Легитимность общего собрания

Содержание
  1. Общее собрание собственников многоквартирного дома
  2. I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме
  3. II. Наличие кворума
  4. III. Легитимность ания
  5. IV. Перевод квадратных метров в голоса
  6. V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома
  7. VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме
  8. VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме
  9. Источники:
  10. Каким количеством собственников принимаются решения на общем собрании собственников
  11. Решения принимаются большинством, ⅔ или 100%
  12. Простое большинство для утверждения обязательных вопросов
  13. Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД
  14. Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех в доме
  15. Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех в доме
  16. Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме
  17. Для введения ограничений пользования земельным участком нужно получить не менее 2/3
  18. Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством
  19. Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного ания
  20. Доверьте сбор решений и подсчёт сервису «ОСС на 100%» и инфосистеме «Моя Квартира»
  21. Опыт управдома: Вопрос легитимности собрания жильцов дома
  22. На заметку
  23. Органы муниципальной власти
  24. Администрации районов города
  25. Организация и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах
  26. Для успешного проведения собрания необходимо:
  27. Этапы проведения общего собрания

Общее собрание собственников многоквартирного дома

Легитимность общего собрания

Общее собрание собственников многоквартирного дома — согласно нынешнему законодательству1, высший орган управления многоквартирным домом.

Официально ЖК РФ обязывает организовывать его не реже одного раза в год2.

Между тем, по оценкам ряда экспертов, в большинстве наших многоквартирных домов провести общее собрание собственников физически невозможно вследствие разобщенности и аморфности собственников, а также непонимания последними своих прав.

Интересно, что этот факт, равно как и массовую фальсификацию собраний, зачастую признают и сами органы государственной власти — например, в лице Генеральной прокуратуры РФ3. Согласно ее официальным оценкам, в ходе прошедшего выбора управляющих компаний решения общих собраний собственников многоквартирных домов были сфальсифицированы на 95%.

I. Основные полномочия общего собрания собственников.
II.  Наличие кворума.
III. Легитимность ания.
IV. Перевод квадратных метров в голоса.
V. Распространенные виды общего собрания собственников  многоквартирного дома.
VI. Порядок организации общего собрания собственников в МКД.
VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме.

I. Основные полномочия общего собрания в многоквартирном доме

▪ Выбор формы управления многоквартирным домом;

▪ выбор управляющей компании для МКД — если собственниками избрана форма управления управляющей организацией;

▪ утверждение тарифа на содержание и ремонт жилья;

▪ принятие решения о начале капитального ремонта;

▪ решение других вопросов, связанных с эксплуатацией и управлением общим имуществом здания.

Примечание: исполнять решение общего собрания должны все собственники многоквартирного дома, в том числе — и не принявшие в нем участия.

II. Наличие кворума

Общее собрание будет признано состоявшимся, если на него пришли, как минимум, собственники 51% площадей квартир или нежилых помещений (50%+1) данного многоквартирного дома.

Таким образом, если, например, в здании 40% квартир не приватизировано и за них ал  представитель городской власти, то для необходимого кворума на общее собрание должны прийти еще, как минимум, собственники 11% жилых и нежилых помещений.

Если 11% площадей данного МКД занимает, например, расположенный на первом этаже магазин, хозяин которого также пришел на общее собрание, мероприятие будет считаться состоявшимся, хотя на нем присутствовало лишь два собственника. Подушная численность самих присутствующих на наличие-отсутствие кворума не влияет, главное — сколько за каждым числится квадратных метров.

Наличие кворума прошедшего собрания вычисляется по формуле4:

Х = (∑Sk × 100%) : S0

Sk площади помещений собственников, пришедших на общее собрание.

S0общая полезная площадь помещений многоквартирного дома.

Соответственно, если Х > 50, де-юре общее собрание собственников состоялось, если Х < 50, его придется организовывать повторно.

III. Легитимность ания

Вынесенные на общее собрание собственников решения признаются вступившими в силу, если за них проали домовладельцы, которым принадлежит более 50% площадей в данном многоквартирном доме от общей численности площадей присутствующих домовладельцев (см. раздел II.).

Таким образом, в доме может сложиться следующая ситуация:

а) на общее собрание пришли собственники 51% площадей МКД;

б) из пришедших на общее собрание за выбор управляющей компании «Рога и копыта» проал 51% «площадей» пришедших площадей — т. е. менее 50% собственников площадей всего многоквартирного дома.

Однако такое решение все равно является законным, «Рога и копыта» могут смело заходить в многоквартирный дом. По аналогичному принципу на общих собраниях собственников рассматриваются практически все вопросы.

Исключение —  создание ТСЖ. За организацию товарищества должны проать собственники более 50% кв. метров всего дома — независимо от численности кв. метров, «пришедших» на общее собрание. Таким образом, если здесь было 50% кв. метров плюс еще 1 кв. метр, в данном случае созданное товарищество будет законным, только при его единогласной поддержке всеми присутствующими.

Данный принцип распространяется только непосредственно на создание товарищества, все остальные организационные вопросы по дальнейшему функционированию ТСЖ (выбор членов правления и ревизионной комиссии) осуществляются так же, как и в случае с УК «Рога и копыта».

И наконец, отметим еще тот факт, что владельцы нежилых помещений также имеют право ать на общих собраниях за или против создания ТСЖ и становиться его членами. Таков нынешний Жилищный кодекс: хозяин-«нежилец» тоже может быть членом товарищества собственников жилья, ничего с этим не поделаешь.

IV. Перевод квадратных метров в голоса

Ранее излагаемые принципы ания на общих собраниях в многоквартирных домах не душами собственников, а квадратными метрами, принципиально отличают нынешний капиталистический многоквартирный дом от советского колхоза, с которым многие иронично стали сравнивать свое жилье в ходе жилищно-коммунальной реформы. Ведь в старые добрые времена был принцип «от каждого по способностям»…

Учитывая, что на общее собрание собственником приходят люди, но при этом они голосуют своими метрами, в процессе подсчета итогов может возникнуть несусветная путаница.

Приведенная формула в разделе II в ходе этой процедуры громоздка, на данном этапе целесообразно перевести квадратные метры в «условные голоса».

Благо подсчет при подведении итогов общего собрания может производиться в порядке, установленном самими собственниками помещения. В целях удобства обычно берется расчет: 1 кв. метр равен одному условному голосу.

Пример: итак, площадь многоквартирного дома 4000 кв. метров, на общее собрание пришли собственники 3625 кв. метров – то есть, всего 3625 . За управляющую компанию «Рога и копыта» проал только Иванов, имеющий типовую двухкомнатную 54-метровую квартиру. Соответственно, эту фирму поддерживает 54 «условных голоса», остальные против, кандидатура отклоняется…

И наконец, в отдельных случаях принимается решение, что 1 кв. метр равен 10 условным голосам. Данные получаются круглыми, ошибиться сложнее.

V. Распространенные виды общего собрания собственников многоквартирного дома

Ежегодное общее собрание собственников.
На повестке дня обычно утверждается тариф на содержание и ремонт жилья, выслушивается отчет управляющей компании или ТСЖ о проделанной работе, решается вопрос сдачи в аренду мест общего пользования или придомовой территории.

Общее собрание собственников в домах ТСЖ. Принципиальное отличие  собственников, избравших форму управления МКД товариществами, в том, что они могут принимать участие в общих собраниях только если состоят в ТСЖ.

Отметим: любой собственник жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме имеет право быть членом товарищества (И при этом член ТСЖ может не ходить на общие собрания товарищества).

Одновременно собственник может и отказаться от членства в товариществе, но в данном случае он не будет пользоваться правом голоса на общем собрании.

В некоторых жизненных ситуация этот вопрос принципиальный, поскольку решение общего собрания собственников — членов ТСЖ главнее решения председателя и правления. Более того, на нем можно даже ликвидировать само ТСЖ, переизбрать форму управления многоквартирным домом.

Для некоторых эта информация актуальна, поскольку сейчас создается обилие фиктивных товариществ, а некоторые из оппозиционно настроенных жильцов принципиально не вступают в ТСЖ и пытаются их как-то ликвидировать3, 5.

Подобная «оппозиция» ставит себя в комичную ситуацию, поскольку собственники жилья могут ликвидировать товарищество только путем ания на общем собрании. Но для этого сперва необходимо в него вступить (!), после чего получишь право голоса.

Иной путь – только документально доказать, что товарищество создано мошенническим путем и ликвидировать его, обратившись в прокуратуру, суд и т. д. 

▪ Общее собрание в заочной форме. В целях облегчения организации общего собрания собственников многоквартирного дома мероприятие может быть проведено в заочной форме с последующим заочным анием. На нем также могут быть решены и текущие, и глобальные вопросы (в том числе – организовано ТСЖ).

Внеочередное общее собрание собственников — может проводиться в случае возникновения в доме какого-либо ЧП, а также, наоборот, возникновения позитивной непредвиденной ситуации, решения каких-либо «рабочих» вопросов. Проходит только в очной форме, но при этом в случае недостатка кворума параллельно допускается заочное ание.

VI. Порядок организации общего собрания собственников в многоквартирном доме

Инициировать общее собрание может любой собственник жилого и нежилого помещения в МКД, в том числе — и совладелец квартиры, юридическое лицо, а также инициативная группа собственников. Если в здании есть неприватизированные квартиры, находящиеся в муниципальной собственности, за эти площади, соответственно, могут ать только представители городской власти, но не их жильцы.

При этом собственники имеют право назначать доверенных лиц, которые будут участвовать и ать от их имени на общем собрании.

Процедура созыва общего собрания собственников достаточно громоздка: каждый из домовладельцев должен быть официально проинформирован о предстоящем мероприятии в срок не ранее, чем за десять дней до его начала письменным уведомлением, которое может быть вручено под расписку или прислано по почте заказным письмом.

В уведомлении должны быть указаны:

▪ дата, место и время проведения общего собрания (может проводиться во дворе, подвале дома, квартире собственника, актовом зале ближайшего учреждения и т. п.);

▪ вопросы, стоящие  на повестке дня;

▪ фамилия, имя, отчество и адрес инициатора, площадь его жилья (нежилого помещения), копии документов, подтверждающие права на это имущество (реквизиты свидетельства о праве собственности);

▪ контактный телефон инициатора (юридически — не обязательно).

VII. Примерный сценарий организации и проведения общего собрания в многоквартирном доме

1. Уведомление собственников — подробности см. выше.

2. Организация инициативной группы.


В крупных многоквартирных домах эти мероприятия целесообразнее организовывать нескольким домовладельцам, поскольку один человек может не справиться с такой задачей — особенно если общее собрание проводится в очной форме.

Функциональное разделение ролей между инициативной группой может быть следующим: председатель, секретарь, счетная комиссия. Избрание их можно вынести в один из первых вопросов, поставленных на повестке.

3.Выбор и подготовка места, где будет проходить общее собрание собственников.

Осуществляется при наличии такой возможности. Рекомендуется назначать на будние дни в вечернее время.

В выходные и пятницу вечером, особенно в теплое время года, организовывать мероприятия обычно нецелесообразно — многие разъедутся на дачи.

Одновременно наканунеможно подготовить и расклеить (разбросать по почтовым ящикам жильцов) агитационные листовки, призывающие прийти на собрание.

4. Подготовка документации

В ходе общего собрания неизбежно потребуются:

▪ список всех собственников МКД;

▪ технический паспорт (или его ксерокопия),
где указана общая площадь многоквартирного дома;

▪ регистрационный бюллетень – документ, содержащий информацию о месте и дате проведения общего собрания собственников, вопросы, стоящие на повестке дня,

▪ проект решений — листы бумаги с нарисованными на четыре столбиками колонками. В первом левом столбике написаны вопросы, которые предполагается выносить на ание, в трех других — стоят графы «за», «против», «воздержался».

5. Регистрация участников. Пришедших на общее собрание собственников регистрируют в бюллетене с указанием их фамилий, имен, отчеств (желательно — и паспортных данных), номеров квартир, общеполезных площадей квартир. Лицо, осуществляющее регистрацию, расписывается в бюллетене. По завершении этой процедуры документ представляется председателю собрания.

6. Наведение порядка и тишины. Учитывая, что на многих общих собраниях собственников часто стоит гвалт, вспыхивают скандалы, во избежание срыва кому-то из членов инициативной группы целесообразно взять на себя миссию психолога на случай конфликта, а возможно, и «вышибалы».

7. Утверждение повестки дня. Самый ответственный этап, поскольку изменение ранее объявленной повестки не допускается.

8. Ведение протокола общего собрания. Осуществляется секретарем в письменной форме путем дословного или выборочного стенографирования или конспектирования выступлений собственников. Протокол собрания может вестись в форме аудио или видеозаписи (последние могут использоваться и в качестве дополнительных приложений к бумажному протоколу).

Одновременно в документе должны присутствовать адреса участвующих, количество жителей, зарегистрированных на собрании, а также общее количество собственников МКД, фамилия-имя-отчество инициатора, дата, время и место проведения, состав президиума, формулировка рассматриваемых вопросов, фамилии выступающих, краткое содержание их выступлений и принятые решения с результатами аний.

9. Голосование. Осуществляется всеми членами общего собрания: собственники ставят автографы по каждому из указанных вопросов в проекте решения в графах «за» или «против», или «воздержался» (см. п. №4).

10. Подсчет . Наиболее целесообразно осуществлять по технологиям, указанным в разделе IV. Результаты ания оформляются протоколом, подписываемым на собрании председателем и секретарем.

11. Уведомления собственников, не пришедших на общее собрание, о принятых на нем решениях осуществляется в 10-дневный срок по завершении мероприятия.

Источники:

Источник: http://rostov-dom.info/2010/11/obshhee-sobranie-sobstvennikov-mnogokvartirnogo-doma/

Каким количеством собственников принимаются решения на общем собрании собственников

Легитимность общего собрания

Жилищный кодекс РФ в разных статьях регламентирует, какое количество собственники должны отдать в поддержку того или иного вопроса, чтобы он считался принятым на общем собрании. Это количество зависит от содержания вопроса. Читайте о том, каким количеством в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.

Решения принимаются большинством, ⅔ или 100%

Кворум для принятия большинства решений на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме зафиксирован в ч. 1 ст. 46 ЖК РФ.

В данной статье приводится несколько вариантов принятия положительных решений в зависимости от вида вопроса:

  • большинством от общего числа собственников в доме, участвующих в собрании;
  • 50%+1 голос от общего числа всех собственников помещений в многоквартирном доме;
  • не менее ⅔ от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

В ЖК РФ есть ещё один вариант количества , которые собственники должны на ОСС отдать за вопрос, чтобы он был принят: 100%, то есть все собственники в доме должны проать «за» (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Собрание считается легитимным, если в нём приняли участие собственники, обладающие более чем половиной от общего числа в доме (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). Поговорим о том, каким количеством принимаются решения по вопросам, которые чаще всего выносятся на общие собрания собственников помещений в многоквартирных домах.Что Минстрой РФ изменил в требованиях к оформлению протоколов ОСС

Простое большинство для утверждения обязательных вопросов

Обязательными для всех общих собраний являются вопросы о выборе председателя, секретаря собрания и членов общей комиссии. К этой группе можно отнести вопросы о том, в каком порядке уведомляются собственники о предстоящем собрании и о принятых на ОСС решениях, если управляющая организация, ТСЖ или жители дома хотят изменить установленный в ЖК РФ порядок.

Также участники собрания должны определить, где будут храниться копии решений и протокола ОСС: сделать это можно один раз для всех собраний или для каждого ОСС отдельно.

По указанным вопросам положительное решение принимается простым большинством от числа собственников, присутствующих на собрании, то есть 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Простое большинство выбирает способ управления домом и состав совета МКД

Собственники в каждом многоквартирном доме должны определиться с тем, каким образом дом будет управляться: непосредственно, с помощью управляющей организации или ТСЖ/ЖК (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Вопрос о выборе способа управления принимается на общем собрании собственников простым большинством (п.4 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Столько же должно быть отдано за предложенную для управления домом организацию, утверждение условий договора управления с выбранной УО, а также за расторжение договора с прежней УО, если собственники приняли решение сменить организацию.

50%+1 голос должны отдать собственник на ОСС для утверждения предложенного управляющей организацией размера платы за жилое помещение согласно договору управления (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Простое большинство собственников, присутствующих на ОСС, требуется для выбора лиц, которые составят совет многоквартирного дома и его председателя.

А вот наделить председателя или совет дома дополнительными полномочиями по принятию решений о проведении текущего ремонта общего имущества можно только при согласии собственников, обладающих 50% +1 голос от общего числа всех в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Предоставить председателю совета МКД дополнительные полномочия на принятие разных решений по управлению домом собственники могут только в том случае, если за это решение будет отдано не менее ⅔ от всех в доме (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Если на ОСС вынесены вопросы об установлении размера и выплате вознаграждения председателю совета дома, то решение должны поддержать собственники, обладающие большинством собственников, присутствующих на ОСС.Психология ОСС: секреты проведения успешного собрания

Вопросы по капремонту решаются простым большинством, большинством или ⅔ от всех в доме

Вопросы по разным аспектам капитального ремонта также частично можно отнести к обязательным: практически все дома обязаны определиться со способом формирования фонда капремонта, а при необходимости – с проведением такого ремонта. Поэтому собственники в большинстве многоквартирных домов должны рассматривать эти вопросы на ОСС.

Количество , требуемое для положительного решения по разным аспектам капремонта, зависит от сути вопросов. Чтобы принять решение о том, как будет формироваться фонд капитального ремонта, кто откроет специальный счёт, если именно так собственники решили копить средства на капремонт, «за» должны быть участники ОСС, обладающие большинством от общего их количества в доме.

Не менее ⅔ в доме должно быть отдано при установлении размера взноса на капремонт и размера фонда капитального ремонта выше минимального и при согласовании займа или кредита, условий кредитного договора и лица, которое будет уполномочено оформить такой кредит (п. п. 1, 1.1-1, 1.2. ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Но основная часть вопросов по капитальному ремонту принимается простым большинством от участвующих в собрании в соответствии с п. 5 ч. 2 ст.

44 ЖК РФ, например:

  1. Утвердить перечень работ и услуг, сроки, смету, подрядчика.
  2. Определить порядок предоставления платёжных документов на оплату взносов на капремонт.
  3. Определить кредитную организацию для открытия спецсчёта, утвердить текст договора с такой организацией.

Общее имущество дома предоставляется в пользование с согласия ⅔ от всех в доме

Общее имущество в доме принадлежит на праве общей долевой собственности всем владельцам помещений в многоквартирном доме, поэтому решение о предоставлении его в пользование третьим лицам принимаются ⅔ от всех в таком доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Таким количеством собственники на ОСС принимают решение о передаче в пользование части земельного участка, если он входит в состав ОИ дома, например, для прокладки коммуникаций, размещения рекламы, оборудования или для других целей.

⅔ от общего их числа в доме принимаются решения о размере платы за использование общего имущества собственников третьими лицами по заключённым договорам и о наделении УО полномочиями заключать такие договоры от имени собственников.

При этом утвердить порядок и сроки, в которые УО будет отчитываться перед собственниками об исполнении таких договоров, собственники могут простым большинством от числа присутствующих на ОСС.

⅔ всех собственников в доме требуются для установления сервитута на земельный участок и пределах его пользования в случае, если придомовая территория поставлена на кадастровый учёт и включена в состав общего имущества дома (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).10 ошибок при проведении общих собраний собственников

Уменьшение общего имущества должны согласовать все собственники в доме

Общее имущество в многоквартирном доме может не только предоставляться в пользование третьим лицам, сдаваться в аренду, но и изменяться в результате переустройства, реконструкции, включения в его состав новых элементов.

Так, если собственник выносит на ОСС вопрос о переустройстве своего помещения, в ходе которого к нему будет присоединена часть общего имущества дома, то на такие работы необходимо согласие всех собственников в доме, то есть 100% (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ведь они влекут уменьшение общего имущества, которое принадлежит всем собственникам в МКД.

Если реконструкция или переустройство, которое затеял собственник помещения, не влечёт уменьшения или увеличения общего имущества в доме, то для таких работ требуется согласие собственников, владеющих ⅔ от всех в доме (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Для введения ограничений пользования земельным участком нужно получить не менее 2/3

Нередко у собственников возникают вопросы о том, сколько должно быть отдано за то, чтобы установить в доме систему видеонаблюдения, ограждение, элементы озеленения и благоустройства на придомовой территории.

Так, если на ОСС вынесены вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе о введении ограничений пользования им, установке ограждений, решения по ним принимаются большинством не менее 2/3 от общего числа собственников помещений в МКД (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

За установку клумб, урн, детской площадки или парковки собственники для положительного принятия решения должны отдать «за» большинство от общего числа , принимающих участие в данном собрании (п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Также большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании утверждаются на ОСС следующие достаточно популярные у собственников и УО вопросы:

  1. Установка видеонаблюдения и утверждения тарифа на обслуживание системы.
  2. Учреждение службы консьержей и утверждение тарифов на оплату услуги.
  3. Установка домофонов, автоматических запирающих систем.
  4. Установка датчиков движения.
  5. Оборудование зон отдыха на придомовой территории: скамеек, столиков.

Как выбрать информационную систему для ания на ОСС

Вопросы оплаты коммунальных услуг решаются на ОСС простым большинством

Собственники в многоквартирных домах с вступления в силу № 59-ФЗ имеют право на ОСС принять решение о переходе на прямые договоры с поставщиками ресурсов, исключив из процесса предоставления коммунальных услуг управляющую домом организацию.

Вопросы о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных ресурсов в помещения собственников утверждаются простым большинством: 50% + 1 голос от числа присутствующих на собрании.

Столько же необходимо для утверждения текстов договоров с поставщиками ресурсов, а также договора с региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами.

Отдельно в этой группе для решения на ОСС можно выделить вопрос о порядке определения размера платы за коммунальные ресурсы, поставленные в дом на содержание общего имущества собственников. Утвердить расчёт платы исходя из норматива, среднемесячного потребления или показаний ОДПУ собственники могут, отдав «за» более 50% от общего количества участников ОСС.

Большинство на собрании утверждает информационную систему для заочного ания

В Жилищном кодексе РФ закреплена возможность на общем собрании собственников утвердить использование информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ, для проведения следующих ОСС, выбрать администратора общего собрания (п.п. 3.2 – 3.4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Простым большинством на ОСС принимаются следующие вопросы:

  1. Выбор информационной системы для заочного ания и администратора ОСС.
  2. Утверждение порядка приёма администратором решений собственников и сроков ания в заочной форме с помощью системы.
  3. Утверждение Положения о порядке проведения ОСС с помощью выбранной информационной системы.

Доверьте сбор решений и подсчёт сервису «ОСС на 100%» и инфосистеме «Моя Квартира»

Подготовить документы с правильными формулировками вопросов повестки дня и корректно подсчитать голоса собственников на ОСС не всегда просто.

На помощь управляющим организациям, ТСЖ и ЖК придёт наш сервис «ОСС на 100%», который поможет в автоматическом режиме сформировать уведомление о предстоящем собрании, получить реестр собственников, подготовить бюллетень для ания и составить протокол с итогами ания.

При этом УО может предложить собственникам согласовать использование информационной системы «Моя Квартира» для заочного ания. Это значительно упростит жизнь УО и собственникам.

Попробуйте провести общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%» и с использованием информационной системы «Моя Квартира». Уверены, вы увидите разницу.

Источник: https://roskvartal.ru/provedenie-oss/10122-kakim-kolichestvom-golosov-sobstvennikov-prinimayutsya-resheniya-na-oss

Опыт управдома: Вопрос легитимности собрания жильцов дома

Легитимность общего собрания

Смена управляющей компании – одна из наиболее популярных причин для созыва общего собрания. И, как показывает практика, не всегда переход от одной УК к другой проходит гладко. Несогласные с итогами ания оспаривают протокол в судах.

И нередко служители Фемиды признают собрание нелегитимным. Причина тому — всевозможные нарушения процедуры проведения схода жителей.

Чтобы рассказать о том, как правильно сменить УК или создать ТСЖ, “Городские новости” внимательно изучили действующее жилищное законодательство, а также пообщались с экспертами.

Алгоритм действий собственников, если они решили отказаться от услуг прежних управленцев, прописан в Жилищном кодексе (ЖК РФ). И смена УК и создание ТСЖ возможно только с решения общего собрания. И, чтобы решение людей было легитимным, нужно следовать следующим правилам.

1. Инициатором общего собрания может быть любой собственник или группа собственников. При этом в прошлом году в ЖК РФ были внесены изменения, согласно которым жители вправе перепоручить организацию общего собрания своей УК, ТСЖ или ЖСК.

Необходимо, чтобы собственники, обладающие не менее чем десятью процентами , письменно попросили об этом управляющую организацию. В обращении обязательно нужно указать вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания.

На то, чтобы созвать и провести собрание, у жилищников есть 45 дней с момента поступления обращения.

“Наиболее циничные жители могут попросить свою УК провести собрание по расторжению договора с самой собой и выбору новой компании, и жилищники не вправе отказать в этом”, — акцентирует внимание председатель общественного движения “Народный контроль в ЖКХ” Роман Казаков.

Иногда только после смены управляющей компании в управлении домом появляются положительные изменения

2. Инициатор собрания формирует повестку, выбирает форму проведения и уведомляет собственников о сходе не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом или вручено лично под роспись. Как говорят эксперты, зачастую именно несоблюдение этого требования приводит к тому, что решение людей признаётся незаконным.

Каждый раз, когда нужно провести собрание, лично вручать объявление каждому собственнику проблематично, однако закон даёт выход из ситуации.

3. Самая реальная форма проведения общего собрания — очно-заочная.

Таким образом, если очно кворума достичь не удалось (на сход пришло менее половины жителей), не нужно инициировать новое собрание, а можно сразу приступать к заочному анию.

Высказывать своё отношение по поводу тех или иных вопросов, стоящих в повестке, могут только собственники, просто зарегистрированные в квартире люди не имеют права голоса.

Для каждого собственника готовится бланк для ания.

Важно! Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включённым в повестку, а также изменять её.

4. В зависимости от поднимаемых вопросов количество для принятия решения может быть разным. Так, если речь идёт о реконструкции дома, то за неё люди должны высказаться единогласно, если требуется текущий ремонт, то достаточно двух третей , большинство же вопросов, как и смена способа управления, решается простым большинством (50 процентов плюс один голос).

К сожалению такой ажиотаж бывает только около соцзащиты, на собрание, как показывает практика ,приходит не более 10 человек. Остальных собственников инициаторам приходится отлавливать поквартирно.

Важно! Решение общего собрания является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех жителей, которые не участвовали в ании.

5. Итоги общего собрания оформляются протоколом.

Важно! Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами. За их подделку предусмотрена уголовная ответственность.

6. В течение десяти дней после проведения собрания инициатор схода обязан передать копию протокола в свою управляющую компанию, ТСЖ или ЖСК. Управляющая организация в свою очередь обязана в течение пяти дней передать копию этого протокола в службу жилищного надзора. Кроме того, в течение десяти дней инициатор обязан уведомить об итогах ания и собственников.

Протокол общего собрания необходимо передать для исполнения в УК.

Важно! Если в стройнадзор в течение трёх месяцев попадёт несколько копий протоколов с одного и того же дома по собраниям со сходной повесткой, то это будет основанием для проведения внеплановой проверки.

7. Таким образом, решение общего собрания вступает в силу в тот момент, когда документ проверен службой жилищного надзора. Следовательно, договор с прежней УК будет расторгнут в тот момент, когда дом будет исключён из лицензии.

8. Если по итогам общего собрания жители решили заключить договор с новой УК, то, по сути, на этом участие инициаторов в процессе смены компании заканчивается. Новая организация сама истребует у прежней техдокументацию на дом, средства, накопленные на счёте дома, а также заключит договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Если по итогам ания принято решение создать ТСЖ, то, прежде чем товарищество приступит к управлению домом, его надо зарегистрировать.

Для этого избранное правление уплачивает соответствующую пошлину, нотариально заверяет заявление о регистрации, которое пишется на специальном бланке (его можно получить в налоговой службе), и вместе с утверждённым на собрании уставом подаёт на регистрацию в ближайшую инспекцию ФНС.

Важно! При государственной регистрации ТСЖ также представляется протокол общего собрания собственников, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, а также сведения о лицах, проавших на общем собрании за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

На заметку

Как лучше всего сформулировать пункт протокола об информировании собственников об общих собраниях и их итогах

“Определить, что уведомление собственников помещений о проведении общих собраний будет осуществляться путём размещения уведомления на информационных стендах, досках объявлений, подъездных дверях и других доступных для обозрения собственников местах в подъездах и (или) вне подъездов, но в границах придомовой территории.

Определить, что информирование собственников помещений о решениях, принятых общим собранием собственников, будет осуществляться путём размещения соответствующего объявления либо копии протокола общего собрания на информационных стендах, досках объявлений, подъездных дверях и других доступных для обозрения собственников местах в подъездах и (или) вне подъездов, но в границах придомовой территории”.

В тему

Что обязательно должно содержаться в сообщении о проведении собрания

1) сведения об инициаторе;

2) форма проведения данного собрания (очное, заочное или очно-заочное ание);

3) дата, место, время проведения данного собрания или, в случае проведения данного собрания в форме заочного ания, дата окончания приёма решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

Где получить исчерпывающую консультацию по вопросам организации и проведения общего собрания.

“Городские новости” на одной карте собрали все действующие в Красноярске консультационные центры по вопросам ЖКХ. Услуги всех этих учреждений бесплатны. Красным цветом обозначены органы муниципальной власти и государственной власти, синим – ресурсные центры управление по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления, зелёным – общественные организации.

МКУ “Управление по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления”

Контакты: ул. 60 лет Октября, 46, оф. 407, тел. 261-85-00

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Ресурсный центр “Управления по работе с ТСЖ и развитию местного самоуправления”

Ул. 60 лет Октября, 55, тел. 261-57-71

Ул. Октябрьская, 3, тел. 277-58-29

Ул. 40 лет Победы, 4, тел. 225-02-14

Ул. Кирова, 2, тел. 227-28-85

Ул. Юности, 39, тел. 264-60-38

Ул. Пионерской правды, 8, тел. 260-00-71

Общественное движение “Народный контроль в ЖКХ”

Контакты: ул. Горького, 10, тел. 288-16-10, сайт: НКЖКХ.РФ, e-mail: krasgkh@gmail.com

Режим работы: понедельник — четверг, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Органы муниципальной власти

Департамент городского хозяйства

Контакты: ул. Парижской Коммуны, 25, тел. 265-31-93, сайт: admkrsk.ru, e-mail: dgn@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Администрации районов города

Отдел ЖКХ администраций Железнодорожного района

Контакты: ул. Ленина, 160, каб. 302, тел. 22116-33, сайт: admkrsk.ru, e-mail: zdr@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Кировского района

Контакты: ул. Ак. Вавилова, 56, каб. 1-02, 1-04, тел. 222-37-37, сайт: admkrsk.ru, e-mail: kir@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Ленинского района

Контакты: ул. Юности, 11, тел. 264-14-64, сайт: admkrsk.ru, e-mail: len@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Октябрьского района

Контакты: ул. Высотная, 15, каб. 307, тел. 247-01-52, сайт: admkrsk.ru, e-mail: oct@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Свердловского района

Контакты: ул. 60 лет Октября, 46, тел. 261-98-89, сайт: admkrsk.ru, e-mail: svr@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Советского района

Контакты: ул. Партизана Железняка, 36, тел. 255-38-70, сайт: admkrsk.ru, e-mail: sov@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Отдел ЖКХ администраций Центрального района

Контакты: пр. Мира, 63, тел. 227-94065, сайт: admkrsk.ru, e-mail: cnt@admkrsk.ru

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 18 часов, обеденный перерыв с 13 до 14

Консультационно-правовой центр по вопросам организации предоставления жилищно-коммунальных услуг населению при МинЖКХ края

Контакты: ул. Ленина, 125, тел. 8-800-333-7007 (бесплатный звонок для всех жителей края), 273-03-00

Режим работы: понедельник — пятница, с 9 до 20 часов

Источник: https://www.gornovosti.ru/news/kapremont/item/opyt-upravdoma-vopros-legitimnosti-sobraniya-zhilcov-doma/

Организация и проведение общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах

Легитимность общего собрания

Собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это высший орган управления домом.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание. Решение общего собрания, принятое по всем правилам (т.е.

в установленном законе порядке и в пределах компетенции), является обязательным не только для собственников, но и для других участников правоотношений в жилищной сфере.

К примеру, для организаций и предприятий, оказывающих жилищно-коммунальные услуги данному дому или для органов власти, касающихся управления, ремонта, содержания и использования объектов общего имущества.

Так, если общим собранием собственников принято решение об использовании стены дома для размещения рекламного щита на определенных условиях, на ограниченный срок и за определенную плату. Или, наоборот, не использовать общее имущество для размещения рекламных носителей.

В таком случае, решение общего собрания собственников будет являться обязательным, в том числе для органа, выдающего разрешение на размещение рекламы.

Процедура проведения общего собрания собственников регулируется статьями 44-48 Жилищного кодекса РФ, главой 9.1 Гражданского кодекса РФ и приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Для успешного проведения собрания необходимо:

  1. чтобы собрание имело кворум. Число зависит от площади помещения, принадлежащего собственнику. Кворум бывает квалифицированный – когда для принятия решений требуется участие не менее 2/3 собственников всего дома.Собрания могут проводиться как в виде одновременного присутствия собственников в определенном месте, т.е.

    в форме очного ания, либо в форме заочного ания, т.е. письменного выражения мнения собственников в виде решения, поданного в определенный срок в определённое место.

  2. чтобы за тот или иной вариант решения было подано большинство участвующих в собрании.

В соответствие со статьями 45 и 46 ЖК РФ решение собственников считается принятым при соблюдении двух условий:

  1. если само собрание правомочно, т.е. имеется необходимый кворум собственников – когда в ании участвовали собственники, имеющие более половины всех . Причем, для принятия решения по одним вопросам на собрании должно быть зарегистрировано наличие простого большинства (более 50%) всех собственников, а при решении других – квалифицированное большинство — более 2/3 всех собственников помещений;
  2. если за конкретный вариант решения подано более половины собственников, участвующих в ании. Причем, по одним вопросам – это должно быть простое большинство , а по ряду вопросов – квалифицированное большинство.

Пример 1. Выбор способа управления многоквартирным домом. Рассматриваются три варианта решения: самим управлять (непосредственно), создать для управления домом ТСЖ или нанять управляющую организацию.

Предположим, что все помещения, находящиеся в собственности, имеют одинаковую площадь. Всего в доме 100 помещений. Следовательно, у собственников помещений одинаковое число . Для того, чтобы собрание собственников по этому вопросу было правомочно, на нем должно быть зарегистрировано не менее, чем 51 голос (или собственники 51 помещения) — т.е. 50% + 1 голос.

Если собственники примут решение непосредственно управлять своим домом, либо заключить договор с управляющей организацией, то тогда достаточно, чтобы за такое решение проало более половины от числа участвующих в собрании. Т.е., в нашем примере, 26 человек из 51 участника собрания.

Если собственники решили выбрать способ управления – создание ТСЖ, то за такой способ управления должно проать не менее половины всех собственников, т.е. 51 человек в нашем случае.

Пример 2. Собственники должны принять решение о капитальном ремонте дома.

Для принятия решения по данному вопросу нужно чтобы за проведение ремонта проало не менее 2/3 , т.е. 66,(6)% + 1 голос. Соответственно, и в собрании должно принять участие не менее 67% (или собственников 67 помещений). (ч.1 ст.46 ЖК РФ).

Этапы проведения общего собрания

  1. Образование инициативной группы из числа собственников помещений дома с оформлением протокола создания инициативной группы. Если в доме уже создан Совет дома или ТСЖ, ЖСК, то, как правило, инициаторами общий собраний выступают председатель и/или члены Правления жилищных объединений.
  2. Подготовка пакета документов для общего собрания в многоквартирном доме:
    • схема определения и распределения долей участия каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (для чего запрашиваются сведения о собственниках в ГКУ ИС района и в Росреестре);
    • повестка дня общего собрания;
    • проект протокола общего собрания собственников;
    • листы регистрации для очного ания;
    • бюллетени/решения собственников по анию, в которых должны быть указаны: 1 — сведения о лице, участвующем в ании, 2 – сведения о документе, подтверждающем право собственности на помещение, 3 – дата и время собрания или окончания принятия бюллетеней при заочном ании.
  3. Подготовка и организация уведомления собственников о проведении общего собрания. Уведомления направляются всем собственникам не позднее, чем за 10 дней до проведения собрания (в случае наличия в доме муниципальных квартир и собственности г. Москвы по нежилым помещениям, необходимо уведомить ГКУ «ИС района») либо по почте, либо непосредственно под роспись. В уведомлении указываются:
    • сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
    • дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на ание, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
    • повестка собрания;
    • порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
  4. Голосование на общем собрании собственников помещений. Непосредственно проведение общего собрания в форме очного ания (совместного присутствия), очно-заочного ания или заочного ания.
  5. Оформление результатов общего собрания собственников:
    • подсчитываются результаты по листам регистрации и ания, которые подписываются членами счётной комиссии;
    • оформляется протокол общего собрания, в котором указываются:
      1. кворум (% авших от общего числа собственников помещений дома) – не менее 51%, не менее 2/3 собственников дома 67% по 3-м вопросам – ст.44-46 ЖК РФ;
      2. результаты ания (распределяются от кворума, число кворума берётся за 100%, голоса за, против, воздержался, по сумме должны составлять 100%).
  6. Доведение результатов ания до собственников помещений (путём размещения на информационных досках или направления уведомлений) не позднее, чем по истечении 10 дней от даты собрания или последнего дня ания.
  7. Передача копии протокола общего собрания в управляющую организацию многоквартирного дома для размещения его в открытой информационной системе ГИС ЖКХ. Согласно части 1 ст. 46 ЖК РФ «Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание». Ответственность за подделку, изготовление официальных документов установлена частью 1 и 2 ст. 327 Уголовного кодекса РФ.

Общее собрание собственников помещений решает жизненно важные вопросы для многоквартирного дома. Причем ряд таких вопросов относится к исключительной компетенции общего собрания, т.е. никакое иное лицо или организация не вправе принимать такого решения, за исключением случаев, специально оговоренных законодательством.

К числу таких вопросов, относится принятие следующих решений на общем собрании:

  • о реконструкции многоквартирного дома;
  • о ремонте общего имущества, в том числе капитальном ремонте;
  • об оформлении земельного участка в общую долевую собственность;
  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • об утверждение состава общего имущества;
  • о порядке пользования общим имуществом собственниками и другими лицами;
  • о передаче в пользование общего имущества;
  • об уменьшении размера общего имущества;
  • о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
  • о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
  • об условиях договора управления многоквартирным домом (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
  • о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (если в доме не создано ТСЖ или ЖСК);
  • о создании ТСЖ и утверждении его устава;
  • о страхования общего имущества многоквартирного дома;
  • об энергосбережении и заключении энергосервисных договоров по многоквартирному дому;
  • о процедурах созыва общего собрания (порядке уведомления) и др.

Жилищный кодекс РФ – это закон, который дает собственникам право самим принимать решение по управлению своим имуществом. А общее собрание собственников помещений в конкретном многоквартирном доме – это способ принятия такого решения, способ недвусмысленно заявить, кто сегодня хозяин в доме.

Если собственники не придут на общее собрание или не примут участие в заочном ании и не сформируют согласованное решение по управлению домом – значит дом не получит эффективное управление, не будет найдено оптимальное решение с точки зрения собственников о порядке содержания и ремонта их общего имущества, коммерческое использование общего имущества дома не привлечёт денежные средства на его ремонт и благоустройство.

Проведение общего собрания собственников помещений дома – это комплекс юридических, социальных и психологических действий. От компетентности инициаторов общих собраний зависит его результат и его легитимность. Собрания, проведённые с нарушениями, могут быть оспорены в суде или не реализоваться на практике.

В этой связи целесообразно привлекать к организации и проведении общих собраний специалистов, которые помогут избежать ошибок. Наша команда имеет огромный опыт проведения общих собраний и готова оказать Вам содействие в проведении собрания или взять на себя полностью всю работу по нему с гарантией результата.

Источник: https://kudashova.ru/blog/provedenie-obshhix-sobranij-sobstvennikov-v-mkd.html

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: