Как определить стоимость 1/3 доли трехкомнатной квартиры?

Содержание
  1. Сколько стоит доля в квартире. Стоимость доли в квартире
  2. Стоимость доли квартиры – оценка и продажа
  3. Цена на долю квартиры:без обмана
  4. Заполните форму и с вами свяжется наш менеджер
  5. Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире
  6. Площадь доли
  7. Весомые нюансы расчета
  8. Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже
  9. Сложности при определении стоимости доли в квартире
  10. От чего зависит стоимость доли в квартире
  11. Что еще влияет на оценку доли?
  12. Весомые нюансы расчета
  13. Что снижает цену доли в квартире?
  14. Кто проводит оценку?
  15. Экспертиза для суда
  16. Факторы, влияющие на оценку доли в квартире
  17. Порядок пользования общей жилой площадью
  18. Беспрепятственный доступ в квартиру
  19. Отдельный вход в комнату
  20. Количество собственников и прописанных людей
  21. Несовершеннолетние собственники
  22. Формула расчета
  23. Как рассчитать стоимость доли в квартире
  24. Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?
  25. Как самостоятельно оценить долю в квартире?
  26. Способы расчетов
  27. Формула
  28. Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?
  29. Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?
  30. Советы и рекомендации
  31. Продавцам
  32. Покупателям

Сколько стоит доля в квартире. Стоимость доли в квартире

Как определить стоимость 1/3 доли трехкомнатной квартиры?

Сколько стоит доля в квартире? Как оценить долю в квартире и не ошибиться? Что такое оценка доли в квартире.

Как продать долю в квартире по максимальной цене?  Все эти вопросы возникают практически у каждого кто решил продать долю в квартире. Очень важно найти правильные ответы, которые будут являться залогом успешной продажи.

 Сотрудники нашего агентства, не только ответят на эти вопросы но и бесплатно оценят долю и помогут подготовить всю требующуюся документацию для последующей продажи. 

Стоимость доли квартиры – оценка и продажа

Оценить долю в квартире и не ошибиться является самым важным и ключевым моментом с которого начинается продажа доли. Оценка доли складывается из множества на первый взгляд незначительных факторов.Только правильная оценка стоимости  приведет к ее продаже.

 Вот один из примеров, распространенной ошибочной оценки доли: вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делят 12 000 000 на два и ошибочно оценив долю в квартире  в 6 000 000 рублей, пытаются ее продать с дисконтом за 4 – 5 миллионов.

Потеряв около года, приходят в агентство где называют реальную стоимость доли и она продается за месяц. 

Оценить долю в квартире, более правильно можно таким образом.

Вся квартира стоит 12 000 000, имея 1/2 долю в квартире, делим 12 000 000 на два, получается 6 000 000, и так как “сосед” не хочет продавать квартиру совместно, тем самым уменьшает стоимость Вашей доли в квартире в два раза.

 Соответственно 1/2 доля в квартире стоимостью 12 000 000 оценивается на рынке долевой собственности в 3 000 000. Это та сумма, к которой, в зависимости от ситуации в данной квартире, будут прибавляться плюсы или минусы, незначительно повышающие или понижающие стоимость доли в квартире.

К примеру, есть доступ в квартиру, есть отказ “соседей” от преимущественного права выкупа. Это плюс. Оценка доли в квартире, должна иметь индивидуальный подход. Вас не пускают в квартиру и “сосед” окопался и держит оборону, наличие малолетних. Это, конечно, минус.

Таких + и – может быть много, но они не очень значительны, стоимость доли в квартире, в любом случае, будет колебаться вокруг основного значения, в данном случае 3 000 000. Вы сможете убедиться в этом, изучив наши предложения по продаже долей в квартире.

Если цена доли в квартире определена верно, то доля будет продана в течение одного месяца.

Агентства намеренно завышают стоимость доли для привлечения клиентов

Многие агентства недвижимости, когда Вы звоните, по поводу оценки, с целью привлечения клиентов, называют заведомо завышенную стоимость доли квартиры.

Логика проста, для них главное заманить продавца в офис и заключить с продавцом доли агентский договор, причем совершенно не важно по какой стоимости.

 Через какое-то время они медленно, но уверенно начнут вас понижать в цене, приводя вполне разумные аргументы. 

Много чего говорят и обещают, зазывая в офис. Но приехав, Вас застигнет разочарование, так как выкупать агентство именно сейчас не может, клиент, который вроде бы хотел купить вашу долю решил немного подумать. Вам просто наврали, не надо продолжать какие-либо отношения с людьми, которые Вас обманывают.

У таких агентств только одна цель – заключить с Вами агентский договор, “зацепить” Вас, обещая невозможное, для того, чтобы в дальнейшем, мотивируя такими фразами, как “рынок сейчас стоит ……”, понемногу, месяц от месяца, беря Вас практически “измором”, понижать в цене.

 Многие, к сожалению, позволяют себя убедить и заключают агентский договор на продажу доли, думая, что в других агентствах все то же самое и зачем еще куда-то ехать, мол везде все одинаково. 

Цена на долю квартиры:без обмана

Если в нашем агентстве сказали, что мы произведем срочный выкуп доли в квартире, то мы именно это и сделаем, в те сроки, которые с Вами обговорили.

 Если мы сказали, что у нас на Вашу долю в квартире есть покупатель, то он на самом деле есть и нам не нужно заключать с Вами агентский договор на три месяца. Договор с Вами будет заключен на срок не более одной недели, которая понадобится для подготовки документов и проведения сделки.

 Свои слова мы готовы подтвердить деньгами,  переданными Вам в качестве аванса за долю.

Не позволяйте себя обманывать. Вот список продаваемых долей в квартирах. Мы специально указываем в примечании стоимость всей квартиры, для того, чтобы можно было примерно понять, сколько стоит ваша доля в квартире.

 Для долей в квартирах, где спокойная обстановка и соседи не против того, что Вы продаете свою долю или совсем не проживают, применяется немного другая оценка стоимости доли

Мы знаем как продать долю в квартире по максимальной стоимости. Продажа доли в квартире, является основным нашим направлением. Законность и соблюдение всех норм гражданского права, крайне важна в таком тонком вопросе, как продажа доли. Обращайтесь в наше агентство, по любым вопросам связанным с продажей доли в квартире и мы с радостью Вам поможем.

КАРТА САЙТА

Отправить заявку на оценку доли в квартире.

Заполните форму и с вами свяжется наш менеджер

Источник: https://best-avgust.ru/skol_ko_stoit_dolya.html

Как рассчитать стоимость доли в квартире, расчет цены доли в квартире

Как определить стоимость 1/3 доли трехкомнатной квартиры?

На чтение 9 мин. 21.02.2020

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

https://www..com/watch?v=ytdevru

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

Задаток при покупке квартиры — правила оформления

Что такое таунхаус — новый тренд в городском строительстве

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли. Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения.

Площадь доли

Не всегда у собственников квартиры равное долевое участие. Если ваша доля больше по площади, чем остальные — это преимущество для покупателя и цена доли подрастает.

Когда у вас во владении доля квартиры меньше, чем у других — это уменьшает ее рыночную стоимость. Но здесь возможны исключения.

Если у вас в собственности очень большая доля (например ⅚ площади), то вы захотите продать ее почти по цене всей квартиры.

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Весомые нюансы расчета

Возвращаясь к возможности разменять жилье, вполне логично, когда такая процедура проводится с трёхкомнатной квартирой на две других с разными вариациями в зависимости от пожеланий совладельцев.

Здесь стоимость доли недвижимого объекта будет заведомо увеличена практически в половину. Если же в долевой собственности находится не одна комната, а две, то можно рассчитывать на очень удачную сделку.

Когда часть жилья составляет половину жилой площади двухкомнатной квартиры или одну треть трёхкомнатной, покупатель вправе получить изолированное помещение для проживания. Если же речь идёт о продаже, например, одной пятой в однокомнатной квартире, то найти потенциальных покупателей будет крайне непросто, да и цена такой сделки будет очень низкой.

Не менее важно и то, сколько у недвижимого объекта собственников. Чем их меньше, тем выше стоимость доли каждого. Самым желаемым вариантом будет случай с двумя собственниками, что позволить увеличить стартовую стоимость больше на двадцать процентов. Кроме того, на цену будет влиять и количество проживающих в квартире граждан, зарегистрированных там.

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

https://www..com/watch?v=ytcopyrightru

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.

Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Источник: https://evle.ru/blog/raschet-dolej-pri-pokupke-kvartiry

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Как определить стоимость 1/3 доли трехкомнатной квартиры?

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
  2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

  1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
  2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
  3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(426 голос., 4,56 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/ocenka-doli-kvartiry-pered-prodazhej/

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Примерный расчет стоимости доли квартиры в простых случаях производится с помощью обычного арифметического соотношения площади этой доли к общей рыночной цене всей квартиры.

К примеру, если трехкомнатное жилье в определенном городе в среднем по рынку стоит 3 000 000 рублей и у квартиры три собственника в равных по площади долях, то стоимость одной доли рассчитать можно так: 3 000 000 разделить на 3 (количество долей в квартире). Но полученная цена (1 000 000 рублей) не будет верной без учета понижающего коэффициент 0,5 или 0,7 (500 000-700 000 рублей за долю). А размер продаваемой доли далеко не всегда соответствует площади одной комнаты, что усложняет подсчеты.

Точное определение понижающего коэффициента и вычисление стоимости доли квартиры производится с учетом нескольких факторов.

Порядок пользования общей жилой площадью

В квартире, помимо жилых помещений (комнат), могут быть балконы, кухня, ванная, коридор, санузел и кладовые.

Когда несколько собственников — это члены одной семьи, у них нет необходимости делить это пространство, или устанавливать порядок и очередность пользования данными помещениями. Строится все на взаимном доверии.

Но устные негласные договоренности в таком случае — это серьезный минус к стоимости отдельной доли, если она продается постороннему человеку.

Как он будет пользоваться балконом? Где он будет сушить свои вещи? Сможет ли он использовать газовую плиту для приготовления пищи в нужное ему время? Будет ли он с утра занимать ванную на два часа, или вообще в нее не попадет?

Если перед продажей доли вы закрепите порядок пользования общей жилой площадью письменным договором между всеми собственниками, можно рассчитывать на увеличение цены доли квартиры. Без такого соглашения, у нового собственника могут возникнуть проблемы с доступом к общей жилплощади, которые ему придется решать в судебном порядке.

Беспрепятственный доступ в квартиру

Сам по себе свободный доступ в собственное жилье — это естественное право человека и оно не добавляет стоимости вашей доле квартиры. Но как иногда бывает, другие собственники могут начать препятствовать доступу в квартиру новому владельцу доли.

Это серьезно отражается на цене доли в сторону ее снижения. Данный пункт можно также отразить в договоре о порядке пользования общей жилой площадью, который нужно составить с другими собственниками перед продажей вашего имущества.

Покупателю нужно будет продемонстрировать, что этот аспект отражен в соглашении.

Отдельный вход в комнату

Если в двухкомнатной или трехкомнатной квартире есть отдельные входы в каждую комнату, это позволяет рассчитать стоимость доли с небольшой выгодой для продавца.

Здесь играет важную роль фактор изолированности комнаты. Одному собственнику не придется попадать в свое жилье через помещение другого человека.

Это удобно для обеих сторон и снизит риск наступления конфликтных ситуаций между собственниками в дальнейшем.

Количество собственников и прописанных людей

Большую роль в проведении расчета цены на долю квартиры играет общее количество собственников жилплощади. Чем больше дольщиков, тем сложнее с каждым из них договориться и ужиться, и тем дешевле будет стоимость такой недвижимости. И наоборот, если у квартиры всего два собственника, доля может подорожать до 120% от номинальной стоимости.

Рассчитанный коэффициент цены доли в этом случае будет не понижающим, а повышающим (он равен 1,2). При этом со счетов нельзя скидывать и тех, кто прописан в квартире, ведь они имеют право на проживание в ней. И с ними также придется иметь соседство. Это понижает стоимость доли квартиры.

Несовершеннолетние собственники

Если среди собственников долей в квартире присутствуют несовершеннолетние, то любые манипуляции с продажей части жилплощади будут проводиться только с разрешения органов опеки и попечительства после длительных проверок с их стороны. Это существенно затягивает сроки сделки купли-продажи и удешевляет стоимость доли.

Формула расчета

Все эти факторы вместе влияют на коэффициент, который практически всегда будет понижающим (от 0,5 до 0,7), за исключением той ситуации, когда вся квартира разделена на две доли, когда помимо собственников на жилплощади больше никто не прописан, есть среди владельцев нет несовершеннолетних, есть отдельный вход в комнату и все те удобства, перечисленные в пунктах выше.

Какой именно коэффициент выбирать, точно может сказать только опытный оценщик недвижимости. А любой риэлтор обычно выдумывает эту цифру из головы на основе примерных ценников по недвижимости в данном жилом районе и на основе собственных финансовых интересов.

Сама формула расчета реальной стоимости доли выглядит так: Скв×Д/2×К. Расшифровка переменных в этой формуле такова:

  • Д — площадь доли квартиры;
  • СКВ — текущая средняя рыночная стоимость одного квадратного метра жилплощади;
  • К — понижающий или повышающий коэффициент.

Отдельные вариации этой формулы могут быть заложены в различных онлайн-калькуляторах для просчета стоимости недвижимости. Они дают лишь примерную стоимость.

Так как веб-мастера программируют подобные калькуляторы по рекомендациям и личным предпочтениям риэлторов.

Если калькулятор расположен на сайте риэлторского агентства, он может выдавать и заведомо выгодные цифры для данной организации. Но не для вас.

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Как рассчитать стоимость доли в квартире

Как определить стоимость 1/3 доли трехкомнатной квартиры?

/ Жилищные споры / Как рассчитать стоимость доли в квартире

Просмотров 703

Хотим продать ⅓ долю в квартире. Рыночная стоимость всего жилья – 4 млн рублей, значит цена доли 1,3 млн рублей. Но никто не хочет выкупать нашу часть за такую сумму? Почему так происходит и верно ли мы рассчитали цену за треть квартиры? Обязаны ли мы делать скидку из-за продажи отдельной доли?

Подобные вопросы встречаются все чаще. Люди хотят знать, как рассчитать стоимость с учетом ситуации на рынке жилья. Вопрос актуальный, потому что не все готовы обращаться к дорогостоящим фирмам.

Стоимость оценочных услуг отпугивает клиентов.

Собственников интересует, можно ли применить формулу и самому узнать точную цену доли в квартире? Второй актуальный вопрос – а выгодно ли вообще продавать дробь? Давайте разбираться со всем и по порядку.

Зачем рассчитывать стоимость доли в квартире?

Свыше 80% всего жилья в России находится в общедолевой собственности. Если квартира поделена на дроби, ею владеют несколько человек. Прежде чем затевать сделку с долей, им нужно узнать стоимость квадратных метров. Зачем это нужно? Чтобы оценить свою часть жилья.

Случаи, когда требуется оценка:

Оценку можно поручить лицензированным фирмам, которые имеют государственное разрешение на свою деятельность. Такие компании входят в число СРО — саморегулирующейся организации оценщиков. Обращение к профессионалам целесообразно при оценке доли для продажи третьим лицам.

Кроме того, расчеты помогут установить выкупную стоимость малозначительной доли в квартире. Обращаться к оценщикам или обойтись своими силами – на усмотрение собственников. Обязательных требований здесь не имеется.

Но нужно помнить, что расчет стоимости доли связан с объективными сложностями.

Если вы решили узнать цену самостоятельно, воспользуйтесь советами и формулой из нашей статьи.

Как самостоятельно оценить долю в квартире?

Арифметические подсчеты имеют тесную связь с рынком недвижимости. Стоимость жилья меняется из года в год. Значит и расчеты, в отличие от формул, не будут идентичными.

Способы расчетов

Прежде чем считать стоимость доли, нужно оценить квартиру целиком.

Существуют три способа:

  • Сравнение объектов – встречается чаще других и доступно для самостоятельного расчета любому человеку. За основу берутся схожие объекты недвижимости – квартиры, дома, земельные участки.
  • Учёт расходов – профессиональный способ оценки в зависимости от вложения в жилой объект.
  • Учёт доходов – связан с суммой прибыли от использования квартиры (яркие примеры – коммерческая аренда и найм).

Сравнительный метод считается самым оптимальным. Если вы хотите рассчитать стоимость своей доли в квартире, вам придется отыскать жилье со схожими параметрами: дата постройки дома, этажность, район, инфраструктура, удаленность от центра, экология и др.

Задействуйте не только газетные объявления, но и онлайн поиск на общеизвестных сайтах (Avito, Циан). Подходящие объекты могут быть расположены в том же доме, районе, городе (реже – субъекте РФ).

Обычно для анализа хватает 3-4 квартир, после чего можно приступать к расчетам. Нас интересует средняя стоимость одного квадратного метра. За основу берутся показатели найденных вами квартир. Далее, останется применить формулу и рассчитать цену по аналогии с калькулятором.

Формула

Ошибочно считать сумму в зависимости от цены отдельно взятой квартиры. Скажем, если жилье стоит 3 000 000 рублей, то собственник ½ части якобы сможет рассчитывать на 1 500 000 рублей, т.е. половину.

Стоимость доли всегда меньше ее реальной цены, поскольку покупатель приобретает не целый объект, а лишь его часть. Совладельцам выгоднее договориться и продать квартиру целиком. Вырученные деньги можно поделить соразмерно долям продавцов. Читайте наш материал о том, как составить соглашение об определении долей в квартире.

Правильная математическая формула расчета:

(A * B) * C = D

*/ – откуда исходит:

A – рыночная цена всей жилплощади (например, 5 000 000 рублей);

B – размер высчитываемой доли (например, ¼);

C – фактор внешних параметров (коэффициент увеличения/уменьшения цены);

D – итоговая стоимость доли в квартире.

Используя универсальную формулу, вы сможете узнать, сколько стоит отдельная доля в квартире. Разумеется, цена может быть как выше, так и ниже – в этом и суть рынка недвижимости. Выкупную стоимость устанавливает продавец. Формулы помогут рассчитать приблизительное значение и не прогадать с расценками.

Пример:

Представим, что трое собственников владеют жильем в равных пропорциях. Общая площадь квартиры – 70 м². Путем арифметических вычислений совладельцы выяснили:

  • стоимость 1 м² в трёх схожих квартирах – 20 тыс., 25 тыс., а также 23 тыс. рублей;
  • среднюю стоимость 1 м² – (20 тыс. + 25 тыс. + 23 тыс. рублей) / 3 = 22 тыс. рублей;
  • среднюю стоимость жилья 70 м² – 22 тыс. рублей * 70 м² = 1 540 000 рублей;
  • цену ⅓ доли каждого из собственников – 1 540 000 рублей / 3 = 513 333 рубля.
  • цену с учетом понижающего коэффициента (статус «хрущевка», ремонт, удаленность от центра, трое совладельцев) – 513 333 – 20% (102 666 рублей) = 410 667 рублей.

Итоговая цена за ⅓ часть квартиры (70 м²) составит 410 667 рублей. Именно столько сможет выручить собственник, если захочет продать свою долю в условиях рынка недвижимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире для налоговой?

Одна из обязанностей собственников имущества – оплачивать налог на недвижимость. Если человек владеет не всей квартирой, а только частью (долей) в общем имуществе, нужно разбираться.

Согласно закону, совладельцы несут налоговые расходы соразмерно своим долям. Расчет ведется от кадастровой оценки квартиры и конкретной дроби (процента).

Порядок расчета налога:

  1. Определить кадастровую (инвентаризационную) стоимость жилья.
  2. Рассчитать сумму для оплаты соразмерно доле в квартире.
  3. Использовать значение с одной из налоговых ставок.

*/ – Налоговые ставки отмечены в пункте 4 статьи 406 НК РФ, однако итоговый показатель устанавливает субъект РФ. Отталкиваться в расчетах нужно от региональных величин.

Вопрос:

Возникла проблема с расчетом налога на долю в квартире. Мне принадлежит ⅔ часть, остальное в собственности других лиц. Общая площадь квартиры – 62 кв. метра, из них жилой площади – 40 кв. метров. Если верить кадастровой оценке, стоимость жилья 700 тыс. рублей. Не могу определить точный размер налога. Помогите, пожалуйста!

Ответ:

Налоговая ставка на долю в квартире составляет 0,1, 0,2 или 0,5% от кадастровой цены. Зная стоимость жилья, можно вычислить и цифру для вашей доли.

Получается:

  • Умножим стоимость квартиры на размер вашей части: 700 000 * ⅔ = 466 666 рублей.
  • Определим налоговую ставку по НК РФ: от 300 000 до 500 000 рублей – 0,2%.
  • Наконец, вычислим налоговую сумму: 466 666 рублей * 0,2% = 933 рубля.

Таким образом, ежегодный налог на доход с недвижимого имущества (⅔ доли) – 933 рубля.

Какие факторы влияют на стоимость доли в квартире?

Если брать обычную формулу – вы не сможете получить объективную оценку. Важно учесть и дополнительные показатели. Они влияют на коэффициент повышения/снижения цены. Скажем, две идентичные доли в квартирах одного и того же района могут иметь разную стоимость. Почему?

Факторы влияния на цену смотрите в таблице ниже:

Увеличение ценыСнижение цены (дисконт)
Большая площадь долиМизерная доля в квартире */ – незначительную часть жилья выкупают крайне редко и за чисто символическую оплату (например, ради прописки или приобретения других долей)
Представление доли в виде комнаты */ – «реальные» дроби стоят дороже «идеальных»Удалённость от центра, проблемы с парковками, неисправный лифт, плохая экология, криминогенная ситуации в районе
Совладельцы не живут в квартире или появляются там крайне редкоНаличие несовершеннолетних собственников/прописанных */ – дальнейшие споры придется решать совместно с родителями детей и органом опеки
Продажа «последней» доли в жилплощадиТрудности со свободным доступом в квартиру
Отсутствие конфликтов с другими содольщикамиОбременения на жилой объект (арест, залог, прописка третьих лиц)
Современный ремонтСопротивление со стороны остальных совладельцев
Благоустроенный район, экология, «зеленые» зоны, парковки рядом с домом, исправный лифт, консьерж, домофон, охранаНевысокая цена всей квартиры
Близость магазинов, парков, садиков, школ, детских площадок, развлекательных центровВерхние или нижние этажи в подъезде

Пример:

Разумовский оценивает ½ долю квартиры-студии в Санкт-Петербург (пл. Восстания). Собственник знает, что жилье находится в центре северной столицы России.

Положительные факторы:

  • дом построен недавно (современная облицовка, лифты, парадная, придомовая парковка);
  • развитый район (магазины, кафе, театры, парки, зоны для занятия спортом);
  • расположение квартиры на 3-м этаже из 12-ти;
  • свежий евроремонт.

Отрицательные факторы (снижающий коэффициент):

  • проблемы с экологией – центр города;
  • еще двое совладельцев квартиры – по ¼ на каждого (реально проживает один из них);
  • удаленность от метро;
  • статус – «студия» в долевой собственности.

Таким образом, общая стоимость жилья – 5 000 000 рублей, а первоначальная цена Разумовского – 2 500 000 рублей. Однако в связи с понижающим коэффициентом она уменьшается на 30% – значит, итоговая сумма ½ части квартиры-студии составит около 1 750 000 рублей.

Советы и рекомендации

Самостоятельная оценка доли требует учета многих параметров. Особенно того, что касается снижающего коэффициента (скидки). Юристы нашего портала подготовили ряд советов.

Продавцам

  1. Старайтесь договориться о продаже квартиры целиком – цена будет существенно выше. Ее можно разделить между совладельцами соразмерно долям – никто не останется в обиде.
  2. Выделяйте долю в натуре и требуйте выкуп по ее рыночной стоимости.

    Неважно, когда человек стал владельцем дроби – он вправе затребовать компенсацию от других содольщиков (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Оценка жилья происходит по аналогии с описанной выше формулой.

  3. Заключите соглашение о порядке пользования общим имуществом – упрощение поиска покупателя на долю. Если соглашения не будет, это отпугнет потенциальных клиентов.

  4. Определите долю в виде комнаты – это выгоднее с точки зрения продажи. Зная о том, что ему полагается изолированное помещение, покупатель легко пойдет на контакт. Обычную «идеальную» дробь продать сложнее.
  5. Освободите жилье от зарегистрированных лиц – наличие прописки осложняет переговоры с покупателем.

    Прежде чем искать клиентов, снимите с учёта всех прописанных в квартире лиц. Разумеется, в рамках своей доли (комнаты).

Покупателям

  1. Остерегайтесь покупки большой доли, если от нее отказались текущие совладельцы – вероятно, сделка не имеет выгоды.
  2. Покупка доли в квартире – это отличный повод поторговаться с продавцом. Выбивайте хорошую скидку (дисконт), приводите веские доводы, оперируйте формулами и фактами.

  3. Незначительную долю можно выкупить за сущие копейки – несколько тысяч рублей. Подойдет тем, кто хочет иметь регистрацию по месту нахождения.
  4. Наличие трёх и более совладельцев снижает цену за выкупаемую часть жилья.
  5. Изучайте несколько предложений о продаже долей – не стоит хвататься за первый попавшийся вариант.

    Рынок жилья имеет свойство меняться, и на нем появляются привлекательные варианты.

  6. Убедитесь в наличии свободного доступа в квартиру – если совладельцы чинят препятствия, не дают ключи, меняют замки и настроены крайне враждебно, лучше не совершать покупку.

Следование нашим советам поможет не ошибиться с выбором.

Учитывайте не только формулы, но и колебание цен на рынке недвижимости (зимой цены выше – летом ниже).

Столкнулись с необходимостью оценить долю в квартире? Обратитесь за консультацией к юристам нашего портала. Это позволит рассчитать реальную цену с учетом всех факторов. Слабые знания сути могут привести к необъективной оценке.

Если вы продавец доли – потеряете в деньгах, а если покупатель – переплатите лишнего. Важно не ошибиться в расчетах долей для суда, страховой, банка и налоговой. Юрист даст дельный совет, подскажет с формулой, выделит коэффициент, оценит риски.

Ну а если вам понадобится детальная помощь, вы можете записаться на очную встречу с юристом.

Смотрите видео о том, как нужно оценивать стоимости долей в квартире:

Источник: http://law-divorce.ru/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire/

Ответы адвоката
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: