Договор перенайма нежилого помещения

Содержание
  1. Договор перенайма недвижимого имущества
  2. 1. Предмет Договора
  3. 2. Обязанности и права Сторон
  4. 3. Переговоры, споры Сторон
  5. 4. Заключительные положения
  6. 5. Реквизиты Сторон
  7. 6. Подписи Сторон
  8. Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор
  9. Правовое основание уступки права аренды нежилого помещения
  10. Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений
  11. Отличия от договора субаренды
  12. Отличия от договора цесси (уступки права требования)
  13. Отличия от перевода долга
  14. Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения
  15. Профессиональное мнение и рекомендации
  16. Документальное оформление сделки
  17. Ознакомьтесь с услугами адвоката
  18. Переуступка прав аренды помещения
  19. Что представляет собой переуступка?
  20. Нюансы данной сделки
  21. Действия, совершаемые сторонами при данной процедуре
  22. Необходимая при переуступке арендных прав документация
  23. Нюансы оформления договора на переуступку
  24. Документация для госрегистрации договора переуступки
  25. Последствия оформления перенайма
  26. Договор перенайма — Советы юриста | АНГАРД.РФ
  27. 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
  28. 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
  29. 2.7. Правопреемник обязуется:
  30. 2.8. Правопреемник имеет право:
  31. 3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
  32. 5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
  33. 6. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
  34. Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
  35. Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)
  36. Составление договора (что входит, что в нем указывается)
  37. Требования к тексту договора, права и обязанности сторон
  38. Процедура регистрации сделки
  39. Включение сделки в кадастр
  40. Процедура передачи земли
  41. Зачем это необходимо?
  42. Плюсы и минусы такого решения
  43. Как грамотно осуществить процедуру?
  44. Торги
  45. Договор
  46. 2. Компенсация и порядок расчетов

Договор перенайма недвижимого имущества

Договор перенайма нежилого помещения
______________________ “__”___________ ____ г.

(населенный пункт)

____________________, именуем__ в дальнейшем Цедент, в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем Цессионарий, в лице ____________________, действующ__ на основании ____________________, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Цедент обязуется передать Цессионарию свои права и обязанности по договору аренды (найма) от “__”___________ ____ г. N _____ Объекта недвижимости: ____________________, находящегося по адресу: _________________________, кадастровый номер _______________, заключенному с ____________________ (далее – “Арендодатель”).

1.2. Объект недвижимости состоит из: ____________________________________________________________________________________________________________. (составные части) 1.3. Объект недвижимости оборудован: ____________________________________________________________________________________________________________. (инженерные сети и оборудование) 1.4. Объект недвижимости находится под охраной __________________________________________________________________________________________________. (наименование организации, осуществляющей охрану)

1.5. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются: кадастровый (или: поэтажный) план с указанием арендованного Объекта (Приложение N _____), копия технического паспорта (Приложение N _____), акт приема-передачи Объекта недвижимости от Арендодателя Цеденту.

1.6. На момент заключения настоящего Договора Объект недвижимости принадлежит Арендодателю на праве собственности (документ, подтверждающий право собственности, ____________________ N _____ выдан _________________________ “__”___________ ____ г.), не заложен, не арестован, не является предметом исков третьих лиц.

1.7. Объект недвижимости находится в нормальном состоянии, отвечающем общим требованиям законодательства, а также специальным требованиям, установленным ст. _____ договора аренды от “__”___________ ____ г. N _____.

1.8. Объем передаваемых Цессионарию прав и обязанностей соответствует объему прав Цедента по договору аренды (найма) и указан в акте приема-передачи прав и обязанностей (Приложение N _____ к настоящему Договору).

1.9. Копия договора аренды (найма) от “__”___________ ____ г. N _____ прилагается к настоящему Договору (Приложение N _____) и является его неотъемлемой частью.

1.10. Цессионарий приобретает права и обязанности арендатора по договору аренды (найма) и становится ответственным перед Арендодателем с момента государственной регистрации настоящего Договора.

1.11. Настоящий Договор заключен с согласия Арендодателя (письмо Арендодателя о разрешении перенайма прилагается к настоящему Договору в качестве его неотъемлемой части), вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение _______________.

Течение срока перенайма начинается с момента подписания Сторонами акта приема-передачи прав и обязанностей и прекращается одновременно с прекращением настоящего Договора или договора аренды.

2. Обязанности и права Сторон

2.1. Обязанности Цедента:

2.1.1. В течение _______________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора передать Договор для его регистрации в государственный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.1.2. В течение _______________ с момента государственной регистрации настоящего Договора передать Цессионарию свои права и обязанности арендатора по акту приема-передачи прав и обязанностей.

2.1.3. Одновременно с передачей прав и обязанностей по договору аренды Цедент обязуется передать Цессионарию договор аренды (найма) от “__”___________ ____ г.

N _____ со всеми приложениями и дополнительными соглашениями; копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду; выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; копию кадастрового паспорта, акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей по настоящему Договору.

2.1.4. Предупредить Цессионария о наличии прав третьих лиц на Объект недвижимости, являющийся предметом договора аренды.

2.1.5. В срок _______________ до подачи настоящего Договора для государственной регистрации осуществить сверку взаиморасчетов с Арендодателем по договору аренды, погасить задолженность (при наличии таковой) по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению настоящего Договора.

2.2. Обязанности Цессионария:

2.2.1. Выполнять условия договора аренды (найма) Объекта недвижимости в части прав и обязанностей Цедента (арендатора), нести ответственность в соответствии с условиями договора аренды и положениями действующего законодательства Российской Федерации, требовать от Арендодателя соблюдения обязанностей по договору аренды.

(При необходимости: 2.2.2. Уплатить Цеденту вознаграждение за перенаем Объекта недвижимости в размере _____ (__________) рублей в срок до _______________.)

2.2.3. В случае прекращения настоящего Договора до прекращения договора аренды от “__”___________ ____ г. N _____ вернуть Цеденту Объект недвижимости в порядке и на условиях, установленных подп. 2.1.3 Договора.

3. Переговоры, споры Сторон

3.1. Споры, связанные с исполнением настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

3.2. В случае безрезультатности переговоров спор разрешается в претензионном порядке. Сторона, получившая претензию, обязана рассмотреть ее и ответить по существу в течение _______________ с момента получения претензии. Отсутствие ответа в установленный срок означает признание претензии.

3.3. В случае недостижения согласия в претензионном порядке спор передается в суд по правилам подсудности, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

4. Заключительные положения

4.1. Уведомления и сообщения считаются направленными надлежащим образом, если посланы почтовым отправлением или курьером и вручены должностным лицам Сторон, уполномоченным на получение входящей корреспонденции.

4.2. В остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

4.3. Договор составлен в 4 экземплярах, по одному для каждой из Сторон, Арендодателя и для государственного органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4. Приложения:

4.4.1. Акт приема-передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды Объекта недвижимости N _____ от “__”___________ ____ г.

4.4.2. Договор аренды Объекта недвижимости от “__”___________ ____ г. N _____.

4.4.3. Письмо Арендодателя о согласии на перенаем Объекта недвижимости от “__”___________ ____ г. N _____.

4.4.4. Копии документов, подтверждающих право Арендодателя на передачу Объекта недвижимости в аренду.

4.4.5. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4.4.6. Копия кадастрового паспорта Объекта недвижимости.

4.4.7. Акт сверки взаиморасчетов с Арендодателем на момент подписания акта приема-передачи прав и обязанностей.

5. Реквизиты Сторон

Цедент: ________________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Цессионарий: ___________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

6. Подписи Сторон

Цедент: ______________________________________________________ М.П. Цессионарий: _________________________________________________ М.П.

Источник: https://vse-documenty.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BF%D0%B5%D1%80%D0%B5%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%B0

Переуступка прав аренды нежилого помещения – детальный обзор

Договор перенайма нежилого помещения
Арендные отношения — широко распространенная практика, позволяющая собственнику имущества извлекать выгоду из принадлежащего ему имущества, по тем или иным причинам не востребованного им самим, а другой стороне договора — арендатору, получать преимущества, связанные с правами владения и пользования арендованным имуществом, не неся значительных расходов на его приобретение. Казалось бы — все просто. Однако, в практике взаимоотношений арендодатель-арендатор возникают ситуации, при которых последний, по каким-либо причинам, принимает решение о нецелесообразности дальнейшего использования арендованного имущества. При этом арендатор не расторгает договор, а передает права пользования другому арендатору. Причем, делает это возмездно. Иными словами, совершает договор купли-продажи в отношении права пользования, не принадлежащего ему имущества. В чем заключаются нюансы совершения подобной сделки?

Возможность совершения подобной сделки прямо предусмотрена в Гражданском кодексе РФ — ч. 2 ст. 615. Однако, в кратком упоминании о допустимости подобной сделки, не содержится описания механизма ее совершения. По смыслу, такая сделка несет в себе элементы следующих правоотношений:

уступки права требования (цессии) – ст. 382 ГК РФ;

перенайма – ч. 2 ст. 615 ГК РФ;

перевода долга на другое лицо – ст. 391 ГК РФ;

передача договора – ст. 392.3 ГК РФ.

Объединяя в себе отдельные признаки указанных правоотношений, уступка права аренды нежилым помещением, является самостоятельной сделкой. Со свойственным только ей комплексом прав и обязанностей участвующих в сделке лиц и порядком совершения этих действий.

Отличия переуступки прав по договору аренды нежилых помещений от схожих правоотношений

Чаще всего, недоразумения в толковании прав арендатора по владению и пользованию имуществом, встречаются при заключении договора субаренды. Многие арендаторы успешно используют арендованное имущество для извлечения прибыли путем сдачи нежилого помещения в субаренду.

При возникновении спорных вопросов, связанных с несвоевременностью исполнения обязательств по внесению арендных платежей или порчи/уничтожения арендованного имущества, арендаторы пытаются переложить ответственность по договору на субарендатора. Это в корне неправильно.

Отличия от договора субаренды

Главное отличие договора субаренды, от передачи права пользования арендованным имуществом, заключается в том, что в первом случае — не происходит прекращения правоотношений между первоначальными участниками сделки: арендодателем и арендатором.

Они, по-прежнему, несут оговоренные в договоре права и обязанности по отношению друг к другу. Факт того, что арендатор временно передал арендованное имущество в пользование другому лицу, не освобождает его от обязанностей перед арендодателем.

В подобной ситуации существуют два параллельно действующих договора:

между арендодателем и арендатором;

между арендатором и субарендатором.

Прямых взаимоотношений между арендатором и субарендатором нет. Поэтому, арендодатель не вправе требовать от субарендатора исполнения условий договора, точно так же, как субарендатор не обязан исполнять требования арендодателя.

Каждый контракт следует вычитывать от и до. Поручите это профессиональному юристу.

Отличия от договора цесси (уступки права требования)

Договор цессии — уступка одним лицом другому лицу принадлежащего ему на законных основаниях права требования имущества, в том числе денег, а также иных прав, например права владения или пользования имуществом.

В Российской Федерации цессия применима к широкому кругу правоотношений, как правило в сфере предпринимательской деятельности.

Под ней обычно понимают действия кредитора по передаче третьему лицу права требования:

по выплате дебиторской задолженности;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

передачу права требования по договору долевого участия в строительстве;

Назвать передачу прав на арендованное нежилое помещение цессией нельзя по следующим основаниям: перенайм, или переуступка права аренды связана не только с правом требования, но и с переводом долга, она гораздо шире по своей природе и не ограничивается цессией. Невозможно уступить права аренды нежилого помещения без перевода долга перед арендодателем.

Отличия от перевода долга

Данный договор действуют только в отношении долговых обязательств, а именно обязанностей произвести исполнение (передать имущество, передать документы, выполнить какие-то действия, либо воздержаться от их исполнения) в пользу кредитора.

У арендатора может возникнуть задолженность по оплате, возмещению стоимости испорченного или уничтоженного арендного имущества, а арендодатель вправе требовать от арендатора погашения таких долгов. Перевод долга регулируется ст.

 391 ГК РФ, вкратце требуется обязательное согласие кредитора (арендодателя) на перевод долга новому должнику, без этого сделка перевода долга ничтожна. В арендных отношениях плата за пользование имуществом рассматривается как обязательство арендатора перед арендодателем, то есть может являться долгом.

Перевод долга касается только обязательств арендатора перед арендодателем, а значит гораздо уже переуступки права аренды нежилого помещения — право аренды у нового должника не возникает.

Условия заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения

Основным условием заключения сделки является согласие арендодателя на ее совершение (ч. 2 ст. 615 ГК РФ). Оно может содержаться в условиях основного договора или быть оформлено отдельным соглашением. Возмездность совершения сделки между арендатором и новым арендатором предполагается.

Зачастую договор перенайма (переуступки права аренды) имеет стоимость. Однако, если стороны ее не укажут — договор все равно будет считаться заключенным. Арендатор не вправе передать новому арендатору те полномочия, которыми он не обладал.

Права по аренде передаются на тех же условиях, которые существовали до совершения переуступки права аренды.

После заключения договора арендатор полностью утрачивает право на пользование арендованным объектом и освобождается от обязанностей перед арендодателем за ущерб, который может быть причинен имуществу новым арендатором. Договор переуступки права аренды является самостоятельной сделкой, которая очень близко связана с договором аренды.

Профессиональное мнение и рекомендации

Помимо основных требований закона, стороны наделены очень широкими возможностями составления договора так, как они посчитают нужными. Я рекомендую обязательно учесть:

Риск недействительности права аренды. Какую ответственность несет сторона в случае, если договор аренды был прекращен или признан недействительным. Какую санкцию (неустойку) заплатит арендатор.

Заранее оцените убытки. Установите в договоре фиксированный размер убытков, которые должны быть компенсированы. Так их будет проще взыскать в суде.

Разрешите вопрос о том, кто будет обязан уведомить арендодателя о произведенной замене арендатора и в какой срок. Также, определите какой размер неустойки или штрафа должна будет оплатить сторона, которая этого не сделает, или сделает не вовремя.

Пропишите заверение об обстоятельствах: пусть арендатор заверит в том, что права аренды никому не переуступлены на дату заключения договора переуступки. Точно также, предусмотрите неустойку за нарушение заверения, либо взыскание убытков, либо предусмотрите право на односторонний отказ. Как считаете более справедливым — так и сделайте.

Если вы ведете переговоры о заключении договора переуступки права аренды нежилого помещения, то имеет смысл заключить соглашение о ведении переговоров. Этот инструмент позволит вам в случае чего взыскать убытки с другой стороны.

Например, имеется судебная практика, когда в рамках дела о нарушении правил ведения переговоров, владелец объекта недвижимости взыскал убытки в размере 15 млн руб. с крупной сети розничных магазинов.

Разработка договоров — это моя специализация.

Документальное оформление сделки

Для оформления договора переуступки потребуются следующие документы:

договор аренды, в днем обязательно должен быть конкретизирован предмет — нежилое помещение, как правило это схема в приложении к договору;

выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах — в ней будет видно кому принадлежит право аренды. Однако, если отметки об обременении в виде аренды нет — это не проблема, если договор заключен на срок менее 1 года;

письмо или иной документ от арендодателя об отсутствии задолженности арендатора по пдоговору — вы страхуете себя от перевода долгов, которые имеет арендатор перед арендодателем;

договоры предшествующих переуступок, если они производились;

акты приема-передачи документов, если производились переуступки права аренды;

В качестве предмета договора выступает право аренды нежилого помещения и далее указать какого именно нежилого помещения (указать площадь, адрес, кадастровый номер, а также в каком приложении содержится схема или технический план), и на каком основании возникшего права аренда (реквизиты договора аренды с ссылок на приложение, где договор аренды представлен). Следует учитывать, что, если в отношении арендованного имущества ранее заключались договоры переуступки (то есть, договор является не первым), к нему должны быть приложены все предшествующие акты приема-передачи документов. Если хотя бы один из этих актов будет утерян, договор переуступки может быть оспорен. Если передаются права на аренду с не истекшим сроком, и этот срок превышает 12 месяцев, стороны обязаны определить какая их них зарегистрирует договор в Росреестре. Переуступка права пользования арендованным имуществом выгодна не только прежнему арендатору, но и новому, поскольку позволяет избежать участия в торгах на право заключения аренды у государственных или муниципальных арендодателей.

НЕТ ВРЕМЕНИ ЧИТАТЬ – СОХРАНИ СЕБЕ ССЫЛКУ НА ПОСТ

Ознакомьтесь с услугами адвоката

Источник: https://artur-vlasov.pro/blog/pereustupka-prav-arendy

Переуступка прав аренды помещения

Договор перенайма нежилого помещения

Многие организации, ведущие коммерческую деятельность, арендуют нежилые помещения. В ситуациях, когда арендатор больше не может платить за съем, рекомендуется прибегать к переуступке арендных прав.

Данная процедура во многом схожа с субарендой, но имеет некоторые отличные от нее нюансы.

Переуступка прав аренды помещения является лучшим вариантом, когда организации или гражданину необходимо срочно передать его в пользование третьей стороне.

Что представляет собой переуступка?

Данное действие означает перенаем помещения. При переуступке гражданин или организация, заручившись согласием арендодателя, передает свои обязанности вместе с правами по арендному договору другой стороне. Возможность перенайма помещений зафиксирована в статье 615 Гражданского Кодекса.

Если при субаренде перед владельцем помещения по-прежнему отвечает сам арендатор, то при перенайме последний освобождается от данной обязанности.

После переуступки ответственным перед арендодателем становится новый гражданин или организация. Возникает правопреемство. Переуступка прав подразумевает замену одного арендатора другим.

Нюансы данной сделки

Процедура отличается следующими особенностями:

  • договор по ней возможен на короткий и длительный сроки;
  • сделка, заключенная на период свыше года, требует регистрации в Росреестре;
  • переуступка арендных прав на помещение, принадлежащее государству, возможна только по итогам аукциона;
  • все льготные условия, имевшиеся у предыдущего арендатора, автоматически переходят к новому.

Переуступка возможна только с одобрения арендодателя. Его согласие обязательно во всех случаях, когда возникает необходимость в переуступке арендных прав на помещения.

Действия, совершаемые сторонами при данной процедуре

Чтобы переуступка прав аренды состоялась, необходимо:

  1. Бывшему и новому арендаторам заручиться письменным согласием от арендодателя на перенаем помещения.
  2. Заключить трехсторонний договор.
  3. Сделать акт приема документации новым арендатором от бывшего.
  4. Зарегистрировать договор в Росреестре, если он заключался на период свыше 1 года.

Если предполагается перенаем помещения, которым владеет государство, то формируется комиссия. Ей стороны направляют письменное уведомление о желании заключить договор переуступки. Если комиссия одобряет соглашение, то стороны его заключают. После этого бывший арендатор организовывает аукцион.

На него возлагается обязанность подготовки всей сопутствующей для этого документации. Выигравшее торг лицо в итоге и становится новым арендатором помещения.

Необходимая при переуступке арендных прав документация

Для надлежащего оформления перенайма помещения потребуются документы:

  • заявление от арендатора на имя арендодателя с просьбой дать согласие на перенаем;
  • письмо-согласие от арендодателя на проведение переуступки;
  • заявление в конкурсную комиссию (если арендуемым помещением владеет государство);
  • договор переуступки;                                 
  • первоначальный арендный договор;
  • паспорта все участников соглашения;
  • регистрационные документы в виде выписок из ЕГРЮЛ, если участниками соглашения выступают организации.

Также прилагается акт передачи документации от прежнего арендатора новому.

Нюансы оформления договора на переуступку

В данный документ необходимо включать следующее:

  • дату, а также место его составления;
  • полные данные всех участников;
  • детальное описание переуступаемого помещения (его характеристики, местонахождение);
  • права вместе с обязанностями участников перенайма;
  • стоимость переуступки;
  • размер арендной платы;
  • возможная ответственность участников соглашения;
  • срок, в рамках которого договор перенайма будет действовать;
  • подписи сторон.

В договор перенайма разрешено включать условия о неустойках.

Поскольку договор подразумевает арендные платежи, то за их просрочку арендодатель может истребовать от нового арендатора пени.

Он также вправе рассчитывать на возмещение расходов на госрегистрацию сделки, если арендатор будет всячески препятствовать проведению данной процедуры. Конкретный размер всех неустоек необходимо также фиксировать в соглашении.

В договор перенайма допускается включать пункт об его расторжении в досрочном порядке. Рекомендуется также прописывать в соглашении досудебное разрешение возможных споров. В договоре можно фиксировать положения, когда он будет считаться недействительным.

Договор перенайма делается в 3-х экземплярах. По одному передается каждому его участнику.

Скачать договор переуступки аренды.

Документация для госрегистрации договора переуступки

Если перенаем заключается на период свыше 1 года, то необходима государственная регистрация такой сделки. Она проводится Росреестром. Участники сделки могут подать документацию в саму кадастровую службу, либо через МФЦ. Также разрешается направлять все документы в электронном формате.

Для госрегистрации переуступки аренды нежилого помещения потребуется направить в Росреестр документацию:

  • заявление;                                                                              
  • доверенности, если у участников имеются представители;
  • выписка из ЕГРЮЛ (только для участников-организаций);
  • первоначальный арендный договор и все его приложения;
  • договор перенайма;
  • учредительная документация (только для участников-организаций);
  • квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

Если помещение находится в залоге, то дополнительно потребуется заручиться письменным согласием его держателя на регистрацию перенайма.

Когда регистрируется переуступка прав на аренду квартиры, то дополнительно от участников требуются копии их внутрироссийских паспортов.

Также необходимо будет передать в Росреестр согласие от мужа или жены на перенаем. При этом оно должно удостоверяться нотариусом.

Если владельцем жилища выступает несовершеннолетний, то сторонам потребуется заручиться согласием органа опеки на последующую переуступку арендных прав.

При госрегистрации перенайма через «Госуслуги» срок данной процедуры составляет не более 7 рабочих дней. Сама выгруженная на портале документация будет зарегистрирована уже в течение получаса. По итогам процедуры сторонам будут направлены три экземпляра соглашения о перенайме с отметками. Они подтверждают факт проведения госрегистрации договора переуступки.

Росреестр может отказывать в процедуре. Для этого должны быть основания. Сторонам дается порядка 3-х месяцев на то, чтобы устранить все обстоятельства, по которым им было отказано в регистрации перенайма.

На период устранения нарушений процедура приостанавливается. Если по окончании срока участники сделки не выполнили предписание Росреестра, то орган отказывает им в госрегистрации.

Последствия оформления перенайма

После заключения соглашения бывший арендатор утрачивает все права вместе с обязанностями по первоначальному арендному договору. Владелец помещения уже не вправе требовать от него платежи.

Эта обязанность автоматически возлагается на нового арендатора. Он также наделяется всеми правами, которые ранее имелись у предыдущего лица. Но при этом он по-прежнему не сможет как-либо распоряжаться помещением.

Он сможет делать это только при согласии арендодателя.

Источник: https://pravorf24.ru/zhilishchnoe-pravo/pereustupka-arendy/

Договор перенайма — Советы юриста | АНГАРД.РФ

Договор перенайма нежилого помещения

г. ________

«__» ________ 20___г.

_______________ в лице _____________, действующ___ на основании ______, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с одной стороны, и _________________ в лице ________________, действующ___ на основании ______, именуемое в дальнейшем «Правопреемник», с другой стороны, с согласия ______________________ в лице _________________, действующ__ на основании ______, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Предметом настоящего договора является передача Арендатором Правопреемнику всех своих прав и обязанностей по договору от ______ № __ между ______________ (Арендодателем) и _________________ (Арендатором).

1.2. Правопреемник приобретает права и обязанности Арендатора на предмет аренды – __________________ на оставшийся срок действия договора аренды от ________________ № __, то есть _________.

1.3. Указанные права и обязанности переходят к Правопреемнику начиная со _________.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязуется передать Правопреемнику предмет аренды, а также все документы, необходимые для осуществления прав и исполнения обязанностей, предусмотренных договором от ________ № __ (копию договора аренды между _______________ (Арендодателем) и ______________ (Арендатором), ______________________).

2.2. Обязанность по передаче предмета аренды считается исполненной с момента подписания акта приема-передачи ______ между Арендатором и Правопреемником. 

2.3. Права и обязанности Арендатора, вытекающие из договора от ______ № ________ переходят к Правопреемнику.

2.4. Права и обязанности Арендодателя и Правопреемника, указанные в данном договоре, _____ соответствуют правам и обязанностям Арендодателя и Арендатора, указанным в договоре от ________ № __.

2.5.1. Производить за свой счет капитальный ремонт предмета аренды, если такой ремонт будет вызван неотложной необходимостью.

2.6.1. Требовать досрочного расторжения договора в случае, если Правопреемник использует предмет аренды не по назначению.

2.6.2. Требовать досрочного расторжения договора в случае, если предмет аренды окажется в состоянии, непригодном для использования.

2.7. Правопреемник обязуется:

2.7.1. Своевременно вносить арендную плату в размере и срок, указанные в пунктах ___ и ___ настоящего договора.

2.7.2. Не проводить реконструкции, переоборудования и других капитальных работ без письменного разрешения Арендодателя.

2.7.3. Обеспечивать представителям Арендодателя беспрепятственный доступ ___________ для проведения плановых (не чаще одного раза в месяц) осмотров и проверок.

2.7.4. Поддерживать предмет аренды в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

2.7.5. Вернуть Арендодателю при прекращении настоящего договора предмет аренды в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа. Указанное обязательство будет считаться исполненным после предоставления Арендодателю Предмета аренды и подписания сторонами акта о его передаче.

2.8. Правопреемник имеет право:

2.8.1. При обнаружении в сданном в аренду имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, по своему выбору:

  • потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;
  • потребовать досрочного расторжения договора.

2.8.2. По истечении срока настоящего договора Правопреемник ___ при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. При этом Правопреемник обязан в письменной форме уведомить Арендодателя о желании заключить такой договор не позднее _______.

2.9. Стороны обязаны сообщить друг другу об изменении своего адреса, номеров факсов, телефонов, реквизитов банковских счетов не позднее _____ с даты их изменения. В случае невыполнения этого условия виновная сторона компенсирует все расходы (включая полную компенсацию возможных судебных издержек), понесенные другой стороной в процессе установления ее местонахождения. 

3. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Арендная плата устанавливается в сумме ____ (_______) руб. в месяц в расчете на ____________.

3.2. Арендная плата подлежит перечислению на расчетный счет Арендодателя не позднее _____________.

3.3. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще _______________.

3.4. Помимо арендной платы, Правопреемник обязуется перечислять Арендодателю ________. Правопреемник обязан оплатить данные суммы не позднее ________.

4.1. Произведенные Правопреемником отделимые улучшения предмета аренды являются его собственностью.

4.2. В случае когда Правопреемник произвел за счет собственных средств и с письменного согласия Арендодателя улучшения предмета аренды, неотделимые от него без вреда, Правопреемник имеет право после прекращения настоящего договора на возмещение стоимости таких улучшений с учетом нормального износа. Смета улучшений до их осуществления должна быть утверждена Арендодателем. 

5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Настоящий договор вступает в силу __________ и действует до срока, указанного в договоре от ______ № __ между ____________ (Арендодателем) и _______ (Арендатором), то есть ____________.

5.2. Ответственность сторон за неисполнение условий договора прописана в ______ договора от _______ № __ и в полной мере распространяется на Правопреемника и Арендодателя.

5.3. Порядок разрешения споров прописан в ___ договора от _______ № __ и в полной мере распространяется на Правопреемника и Арендодателя.

5.4. В дальнейших правоотношениях между Правопреемником и Арендодателем Правопреемник будет именоваться Арендатором.

6. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель:

Арендатор:

Правопреемник:

Источник: https://xn--80aaif6bu.xn--p1ai/obrazcy-dokumentov/dogovory-kupli-prodazhi-meny-arendy-i-dr/dogovory-arendy-nedvizhimosti/dogovor-perenajma/

Договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

Договор перенайма нежилого помещения

Заключение договора остается одним из легальных способов перехода прав новому арендатору. При этом стороны сделки основываются на условиях первоначального договора, — срока пользования, целевого назначения и графика ежемесячных платежей.

Сохраняются и ограничения на участок. Одним из нюансов правильного оформления перехода прав является уведомление собственника об изменении эксплуататора. Действия пользователя регламентируются пунктом 5 статьи 22 Земельного Кодекса.

В тексте Закона прямо указывается на возможность передачи надела новому пользователю без согласия собственника, но с обязательным его уведомлением. Новый договор при этом не заключается, условия сохраняются, но составляется соглашение переуступки.

Уведомление об уступке аренды (аренда свыше 5 лет)

Уведомление, например, администрации района, составляется в произвольной форме.

В нем следует сослаться на:

  1. реквизиты первичного соглашения;
  2. статью Земельного Кодекса;
  3. персональные данные третьего лица.

Таким образом арендатор уведомляет своего арендодателя о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному контракту пользования земельного участка.

Согласно действующим правилам, получатель отправления обязан рассмотреть обращение, вынести свое решение и дать ответ. Фактически обратная связь от собственника будет согласием на переуступку ранее назначенных прав. После этого первичный арендатор получит подтверждение на совершение сделки.

Составление договора (что входит, что в нем указывается)

В договоре переуступки, заключаемом между актуальным и потенциальным пользователями, должны быть отражены следующие моменты:

  • Реквизиты сторон, участвующих в сделке. Для физических лиц это паспортные данные, адрес регистрации. Для компаний это данные, которые позволят точно идентифицировать юридическое лицо (признать его действительным);
  • Подробная информация по участку: площадь, географические координаты, номер, за которым территория числится в кадастре;
  • Существенные условия соглашения: размер ежемесячных арендных платежей, срок пользования, особые требования при пользовании участком, основания прекращения контракта, непогашенная задолженность за аренду на момент переуступки;
  • Сведения из кадастра, подтверждающие права арендодателя, наличие обременений;
  • Целевое назначение земель;
  • Место и время заключения сделки.

Соглашение переуступки следует заверить нотариально. Это исключит риски, связанные с возможной недееспособностью одной из сторон, действительностью владения участком, заведомых нарушениях при составлении соглашения. После этого можно формировать пакет для проведения государственной регистрации.

Требования к тексту договора, права и обязанности сторон

При составлении проекта можно воспользоваться наработанной практикой договоров. При подписании последней редакции нужно учесть следующие моменты:

  1. Срок соглашения. Не может выходить за рамки основного контракта с собственником. Соответственно, максимальный период переуступки высчитывается до дня истечения первых договоренностей;
  2. Не допускается изменение размера арендной платы. По этой причине в тариф сразу закладываются цифры с учетом статических данных по региону, инфляции и других макроэкономических показателей;
  3. Лицам, претендующим на выкуп, следует смотреть в основную редакцию договора. Владелец может запретить такую возможность.
  • Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка
  • Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка

Процедура регистрации сделки

Список документов может варьироваться в зависимости от ситуации. Так, если планируется долгое взаимодействие в рамках цессии, потребуется документальное подтверждение согласия собственника.

Если владелец состоит в официальном браке, дополнительно предоставляется согласование на сделку от супруга.

Для того чтобы встать в очередь на включение сделки в единый реестр, необходимо заполнить заявление от лица цедента (арендатора, взаимодействующего с собственником надела).

К заполненному бланку прикладываются:

  • Копии удостоверений личности. Если в сделке участвует юридическое лицо или предприниматель, потребуется предоставить выписку и государственного реестра (ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
  • Предприятия готовят копии актуальных учредительных документов;
  • Копия соглашения цессии, заверенная в установленном порядке нотариусом;
  • Оригиналы договоров переуступки права владения участком, оригиналы каждой из участвующих сторон;
  • Свидетельство, подтверждающее отсутствие обременение на передаваемый объект;
  • Оригинал паспорта кадастра и заверенная копия;
  • Квитанция, подтверждающая оплату государственных регистрационных услуг;
  • Согласие для перевода участка в залог, если планируется использование земли в качестве подтверждения активов (оплаты уставного капитала);
  • Документы, по которым можно сделать вывод о полномочиях представителя.

Включение сделки в кадастр

По готовности всех необходимых документов формируется пакет для обращения в органы государственной регистрации.

Своевременность проведения этой процедуры обеспечит законность операции, а также возможность отслеживания динамики изменения правообладателей.

Игнорирование этого требования законодателя может стать обоснованием ничтожности сделки.

Допускается не отчитываться по контрактам, срок действия которых меньше одного года.

Размеры обязательных регистрационных сборов напрямую зависят от статуса участников:

  1. При наличии договоренностей о сделке между физическими лицами, пошлина на всех составит 2000 рублей. Выплата делится на всех.
  2. Согласно нормам Закона, от участников сделок на землю, имеющих статус государственных, пошлина не уплачивается.

Процедура передачи земли

Процесс переуступки права владения площадями представляет собой оформление передачи лицу, которое не было указано в основном договоре.

Что примечательно, законодатель допускает запуск такой процедуры в рамках полного принятия прав и обязанностей, которыми наделял арендатора полноправный владелец.

При заключении соглашения переуступки первый наниматель полностью утрачивает ответственность за ранее вверенное имущество.

При оформлении новой по сути сделки, очередной наниматель переходит во владении территориями, на которых могут находиться принадлежащие ему строения. Вместе с правами и обязанностями, в договоре будут ограничения. Нельзя выходить за срок аренды, определенный между собственником и первоначальным нанимателем.

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения. В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Арендатору официально разрешено:

  • Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
  • Передавать легальные возможности на съем в залог.
  • Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
  • Заключать сделки субаренды.
  • Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата.

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

  • Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
  • Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.

  • Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.
  • Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ, Закон №135-Ф3).

    Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.

  • Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения. В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ, передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями 388,389 и 390 Гражданского Кодекса РФ.

  1. Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
  2. После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
  • Соглашение об аренде.
  • Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
  • Бумаги на объект.
  • Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
  • Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.
  • Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца.

    В этом случае согласие не требуется, так как этот вопрос оговаривался заранее на этапе заключения соглашения.

    Торги

    Если помещение принадлежит государству, то переуступка может быть произведена только после проведения соответствующих торгов. Порядок аукциона изложен в статье 17 Закона «О защите конкуренции» №153-Ф3.

    Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные.

    Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

    • Подтверждение проведенных торгов.
    • Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
    • Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

    Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

    Договор

    Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать:

    • Установленный и оговоренный порядок перенайма.
    • Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
    • Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
    • Иные важные условия и обязательства.

    Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

    2. Компенсация и порядок расчетов

    2.1. В счет уступаемых прав Правоприобретатель уплачивает Правообладателю компенсацию в размере ____________.

    2.2. Выплата компенсации производится в безналичном порядке платежными поручениями на расчетный счет Правообладателя до ___________.

    2.3. Датой оплаты считается дата ___________________.

    Следующая

    Источник: https://101dogovor.ru/razbiraemsya-v-nyuansah-arendy-pereustupka-prav-na-nezhiloe-pomeshhenie-obrazecz-dogovora/

    Ответы адвоката
    Добавить комментарий

    ;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: