовит макет соглашения, исходя из конкретной ситуации.

В каких случаях нужна регистрация в росреестре?

Регистрация договора аренды или найма в Росреестре необходима тогда, когда срок его действия превышает 1 год. Для этого обеим сторонам нужно посетить отделение МФЦ с комплектом документов или лично посетить отделение Росреестра. Срок внесения правок в «дело» объекта составляет 5 рабочих дней. Иногда происходят задержки.

После регистрации договора сведения об аренде «автоматически» передаются в ФНС. Поэтому уйти от уплаты налогов собственнику жилья не удастся.

Срок действия договора без регистрации

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/prolongaciya-dogovora-arendy/

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: