Можно ли сдавать временное сооружение в аренду?

Содержание
  1. Особенности передачи в аренду объектов незавершенного строительства
  2. Юридическое обоснование сделки
  3. Оформление договора
  4. Налоговые и правовые последствия
  5. Договор аренды временного сооружения
  6. 1. Предмет договора
  7. 2. Срок аренды
  8. 3. Арендная плата и порядок расчетов
  9. 4. Права и обязанности Сторон
  10. 5. Ответственность сторон
  11. 6. Порядок разрешения споров
  12. 7. Изменение и прекращение договора
  13. 8. Заключительные положения
  14. 9. Реквизиты и подписи сторон
  15. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
  16. 2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
  17. 3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН
  18. 4. РАСЧЕТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ
  19. 5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
  20. 6. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
  21. 7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ
  22. 8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
  23. 9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ
  24. 10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
  25. 11. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
  26. Новости экономики и финансов СПб, России и мира
  27. Новый фигурант
  28. Павильоны уходят
  29. Девелопер или рантье
  30. Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит
  31. Общие правила
  32. Риски покупки жилья на арендованной земле
  33. Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы
  34. Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Особенности передачи в аренду объектов незавершенного строительства

Можно ли сдавать временное сооружение в аренду?

Сделки с недостроенными зданиями имеют особую специфику. Чтобы сдать незавершенный объект в аренду, собственникам приходится оформлять технический паспорт, а также регистрировать свои права в Росреестре. Ставить на учет требуется и земельные участки, на которых ведется строительство. О правилах заключения соглашений рассказали специалисты.

Юридическое обоснование сделки

Правомерность передачи недвижимости в аренду до окончания строительных работ постоянно становится предметом дискуссий.

Официального определения «недостроя» в нормативных актах не приводится, хотя термин используется широко. Представители Росреестра подразумевают под таковым капитальные сооружения, создание которых не завершено.

В разъяснениях особо подчеркивается неразрывность связи объектов с землей и отнесение их к категории недвижимости.

Большинство юристов считают операции «недостроем» законными. Позиция строится на комплексном анализе положений главы 34 ГК РФ. У участников есть возможность соблюсти все обязательные условия сделки:

  1. Предмет. Заключать договор ст. 607 Кодекса разрешает с вещами, сохраняющими свои эксплуатационные свойства в процессе использования. Незавершенные строительством сооружения отвечают этому требованию. Кроме того, норма оставляет список объектов аренды открытым. Исключения должны вводиться отдельными нормативными актами. К концу 2019 года в отношении «недостроя» никаких запретов не установлено.
  2. Возможность идентификации. Предмет сделки должен быть подробно описан в соглашении. Поскольку незавершенное строительство признается недвижимостью, достаточно указать название, адрес, кадастровый или инвентарный номер (ст. 130 ГК РФ). Указанные характеристики присваиваются объекту при постановке на государственный учет (ст. 8 закона 218-ФЗ).
  3. Подтверждение права собственности. Сдать объект в аренду может только законный владелец. Согласно ст. 551 ГК РФ права на постройку возникают после регистрации. Собственнику потребуется оформить необходимые документы и зарегистрировать незавершенное строительство в Росреестре. Иного способа легализовать сделку, нет.

Законность сделок подтверждает и судебная практика. Так, в информационном письме № 59 ВАС РФ отмечает возможность заключение договоров с недостроенными зданиями. Условием становится государственная регистрация прав на них. Аналогичное мнение высказано Волго-Вятским окружным ФАС в постановлении А29-6591/2006-2э.

Предметом сделки может быть сооружение, возводимое на основании специального разрешения (ст. 51 ГрК РФ) или уведомления о начале работ (ст. 51.1 ГрК РФ). Самовольные постройки не признаются собственностью и не являются объектами гражданско-правовых отношений. Сдать их в аренду не получится.

Оформление договора

Сделки с любой недвижимостью заключаются в письменной форме. Пренебрежение этим требованием влечет недействительность соглашения. Если срок аренды объекта превышает 1 год, он подлежит государственной регистрации. Правила едины для всех сооружений, включая объекты незавершенного строительства (ст. 651 ГК РФ).

В договоре обязательно должна содержаться:

  • информация о контрагентах;
  • подробное описание имущества и основания владения им;
  • сумма оплаты.

Дополнительно участники прописывают срок аренды, обязательства по содержанию имущества, порядок пользования землей, особенности расторжения договора и прочие моменты. Образцы соглашений опубликованы в информационно-правовых базах.

Важным разделом документа является пункт о назначении объекта. Сторонам необходимо четко обозначить цели и способы эксплуатации.

Дело в том, что арендодатель должен передать имущество партнеру в технически исправном состоянии. В противном случае соглашение признают ничтожным. Так, нельзя предоставить недостроенный дом для проживания людей.

Недвижимость не будет соответствовать минимальным требованиям, а потому арендодатель нарушит ст. 611 ГК РФ.

Аналогичная ситуация складывается и при работе с недостроенными магазинами, пунктами общественного питания, промышленными комплексами. До официального ввода в эксплуатацию такие сооружения не могут признаваться безопасными. Использование их по прямому назначению создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Однозначной позиции по этому вопросу суды не озвучили. Отсутствуют запрещающие нормы и в законодательстве. Однако при пренебрежении правилом о согласовании способов эксплуатации стороны рискуют столкнуться с претензиями контролирующих служб. Партнеров могут обвинить в нарушении санитарно-гигиенических, градостроительных, противопожарных и иных норм.

Налоговые и правовые последствия

Специфика договора аренды «недостроя» в полной мере проявляется в коммерческих отношениях. Перед участниками сделки встают вопросы о правильном оформлении операций, порядке амортизации, налогообложении. Ошибки обходятся бизнесменам дорого.

Арендатор незавершенного строительства вправе принять расходы к учету при налогообложении. Однако такие затраты будут сопряжены с риском. Инспекции нередко пытаются доказать ничтожность соглашений, ссылаясь на невозможность эксплуатации.

Аренда кажется контролирующему органу экономически необоснованным решением. В зачете расходов по таким контрактам отказывают. Впрочем, отечественные суды встают на сторону налогоплательщиков.

Порой служителей Фемиды не смущает даже отсутствие у арендодателя зарегистрированного права собственности (постановление Московского окружного ФАС по делу № А40-30630/10-107-156).

Владельцы-организации обязательно отражают сдачу имущества в аренду в бухгалтерском учете. Такие активы признаются основными средствами, поскольку отвечают базовым требованиям ПБУ 6/01:

  • срок полезного пользования превышает 1 год;
  • объект является инструментом извлечения прибыли;
  • постройка возводится для собственных нужд организации и не подлежит перепродаже.

Первоначальная стоимость складывается из затрат на строительство сооружения. Если работы продолжаются, показатель регулярно пересчитывают. Издержки включают в расчет без НДС, поскольку налог возмещают из бюджета.

Подход получил подтверждение в судебной практике. О необходимости постановки незавершенных сооружений на баланс заявляли арбитражи Центрального и Уральского округов (дела № А48-204/2009 и А07-7256/2011).

Сдача основного средства в аренду не препятствует амортизации. Начинать списание стоимости актива можно с того месяца, в котором заключен договор. После полного завершения строительства расчет придется уточнить. Вывод следует из содержания действующего советского положения № ВГ-21-Д/144/17-24/4-73 и письма Минфина РФ № 04-05-06/10.

Особой спецификой обладают арендные отношения и в вопросах налогообложения. Собственнику актива придется делать следующие отчисления:

НалогОбоснование
На имуществоПлатить налог в бюджет придется после постановки основного средства на баланс компании. Условие прописано ст. 374 НК РФ
На прибыльАрендная плата по договору признается объектом обложения. Собственник должен отразить доход в декларации. Поступления придется учесть в составе внереализационной выручки, если аренда не является основным видом коммерческой деятельности (ст. 249 или 250 НК РФ). Если имущество сдается физлицом, вместо налога на прибыль придется платить НДФЛ
НДСЕсли арендодатель применяет общую систему обложения, потребуется включать в счет косвенный налог ст. 146 НК РФ

Плательщики налога на специальных режимах (УСН, ЕСХН) обязаны отражать доходы по договору в отчетности. Выручка фиксируется по правилам выбранной системы. Особых требований к сделкам с незавершенным строительством не установлено.

Таким образом, договор аренды незавершенного строительством сооружения не противоречит российскому законодательству. Собственники могут распоряжаться имуществом по личному усмотрению. При этом им необходимо выполнять условия действительности сделок и правильно оформлять документы.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/osobennosti-peredachi-v-arendu-obektov-nezavershennogo-stroitelstva

Договор аренды временного сооружения

Можно ли сдавать временное сооружение в аренду?

[место заключения договора][число, месяц, год]
[Полное наименование юридического лица], в лице [должность, Ф. И. О.

], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Арендодатель”, с одной стороны, и [полное наименование юридического лица], в лице [должность, Ф. И. О.

], действующего на основании [наименование документа, подтверждающего полномочия], именуемое в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, а вместе именуемые “Стороны”, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Арендодатель предоставляет Арендатору за плату во временное владение и пользование [указать вид временного сооружения и его признаки] (далее – сооружение), расположенное по адресу [указать полный и точный адрес].

1.2. На срок аренды в соответствии с п. 1 ст. 652 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к Арендатору переходит право пользования земельным участком, на котором находится сооружение и который необходим для его использования в соответствии с назначением.

2. Срок аренды

2.1. Срок аренды сооружения по настоящему договору составляет [вписать нужное] с момента его принятия Арендатором.

2.2. Арендодатель обязан передать Арендатору арендуемое сооружение по Акту приема-передачи не позднее [число, месяц, год].

2.3. Если Арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендодателя не менее чем за [значение] месяцев до окончания действия договора.

2.4. Срок аренды может быть изменен по обоюдному согласию сторон.

3. Арендная плата и порядок расчетов

3.1. В соответствии с условиями настоящего договора устанавливается арендная плата в размере [сумма цифрами и прописью] рублей в месяц.

3.2. Арендатор вносит арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя не позднее [значение] числа каждого месяца.

3.3. По соглашению Сторон размер арендной платы может изменяться, но не чаще одного раза в год.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендатор имеет право:

4.1.1. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного имущества;

4.1.2. С согласия Арендодателя сдавать сооружение в субаренду;

4.1.3. На преимущественное заключение договора на новый срок.

4.1.4. Требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

4.1.5. Оборудовать и оформлять арендуемое сооружение по своему усмотрению.

4.1.6. Устанавливать сигнализацию и иные системы охраны.

4.2. Арендодатель имеет право:

4.2.1. Осуществлять проверку состояния сооружения, а также порядка его использования Арендатором.

В случае обнаружения существенных недостатков в эксплуатации сооружения и коммуникаций Арендодатель в письменном виде информирует об этом Арендатора с указанием недостатков и сроков их устранения.

4.2.2. В соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ требовать досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения Арендатором срока, предусмотренного п. 3.2 настоящего договора.

4.3. Арендатор обязуется:

4.3.1. Своевременно вносить арендную плату за пользование сооружением.

4.3.2. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями настоящего договора аренды.

4.3.3. Поддерживать сооружение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание сооружения.

4.3.4. При прекращении договора аренды вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

4.3.5. Беспрепятственно допускать представителей Арендодателя для проверки состояния и порядка использования арендуемого сооружения.

4.4. Арендодатель обязуется:

4.4.1. Предоставить Арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и назначению имущества.

4.4.2. Воздерживаться от любых действий, создающих для Арендатора препятствия в пользовании сооружением.

4.4.3. После прекращения действия настоящего договора возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений арендованного сооружения, произведенных с его согласия.

4.4.4. Принять от Арендатора сооружение в [значение]-дневный срок по истечении срока аренды либо при прекращении настоящего договора по иным основаниям.

5. Ответственность сторон

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

5.2. Если Арендодатель не передал Арендатору арендуемое имущество в указанный в пункте 2.2 настоящего договора срок, Арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

5.3. Арендодатель несет перед Арендатором ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.

5.4. Арендатор обязан возместить Арендодателю убытки, причиненные задержкой возврата сданного внаем сооружения.

5.5. В случае просрочки уплаты арендных платежей Арендатор выплачивает Арендодателю пеню в размере [значение] % от суммы долга за каждый день просрочки.

5.6.

Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему договору, если они докажут, что оно явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, таких как: пожар, взрыв, наводнение, землетрясение, забастовка, запреты правительства и другие обстоятельства непреодолимой силы, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить, ни принять обстоятельства в расчет при заключении договора.

6. Порядок разрешения споров

6.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. Споры Сторон, не урегулированные путем переговоров, передаются для разрешения в арбитражный суд [место нахождения арбитражного суда].

7. Изменение и прекращение договора

7.1. Настоящий договор может быть изменен только по соглашению сторон.

7.2. По требованию Арендодателя настоящий договор может быть расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Арендатор:

– грубо или неоднократно нарушает условия настоящего договора;

– существенно ухудшает состояние арендуемого сооружения;

7.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если:

– Арендодатель не предоставляет сооружение в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию сооружением в соответствии с условиями настоящего договора;

– переданное Арендатору сооружение имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра;

– сооружение в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

8. Заключительные положения

8.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

8.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть оформлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

8.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению действующее гражданское законодательство Российской Федерации.

8.4. Ни одна из сторон не вправе передавать третьим лицам полностью или частично свои права и обязательства по настоящему договору без письменного согласия на то другой стороны.

8.5. Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

9. Реквизиты и подписи сторон

Арендодатель[вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П.Арендатор[вписать нужное][должность, подпись, инициалы, фамилия]М. П.

Источник: http://love-credit.ru/content/dogovor-arendy-vremennogo-sooruzheniya

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1.

Арендодатель за плату предоставляет Арендатору во временное владение и пользование (титульные и нетитульные) временные сооружения (далее – “временные сооружения”) в соответствии с актом приема-передачи временных сооружений, являющимся неотъемлемым приложением к настоящему договору (Приложение N __), в котором указаны: адрес передачи временных сооружений, название, модель, другие характеристики временных сооружений, их комплектация (конструкция, запасные части, документация и т.п.).

1.2. Эксплуатационные характеристики временных сооружений указаны в сопроводительной документации.

1.3. Предоставляемые в аренду временные сооружения принадлежат Арендодателю на праве собственности, что подтверждается ____________________________.

1.4. Временные сооружения соответствуют ______________________________. (ГОСТ, ТУ, иные стандарты и требования)

1.5. Транспортирование и хранение.

1.5.1. Временные сооружения передаются по адресу: ___________________________.

1.5.2. Транспортирование временных сооружений до места передачи и/или до места эксплуатации производят транспортом любого вида, обеспечивающим сохранность элементов временных сооружений от повреждений.

1.5.3. Не допускается сбрасывать части временных сооружений при разгрузке, транспортировать их волоком и совершать другие действия, могущие причинить повреждения элементам конструкции.

1.5.4. При транспортировании и хранении пакеты и ящики с элементами конструкции временных сооружений могут укладываться друг на друга не более чем в два-три яруса.

1.5.5. Элементы временных сооружений должны храниться в закрытых помещениях или под навесом на подкладках, исключающих соприкосновение с грунтом.

1.6. Проект производства работ (ППР) на монтаж временных сооружений входит в состав основных организационно-технологических документов на строительство.

Временные сооружения монтируются в соответствии с ППР и инструкциями изготовителя.

При организации и проведении работ по монтажу временных сооружений должны выполняться требования противопожарной безопасности и техники безопасности, а также _______________________________________________________.

1.7. Временные сооружения должны эксплуатироваться в соответствии со строительными нормами, правилами и инструкциями по эксплуатации временных сооружений конкретных типов.

1.8. Гарантии Арендодателя:

1.8.1. Арендодатель гарантирует соответствие временных сооружений требованиям настоящего договора при соблюдении Арендатором условий транспортирования, хранения и эксплуатации. Гарантийный срок эксплуатации – __ мес. со дня ввода временных сооружений в эксплуатацию.

1.8.2. Арендодатель в течение гарантийного срока безвозмездно ремонтирует или заменяет все элементы временных сооружений, пришедшие в негодность по его вине; замена должна производиться в течение __ дней со дня получения уведомления Арендатора о замене.

2. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

2.1. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует в течение _________.

2.2. Передача временных сооружений Арендатору и их возврат Арендодателю подтверждаются составлением акта приема-передачи и акта возврата, подписываемых надлежаще уполномоченными представителями сторон (паспорт, доверенность).

3. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

3.1. Арендодатель обязуется:

3.1.1.

В течение ________ после заключения настоящего договора по акту приема-передачи, составленному уполномоченными представителями сторон, передать временные сооружения Арендатору в состоянии, необходимом для их использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора, со всеми принадлежностями и относящейся к ним документацией, перечисленными в акте приема-передачи (Приложение N __).

3.1.2. Принять возвращаемые временные сооружения от Арендатора.

3.1.3. Выполнять иные обязанности по настоящему договору.

3.2. Арендатор обязан:

3.2.1. Принять временные сооружения от Арендодателя по акту приема-передачи, составленному уполномоченными представителями сторон.

3.2.2. Своевременно уплачивать арендную плату за пользование временными сооружениями.

3.2.3. Предоставить работников, обладающих необходимыми знаниями и квалификацией, для осуществления монтажа временных сооружений.

3.2.4. Обеспечить нормальную и безопасную эксплуатацию временных сооружений в соответствии с их назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора.

3.2.5. Проводить текущий (и капитальный) ремонт временных сооружений.

3.2.6. Страховать своими силами и за свой счет временные сооружения и/или ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с их эксплуатацией.

3.2.7. В течение _____ после окончания срока аренды, указанного в п. 2.1 настоящего договора, возвратить арендованные временные сооружения Арендодателю в состоянии, необходимом для их использования в соответствии с назначением, указанным в п. 1.2 настоящего договора, с учетом нормального износа.

3.2.8. Выполнять иные обязанности по настоящему договору.

3.3. Доставку временных сооружений до места передачи производит _________.

3.4. Ответственность за организацию транспортировки и сохранение временных сооружений несет _________________________________________________.

3.5. Арендатор вправе сдавать арендованные временные сооружения в субаренду без согласия Арендодателя.

4. РАСЧЕТЫ ПО НАСТОЯЩЕМУ ДОГОВОРУ

4.1. Арендная плата по настоящему договору составляет _________ (__________________) рублей в месяц (или: квартал, год).

4.2. Арендная плата уплачивается Арендатором не позднее ______ числа каждого месяца (квартала, года) путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

5.2. В случае невнесения Арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок Арендодатель вправе требовать уплаты пени за каждый день просрочки в размере и на условиях, определенных действующим законодательством Российской Федерации.

5.3. В случае гибели или повреждения арендованных временных сооружений Арендатор обязан возместить Арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение временных сооружений произошли по обстоятельствам, за которые Арендатор отвечает в соответствии с законом или настоящим договором.

6. ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Арендодатель вправе в одностороннем порядке досрочно расторгнуть настоящий договор и потребовать возмещения убытков в случаях, когда Арендатор:

– использует временные сооружения не в соответствии с их назначением;

– существенно ухудшает состояние временных сооружений;

– более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

6.2. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего договора, письменно уведомив об этом другую сторону в срок _______ путем направления заказного письма с уведомлением о вручении по адресам, указанным в разделе 11 настоящего договора.

7. КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ

7.1. Условия настоящего договора, дополнительные соглашения к нему и иная информация, полученная сторонами в соответствии с договором, конфиденциальны и не подлежат разглашению в течение ___________ (срок действия настоящего договора).

8. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

8.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

8.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила). В этом случае сторона, для которой возникли такие обстоятельства, обязана сообщить об этом другой стороне в разумные сроки.

10. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

10.1. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством Российской Федерации.

10.2. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

10.3. В случае реорганизации какой-либо из сторон ее права и обязанности по настоящему договору переходят к ее правопреемнику.

10.4. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.

11. АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендатор: ____________________________________________________________ _______________________________________________________________________ _______________________________________________________________________ Арендодатель: _________________________________________________________ _______________________________________________________________________ _______________________________________________________________________ ПОДПИСИ СТОРОН: Арендатор: ____________________________________________________________ М.П. Арендодатель: _________________________________________________________ М.П.

Источник: https://vse-documenty.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B4%D1%8B_%D0%B2%D1%80%D0%B5%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D1%81%D0%BE%D0%BE%D1%80%D1%83%D0%B6%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F

Новости экономики и финансов СПб, России и мира

Можно ли сдавать временное сооружение в аренду?

Как стало известно “ДП”, комитет имущественных отношений (КИО), который оспаривал право сдавать торговые места в субаренду, проиграл апелляционные и кассационные суды ООО “Селена” (документы есть в распоряжении редакции).

Это первый случай в Петербурге, когда предпринимателям удалось доказать законность сдачи ларьков в аренду третьим лицам. Теперь у тех, кто пострадал от действий городских властей, появился шанс восстановить свои имущественные права.

Новый фигурант

Сдачей торговых мест во временных объектах заняты владельцы тысяч павильонов и ларьков. Чиновники КИО считают это одним из критериев “недобросовестности” и отказывают таким арендаторам в переходе на договор размещения без торгов.

В судебную плоскость спор со Смольным по субаренде перевели ООО “Афина” и ООО “Стимул”, подав иски против КИО. Суд уже поддержал их в первой инстанции, сейчас в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти рассматриваются кассационные иски.

КИО заявлял о планах внести прямой запрет субаренды в типовой договор с бизнесом, и под давлением предпринимателей чиновники пообещали отложить это решение до окончания апелляционных судов.

Но, как выяснилось, суды уже состоялись, просто они были менее публичными, чем дела “Афины” и “Стимула”. В апреле 2018 года Арбитражный суд рассмотрел кассационную жалобу КИО по иску ООО “Селена” о незаконном взыскании штрафа 70 тыс. рублей за нарушение договора.

Суд снова встал на сторону бизнеса. Суд первой инстанции и апелляционный суд по этому делу прошли в октябре и декабре 2017 года.

“Селена” владеет торговым павильоном на пр. Энгельса, в договоре компании было указано, что компания обязуется не сдавать арендуемое имущество третьим лицам. Но арендует она у города участок, а сдает — павильон, так это понимают и предприниматели, и суды.

“Иное толкование названного пункта договора аренды означало бы, что общество, приняв на себя указанное обязательство, фактически лишилось бы возможности реализовать свои охраняемые законом права иначе, как нарушив обязательства по договору, — решил Арбитражный суд.

— Договор аренды, заведомо исключающий для его стороны возможность реализации своих законных прав без нарушения условий договора, не соответствует статьям 9, 209, 310 ГК РФ”.

В своем проекте изменения типового договора КИО предложил другую формулировку.

Вместо “арендатор не вправе вступать в сделки, следствием которых является обременение предоставленных по договору имущественных прав без письменного разрешения арендодателя”, чиновники решили запретить в договоре каким–либо компаниям, кроме арендатора, вести деятельность на участке.

Таким образом спор о том, считать ли аренду киоска обременением, прекратился бы. “Но зато, если следовать такой формулировке, получится, что в киоске не может работать даже банковский терминал или клининговая компания, потому что все это “деятельность других компаний”, — заявил на встрече с КИО глава Союза малых предприятий Владимир Меньшиков.

В КИО подчеркивают, что “практика расторжения действующих договоров по этому основанию на сегодня отсутствует”. То есть договоры с арендаторами действуют либо до окончания срока аренды, либо до момента, когда предприниматель подаст заявку на замену условий с аренды на размещение.

В комитете добавляют, что суды от имени комитета ведет подведомственная организация ГКУ “Имущество Санкт–Петербурга”. “За ГКУ также сохраняется право обжаловать решение суда кассационной инстанции по делу с ООО “Селена” в Верховном суде РФ”, — отмечают в комитете.

Однако стоит отметить, что решение Верховного суда о возможности субаренды в киосках на городской земле существует: суд в 2016 году уже вынес решение в пользу предпринимателя из Воронежа.

Отношение КИО к субаренде не меняется, чиновники не считают решения судов прецедентом. КИО исходит из того, что каждый договор индивидуален и рассмотрение одного иска не говорит о ситуации в целом.

Тем не менее юристы считают, что, несмотря на непримиримую позицию КИО, смысл идти в суд есть.

“От тех, кто сейчас судится на эту тему с КИО, многое зависит, и мы готовы им помочь”, — заявила на встрече с бизнесом Надежда Полянская, юрист аппарата петербургского бизнес–омбудсмена Александра Абросимова, добавив, что предпринимателям в этой ситуации важно скооперироваться и подать как можно больше исков. Она отметила, что все примеры успешного сопротивления бизнеса решениям власти построены на кооперации.

Павильоны уходят

Отказы в продлении договоров из–за субаренды продолжаются и сейчас, в итоге павильоны сносит Городской центр повышения эффективности использования госимущества. Для самого центра причиной сноса является не сам факт субаренды, а отсутствие договора, делающее киоск незаконным.

Владелец сети торговых павильонов Ашот Эфендиев рассказывает, что в этом году ему не продлили договор аренды на два павильона из–за того, что сдавал в аренду места.

Он поясняет, что использовать павильоны по одному профилю невозможно: если 100–150 м2 торговой площади заполнить только овощами и фруктами, он будет работать в убыток.

Девелопер или рантье

Пункт в договоре, который сейчас вызывает споры, не привлекал внимание властей до 2016 года. Тогда КИО сформировал такую позицию: земельные участки предоставляют малому бизнесу как форму поддержки, а те, кто арендует сразу несколько павильонов и сдает их другим предпринимателям, — не девелоперы, а рантье.

Чиновники считают, что участки нужно сдавать напрямую торговцам.

На встрече в КИО с журналистами в апреле Мария Янкина, зампредседателя комитета, заявила, что “в городе всего девять компаний, которые делят между собой большую часть рынка НТО”.

Назвать компании Янкина отказалась, подчеркнув, что это именно бенефициары, то есть конечные пользователи, а договоры аренды или размещения могут быть заключены на иные юрлица. “И это отнюдь не малый бизнес”, — подчеркнула она.

На многочисленных встречах в объединениях предпринимателей, комитете по развитию предпринимательства (КРППР), приемных депутатов сам малый бизнес настаивал, что строить, согласовывать,подключать к сетям торговый объект — это один вид бизнеса, а торговать — другой.

“Если торговля не пошла в одном месте, предприниматель может легко изменить локацию на более выгодную, — разъяснил владелец сети павильонов Юрий Рагулин.

—Но ему при этом не нужно участвовать в аукционе, брать кредиты в банке на строительство сооружения, заниматься согласованиями и подключениями”. Рагулин добавляет: многие его арендаторы–торговцы самостоятельно попасть на этот участок в принципе не смогли бы.

Они заняты поставками и торговлей, у них не хватает ресурсов и компетенций, чтобы пройти все бюрократические препоны, и инвестиций — чтобы построить павильон.

Ключевый этапы конфликта КИО с бизнесом

Сегодня в городе продолжается расторжение и непродление договоров на размещение НТО именно из–за так называемой субаренды, или сдачи в аренду торговых мест в павильонах другим предпринимателям.

КИО отказывает третьим лицам в праве заниматься предпринимательской деятельностью на площадях тех, кто арендует у города участки. Комитет по контролю за имуществом (ККИ) выписывает за это штрафы, хотя решение суда уже есть и оно имеет юридическую силу.

Но комитет игнорирует решение суда и не выполняет представление прокуратуры СПб от 11 июля 2017 года.

Юрий Рагулин

владелец сети торговых павильонов

Удивительно, что решения судов уже вступили в законную силу, а непродление договоров на участки продолжается. Никто из числа предпринимательского сообщества о судебных решениях проинформирован не был.

Может быть, комитет хочет получать решение суда по каждому случаю и в таком порядке принимать решения? У нас не прецедентное право, но ведь КИО сам еще в апреле 2017 года устами зампредседателя Александра Германа сказал, что будет решение суда и они подчинятся.

Янина Гришина

глава НП “Содействие малому бизнесу”

Суд вынес абсолютно правомерное решение по вопросу аренды НТО. Я благодарю предпринимателей за инициативу и мужество в отстаивании своих интересов в суде. Право распоряжаться своей собственностью и использовать ее в бизнесе закреплено в ст. 34 и 35 Конституции.

Но петербуржцы вынуждены отстаивать конституционное право в суде. Исполнительная власть считает, что сдача НТО в аренду формирует класс рантье. Но девелоперы — тоже рантье.

И если мы хотим запретить аренду или продажу имущества в малом бизнесе, то нужно запретить ее для всех.

Любой спор необходимо рассматривать с учетом конкретных обстоятельств дела применительно к каждому отдельному арендатору.

Так, в постановлении суда кассационной инстанции по спору между СПб ГКУ “Имущество Санкт–Петербурга” (ГКУ) и ООО “Селена” суд многократно обращается к тексту конкретного договора.

КИО, в свою очередь, продолжит в судебном порядке с ООО “Афина” спор о незаконности сдачи в пользование третьим лицам объекта, расположенного на арендуемом государственном участке.

Оксана Шульга

представитель КИО

Марина Васильева, Лилия Агаркова автора

15 мая 2018, 00:11 25513

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!

Источник: https://www.dp.ru/a/2018/05/14/Prikazano_sdatsja

Строение в собственности, а земля – в аренде: чем это грозит

Можно ли сдавать временное сооружение в аренду?

Обладание землей преследует определенные цели. На ней можно выращивать овощи, построить жилой коттедж, создать производственный комплекс или просто проводить досуг.

Приобретая землю, человек решает вопрос о том, готов ли он быть собственником участка или арендатором. Собственность – лучший выход.

Однако иногда возможна только земля в аренде — чем это грозит ее владельцу? И можно ли арендованный участок превратить в собственный?

Общие правила

Покупка квартиры, дачного домика, гаража и любой иной постройки на земле влечет возникновение у покупателя определенных прав на участок, где они расположены.

Законодатель закрепил право следования судьбы земельного участка под недвижимостью (ст.522 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ). Продавая недвижимое строение, продавец передает и свои права на землю под ним. Существует два варианта: земля арендована или в собственности. И покупатель, соответственно, становясь собственником квартиры, дома и т. д., приобретает тот вид прав на участок, который был у продавца.

Возникает две различные ситуации:

  1. Недвижимость в собственности, а земля под ним – в аренде.

Арендные возможности продавца в полном объеме без изменений переходят к покупателю. Собственника участка спрашивать согласия на совершение такой сделки нужно не всегда. Это потребуется тогда, когда целевое использование прямо предусмотрено законом. Например, земля из категории сельскохозяйственных, а покупатель хочет снести покупаемое строение и построить завод.

Еще один случай получения согласия, когда арендный контракт продавца здания с собственником земли прямо предусматривает такую необходимость.

  1. И земля, и строение поступают к покупателю на праве собственности.

Преимущество такой ситуации, очевидно, все три правомочия (распоряжаться, владеть и пользоваться) реализуются в отношении сразу двух объектов. Что это значит? Нельзя продать дом, а землю под ним сдать в аренду. Все передается как единый сложный объект. Минус этой ситуации для покупателя – более высокая цена. Но даже он станет плюсом в случае перепродажи.

Как узнать, в аренде земля или нет? Достаточно потребовать у продавца подтверждения его прав на земельный участок. Из представленных документов можно сделать соответствующий вывод.

Или обратиться в Росреестр за сведениями, используя предложенные сервисы по поиску информации.

Вывод: Отсутствие права собственности на участок под покупаемым строением – не причина отказа от покупки. Важно внимательно изучить договор аренды, включая срок и стоимость арендной платы.

Риски покупки жилья на арендованной земле

Покупая квартиру в многоквартирном доме или частный дом в поселке, все несут риск заключения невыгодной сделки, если земля под ними арендована. В чем они проявляются?

  1. Сложность для простого человека оценки законности сделки с земельным участком: нужно проанализировать содержание договора аренды сразу по нескольким параметрам:

А) Сколько осталось до окончания аренды.

Публичные земли арендуются (ст.39.6 ЗК РФ):

  • на 20 лет для ИЖС (индивидуального жилищного строительства);
  • на 3 года для завершения строительства объекта, купленного на публичных торгах;
  • на 49 лет, если объект уже построен к моменту заключения аренды.

Частные земли в сроках аренды не ограничены.

Вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость при заканчивающейся аренде, каждый решает сам.

Б) Кто собственник, и возможна ли замена или продление договора.

Государство и местные власти по окончании срока аренды своих земель назначают торги. Это происходит, когда арендатор не подал заявление о заключении нового договора. Поэтому так важен срок. Аренда негосударственных земель в этом вопросе гибче. Достаточно включить условие об автоматическом продлении договора при отсутствии нарушений с обеих сторон.

В) Хороши ли условия аренды (стоимость и диапазон возможностей по использованию).

Г) Насколько хорошо продавец выполняет свои арендные обязанности.

  1. Необходимость придерживаться целевого использования участка: приобретая жилье на такой земле, устроить из этого здания магазинчик вряд ли представится возможным. Еще хуже, когда всплывает запрет на застройку территории ввиду особой зоны (природной, промышленной).
  2. Стабильность оплаты аренды. Это необходимые платежи, вносимые из года в год. Потеря источника доходов может привести к просрочке платежа. Что повлечет за собой расторжение договора.
  3. Длительность процесса получения согласия собственника (если необходимо) при переуступке арендных прав.

Налоги на землю и арендная плата отличаются в размерах. Заниженная стоимость жилья из-за аренды участка в итоге выравнивается за счет долгосрочных арендных платежей.

Далее следует проверить соответствие границ участка с документами на него. Это можно сделать через Росреестр, воспользовавшись электронными услугами. Тем более что жилье тоже проверяется на предмет кадастрового учета. Неверные границы должны быть исправлены.

Аренда участка регистрируется в ЕГРН наравне с покупкой здания на ней.

Вывод: все эти тонкости без специальных знаний можно не уловить и попасть в неприятную ситуацию.

Оформление недвижимости на арендованном земельном участке: действия, документы

Вариант первый – покупается земельный участок в аренде с целью возведения постройки.

Правила строительства зависят от нескольких факторов:

  • предназначение участка;
  • градостроительные требования, например, земля не входит в проект межевания под категорией «жилой». Она может предназначаться для застройки промышленными объектами. Строить дом на таком участке будет незаконно.

Переход участка происходит через переоформление договора аренды на нового участника – покупателя.

Сдача в аренду под строительство и заморозка стройки, т. е. затягивание ее начала на срок более трех лет дает право арендодателю расторгнуть договор. Государство в полной мере использует это право, так как стимулирует строительство и пополнение жилищного фонда. Замороженный участок бесполезен в таком контексте.

Вариант второй – приобретается уже готовое строение.

Оформление арендных отношений на участок под строением можно провести разными способами:

  1. Не расторгать арендный контракт продавца, он должен выдать доверенность на имя покупателя. Такая схема законна, так как п.9 ст. 22 ЗК РФ позволяет арендатору передать права на участок без переоформления соглашения, если срок аренды более пяти лет. Согласие госорганов не требуется, важно лишь уведомить о такой смене.
  2. Разорвать старый договор и заключить новый. При сроке более года – зарегистрировать в ЕГРН.

Определить оптимальный вариант можно только с учетом обстоятельств.

Перевод земли из статуса арендованной в статус собственной

Теперь ясно, если земля в аренде, то чем это грозит. Поэтому актуальным становится вопрос о выкупе земельных территорий.

Законом введено правило, что определенная часть земельного фонда гражданам и предпринимателям принадлежать не может. Их собственником выступают государство и местные власти. В таких случаях только аренда позволяет использовать земельные участки для частной застройки.

Земли лесного и водного фонда, прибрежные территории – яркий пример такой ситуации. Они привлекательны для застройщиков своей живописностью, но проигрывают по другим параметрам. Найти покупателя, который рискнет купить коттедж на арендованной земле, непросто.

Особенно если ее срок заканчивается, и гарантий продления нет.

Поэтому выкупить у государства такую землю невозможно.

Часть государственных земельных участков можно получить в собственность бесплатно:

  1. По прошествии пяти лет после ее получения для ИЖС.
  2. Многодетным семьям, проживание которых требуют расширения жилплощади (однократно).

Без проведения торгов продается публичная земля, если лицо является собственником находящегося на участке здания или надел предоставлен для ИЖС. При этом земельный участок не должен быть изъят из оборота.

Цена продажи ориентирована на кадастровую стоимость.

В остальных случаях выкуп зависит от арендодателя. Частный собственник может согласиться на выкуп участка по окончании аренды. Это условие может сразу включаться в арендное соглашение, или вписываться позже в качестве дополнения.

Собственник недвижимости на участке имеет преимущество перед остальными желающими приобрести эту землю. Это значит, что решив отказаться от собственности на участок, хозяин обязан продать его лицу, чья недвижимость построена на нем. И только если лицо откажется, предложить участок другим покупателям.

Вывод: перед покупкой недвижимости стоит трезво оценить возможность последующей приватизации земли под ней.

В целом достоинства и недостатки статуса земли под строением выглядят так:

ЗемляПлюсыМинусы
в арендеСтоимость постройки нижеОграничение прав сроком аренды
Возможность выкупа (за некоторыми исключениями) и увеличения общей стоимости при последующей продажеПросрочка платежей влечет расторжение договора
Размеры платы могут меняться
Процедура оформления сложней (участвуют три стороны – собственник, продавец-арендатор, покупатель)
в собственностиСтабильность и широкие возможности реализации прав (продажа, залог, мена и пр.)Высокая стоимость покупки

Удачной станет покупка или нет, зависит от многих обстоятельств. Если приглянувшаяся недвижимая постройка по своим показателям и возможностям эксплуатации перевесит недостатки статуса земли под ней, то это можно считать выгодной сделкой.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/zemelnoe-pravo/grazhdanskiy-oborot/v-arende.html

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: